Лист за преговор: Crédit et Sélection Logement Social

📋 Plan du Cours

1. Critères objectifs et interdits en secteur privé
2. Dossier de candidature et pièces justificatives
3. Recours DALO et commission de médiation
4. Conditions d’accès au logement social HLM
5. Ressources du locataire prises en compte
6. Taux d’effort et reste à vivre
7. Aides au logement APL ALF ALS et conditions
8. Évaluation des garanties et solvabilité du dossier
9. Orientation du bailleur vers la candidature la plus sécurisée

📖 1. Critères objectifs et interdits en secteur privé

🔑 Notions clés & Définitions

• Critères objectifs de solvabilité : Critères liés à la capacité financière du candidat, utilisés pour sélectionner un locataire dans le secteur privé.
• Critères discriminatoires : Critères liés à des caractéristiques personnelles ou à la situation du candidat, interdits pour choisir un locataire.
• Défenseur des Droits : Autorité vers laquelle un candidat victime de discrimination peut se tourner avant ou en parallèle d’une action en justice.
• Article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 : Disposition qui encadre les pièces justificatives pouvant être exigées avant la signature du bail et limite certaines exigences.
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : Décret qui fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

📝 Points essentiels

• Le bailleur peut fonder la sélection sur des critères objectifs de solvabilité comme le revenu, l’existence d’une caution et la situation professionnelle (CDI, CDD).
• Sont interdits pour choisir un locataire les critères liés à l’origine géographique, au nom de famille, au lieu de résidence et à l’appartenance réelle ou supposée à une ethnie ou une nation.
• Sont interdits les critères liés au sexe, à l’identité sexuelle, à la situation de famille, à la grossesse ou à la maternité, ainsi qu’à l’orientation sexuelle et aux mœurs.
• Sont interdits les critères liés à l’apparence physique, à l’âge, à l’état de santé, au handicap, aux caractéristiques génétiques, à la religion, aux convictions politiques ou aux activités syndicales.
• Sont interdits les critères liés à la précarité de la situation économique du candidat.
• En cas de discrimination, un candidat locataire peut saisir le Défenseur des Droits ou la justice.

💡 Astuce mémo

Solvabilité OK, Personne interdite : revenus/caution/emploi vs origine/âge/santé/religion.

📖 2. Dossier de candidature et pièces justificatives

🔑 Notions clés & Définitions

• Pièces justificatives : Ensemble des documents demandés au candidat pour prouver son identité, son domicile, sa situation professionnelle et ses ressources.
• Pièce d’identité en cours de validité : Document officiel comportant photographie et signature, utilisé pour identifier le candidat à la location.
• Justificatif de domicile : Document prouvant la résidence du candidat, choisi parmi les options prévues par le texte.
• Documents attestant des activités professionnelles : Pièces permettant de démontrer la situation professionnelle du candidat (emploi, entreprise, statut, études ou activité récente).
• Documents attestant des ressources : Pièces servant à établir les revenus et prestations du candidat sur les périodes prévues.

📝 Points essentiels

• La liste des pièces pouvant être exigées figure en annexe et s’appuie sur l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989.
• Les copies de documents originaux sont acceptées, mais les originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur.
• Les documents doivent être rédigés ou traduits en français, et les montants convertis en euros.
• Une seule pièce justificative de domicile peut être exigée, choisie parmi les options listées.
• La pièce d’identité exigée doit être en cours de validité et comporter photographie et signature.
• Les ressources sont justifiées notamment par avis d’imposition, bulletins de salaires, indemnités, bilans/attestations, ou attestations de versements et droits sur les périodes indiquées.

💡 Astuce mémo

Identité + Domicile + Travail + Revenus (IDTR) : 4 blocs à réunir, avec originaux à présenter si demandé.

📖 3. Recours DALO et commission de médiation

🔑 Notions clés & Définitions

• DALO : DALO : dispositif permettant de demander la reconnaissance d’un besoin de logement et l’intervention d’une procédure de médiation.
• Commission de médiation : Commission de médiation : instance chargée d’examiner les demandes DALO et d’apprécier la situation au vu des pièces fournies.
• Pièces justificatives : Pièces justificatives : documents demandés pour prouver identité, domicile, situation professionnelle et ressources dans le cadre du dossier.
• Cautions personnes physiques : Cautions personnes physiques : personnes qui doivent fournir une pièce d’identité en cours de validité avec photographie et signature.
• Cautions personnes morales : Cautions personnes morales : entités qui doivent fournir un extrait K bis ou équivalent et l’identité du représentant.

📝 Points essentiels

• Le dossier peut exiger des justificatifs d’identité des cautions, avec photographie et signature, pour les personnes physiques.
• Pour les cautions personnes morales, deux justificatifs sont requis : un extrait K bis original de moins de trois mois (ou statuts/équivalent) et un justificatif d’identité du représentant.
• Un justificatif de domicile unique peut être demandé, parmi quittance de loyer, facture d’eau/gaz/électricité de moins de trois mois, attestation d’assurance logement de moins de trois mois, ou avis de taxe foncière/tit​
• Les justificatifs d’activités professionnelles peuvent inclure contrat de travail ou de stage, extraits K/K bis ou D1, certificat INSEE pour indépendants, carte professionnelle pour professions libérales, ou toute pièce
• Les justificatifs de ressources peuvent inclure avis d’imposition (ou document équivalent à l’étranger), titre de propriété/avis de taxe foncière, trois derniers bulletins de salaires, ou bilans/attestation de ressources
• Le dossier peut aussi exiger des justificatifs liés aux aides au logement via une attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou une simulation fournie par le locataire.

💡 Astuce mémo

DALO = Dossier = Identité + Domicile + Activité + Ressources (ID-DAR).

📖 4. Conditions d’accès au logement social HLM

🔑 Notions clés & Définitions

• Pièces justificatives : Ensemble des documents demandés pour prouver votre situation et vos ressources afin d’étudier votre demande de logement social.
• Titre de propriété : Document attestant la détention d’un bien immobilier, utilisé comme justificatif dans le dossier de demande.
• Bulletins de salaires : Documents de paie des salariés, demandés sur une période précise pour vérifier les revenus.
• DALO : Droit au logement opposable permettant de contester l’absence de proposition adaptée après une demande de logement social.

📝 Points essentiels

• Le dossier de demande peut exiger des justificatifs fiscaux, dont un avis d’imposition ou un document équivalent établi par l’administration fiscale.
• Le dossier peut aussi demander un titre de propriété et le dernier avis de taxe foncière.
• Les revenus salariés sont justifiés par les trois derniers bulletins de salaires.
• Pour les professions non salariées, le dossier peut demander les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivrée par un comptable.
• Les ressources issues d’indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales, ainsi que allocations, sont justifiées par des documents couvrant les trois derniers mois ou l’ouverture des droits.
• Le dossier peut exiger des justificatifs de revenus fonciers, de rentes viagères et de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

💡 Astuce mémo

Pièces = Fiscal + Patrimoine + Salaires + Bilans/Attestation + Prestations (3 mois) + Revenus du capital.

📖 5. Ressources du locataire prises en compte

🔑 Notions clés & Définitions

• Accusé de réception préfectoral : Document délivré par la préfecture après réception du dossier, dont la date sert de point de départ au délai de la commission.
• Commission de médiation : Instance chargée d’émettre un avis sur le caractère prioritaire ou non d’une demande de logement et, le cas échéant, de la qualifier d’urgence.
• Association agréée : Structure habilitée à assister les demandeurs dans leurs démarches et recours, dont la liste est fournie par la préfecture du département.
• Travailleur social : Professionnel pouvant accompagner le demandeur pour présenter un recours ou constituer le dossier de contestation.

📝 Points essentiels

• La date de l’accusé de réception fixe le point de départ du délai dont dispose la commission pour se prononcer sur le caractère prioritaire de la demande.
• Pour présenter un recours, le demandeur peut être assisté par un travailleur social ou par une association agréée, dont la liste est à demander à la préfecture.
• La commission rend un avis en tenant compte de la taille et de la composition du foyer, de l’état de santé/handicaps, des lieux de travail ou d’activité et de la disponibilité des transports, ainsi que de la proximité d’
• La commission peut proposer un logement à titre transitoire pendant l’instruction de la demande.
• Délai de décision de la commission : 6 mois en Île-de-France et 3 mois dans les autres régions, à compter de la date de l’accusé de réception.
• Après notification, en cas de refus, le demandeur peut contester sous 2 mois (courrier au secrétariat avec pièces ou recours contentieux au tribunal administratif).

💡 Astuce mémo

Accusé = départ du chrono : 6 mois (Île-de-France) / 3 mois (autres régions), puis contestation 2 mois.

📖 6. Taux d’effort et reste à vivre

🔑 Notions clés & Définitions

• Taux d’effort : Le taux d’effort mesure la part des revenus consacrée au loyer, utilisée pour juger la capacité à payer un logement.
• Reste à vivre : Le reste à vivre correspond à ce qui reste des revenus après paiement des charges liées au logement, pour vérifier que le budget reste soutenable.
• Logement social HLM : Le logement social HLM désigne des logements à loyer modéré attribués sous conditions de ressources et selon des priorités.
• Conditions de ressources : Les conditions de ressources fixent un plafond de revenus à ne pas dépasser pour être éligible à un logement social HLM.

📝 Points essentiels

• Le taux d’effort et le reste à vivre servent à apprécier si le loyer est compatible avec le budget du ménage.
• Pour être recevable dans un recours, la décision de la commission de médiation doit reconnaître le demandeur prioritaire et devant être logé en urgence.
• Pour présenter un recours devant le tribunal administratif, un avocat n’est pas obligatoire, avec possibilité d’assistance par un travailleur social ou une association agréée.
• La loi SRU impose aux communes de plus de 3 500 habitants de disposer d’une part de 20 % de logements HLM, avec un objectif porté à 25 % d’ici 2025 pour certaines communes.
• Les critères d’attribution HLM incluent la nationalité (française ou étrangère avec titre de séjour valide) et un plafond de revenus calculé à partir des revenus de 2014 pour la demande 2016.
• En 2016, les plafonds de ressources varient selon la composition du ménage et la zone (province, Île-de-France, Paris/communes avoisinantes, reste de l’Île-de-France), avec des montants précis par nombre de personnes et,

💡 Astuce mémo

Taux d’effort = loyer / revenus ; reste à vivre = revenus − loyer (et charges).

📖 7. Aides au logement APL ALF ALS et conditions

🔑 Notions clés & Définitions

• APL : Aide personnalisée au logement : aide versée pour une résidence principale louée ou financée par un prêt, sous conditions de ressources modestes.
• ALF : Allocation de logement familiale : aide au logement pour une résidence principale, destinée aux ménages aux ressources modestes selon les conditions prévues.
• ALS : Allocation de logement sociale : aide au logement pour une résidence principale, attribuée sous conditions de ressources modestes.
• Taux d’effort du locataire : Indicateur financier : rapport entre le coût mensuel du logement et l’ensemble des ressources mensuelles du locataire potentiel.
• Reste à vivre : Indicateur en secteur social : somme disponible d’un ménage par mois après paiement des charges fixes, qui doit rester au-dessus d’un minimum insaisissable.

📝 Points essentiels

• Les priorités d’attribution HLM incluent notamment : handicap dans la famille, violences conjugales avec dépôt de plainte, grossesse, grande détresse financière (ex. membre au RSA), logement de transition insalubre, expi
• Les organismes HLM prennent aussi en compte : composition du foyer, nombre d’enfants, distance du logement par rapport au lieu de travail, et ancienneté de la demande.
• Pour demander un logement social, il faut s’adresser aux organismes HLM du département, à la mairie, ou à l’OPH à Paris, avec les pièces justificatives (notamment avis d’imposition ou fiches de paye).
• Après dépôt, le demandeur reçoit une attestation avec un numéro de demande transmis à la commission d’attribution, qui rend un avis favorable ou défavorable après étude.
• Le numéro de demande n’est pas un numéro d’attente, car d’autres critères de sélection interviennent, et en cas de refus il faut réactualiser l’année suivante en signalant les changements.
• Les ressources retenues pour le calcul comprennent salaires, traitements, prestations et allocations de toute nature à caractère régulier et permanent.

💡 Astuce mémo

Priorités HLM : Handicap + Violences (plainte) + Grossesse + Détresse (RSA) + Transition insalubre + Expulsion + 1er logement + Long chômage→emploi.

📖 8. Évaluation des garanties et solvabilité du dossier

🔑 Notions clés & Définitions

• Garantie insaisissable : Notion de montant minimal protégé contre la saisie, calculé à partir du salaire et servant de plancher pour l’évaluation de la solvabilité.
• RSA : Prestation sociale de référence utilisée comme équivalent du montant insaisissable pour une personne seule.
• APL : Aide au logement destinée aux locataires ou accédants/propriétaires sous conditions, notamment liées à un logement conventionné ou à certains prêts.
• ALF : Allocation de logement familiale réservée aux personnes qui ont des enfants ou certaines personnes à charge, ou à des ménages récents mariés.
• ALS : Allocation de logement sociale pour les personnes qui ne peuvent pas bénéficier de l’APL ni de l’ALF, notamment à revenus très modestes comme les étudiants.

📝 Points essentiels

• Le montant insaisissable ne peut pas être inférieur à la somme correspondant au salaire, ce qui fixe un plancher de protection.
• Pour une personne seule, le montant insaisissable est équivalent au RSA.
• Les aides au logement (APL, ALF, ALS) sont attribuées si vous payez un loyer ou remboursez un prêt pour votre résidence principale et si vos ressources sont modestes.
• Les trois aides au logement ne sont pas cumulables et suivent un ordre de priorité APL puis ALF puis ALS.
• L’APL concerne notamment les locataires d’un logement conventionné et les accédants/propriétaires avec certains prêts (Pas, Pap, prêt conventionné) pour un logement neuf ou ancien.
• L’APL devient en 2015 une APL de sécurisation pour des emprunteurs primo-accédants modestes dont les revenus chutent de 30% depuis la signature du prêt.

💡 Astuce mémo

Plancher de saisie = salaire (personne seule ≈ RSA) ; logement = APL > ALF > ALS (non cumulables).

📖 9. Orientation du bailleur vers la candidature la plus sécurisée

🔑 Notions clés & Définitions

• Taux d’effort : Le taux d’effort mesure la part des ressources consacrée au loyer, et plus il est faible plus la candidature est financièrement soutenable.
• Ressources régulières et sûres : Les ressources régulières et sûres sont des revenus stables et durables qui rendent le paiement du loyer plus prévisible.
• Garanties locatives : Les garanties locatives regroupent les éléments fournis pour compenser l’absence ou l’insuffisance de ressources et sécuriser le bailleur.
• Pérennité de l’occupation : La pérennité de l’occupation correspond à la probabilité que le locataire reste durablement, limitant les recherches et les risques de troubles.

📝 Points essentiels

• L’agent immobilier propose des dossiers à partir des documents légalement demandés pour constituer le dossier du locataire.
• La candidature la plus sécurisée combine capacité de paiement et garanties suffisantes, pas seulement le niveau de revenus.
• Le dossier est favorisé quand le taux d’effort est le plus faible grâce à des ressources importantes, régulières, permanentes et sûres.
• Les ressources citées comme exemples de stabilité incluent un contrat de travail et une pension d’handicapé.
• À défaut de ressources élevées, les dossiers sont aussi évalués sur la qualité des garanties fournies.
• Le bailleur recherche une solution pérenne pour éviter des changements fréquents d’occupant et réduire les risques de dégradation ou de désordre.

💡 Astuce mémo

Sécurité = (faible taux d’effort) + (ressources sûres ou garanties) + (occupation durable).

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
24 mars 2014	Modification de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 (LOI n°2014-366, art. 6 Loi ALUR)
5 novembre 2015	Décret n° 2015-1437 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution
2015	L’APL devient une APL de sécurisation pour certains emprunteurs primo-accédants modestes
2007	Loi 2007-290 du 5 mars 2007 : DALO (droit au logement opposable)
2016	Plafonds de ressources HLM calculés à partir des revenus de 2014 pour la demande 2016
2025	Objectif SRU : 25 % de logements HLM d’ici 2025 pour certaines communes

📊 Tableaux de synthèse

Ordre et non-cumul des aides au logement

Aide	Cumul	Priorité
APL	Non cumulable	1
ALF	Non cumulable	2
ALS	Non cumulable	3

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre critères objectifs de solvabilité (revenus, caution, situation pro/CDI-CDD) et critères discriminatoires (origine, âge, santé, religion, précarité).
2. Croire qu’on peut exiger n’importe quelles pièces : la liste est encadrée par l’article 22-2 et le décret n° 2015-1437, avec des limites (ex. domicile : une seule pièce).
3. Oublier que les copies sont acceptées mais que les originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur.
4. Se tromper sur le DALO : la commission statue sur le caractère prioritaire/urgence à partir de l’accusé de réception, puis le préfet propose, avec des délais distincts.
5. Penser que le numéro de demande HLM est un numéro d’attente : le cours précise qu’il n’en est pas un et qu’il existe d’autres critères de sélection.
6. Mélanger taux d’effort et reste à vivre : le taux d’effort compare loyer/charges aux ressources, tandis que le reste à vivre correspond à ce qui reste après charges fixes (avec plancher insaisissable).
7. Croire que les aides au logement APL/ALF/ALS sont cumulables : le cours indique qu’elles ne le sont pas et donne un ordre de priorité APL puis ALF puis ALS.

✅ Checklist Examen

1. Identifier les critères autorisés en secteur privé (solvabilité : revenu, caution, situation professionnelle) et ceux interdits (origine, sexe/identité sexuelle, situation de famille/grossesse, orientation sexuelle/mœurs
2. Citer la voie de recours en cas de discrimination : saisine du Défenseur des Droits (ex-Halde) ou de la justice.
3. Connaître le cadre des pièces justificatives : article 22-2 et décret n° 2015-1437, avec possibilité de copies et obligation de présenter les originaux si demandé.
4. Rappeler les pièces exigibles pour le candidat : identité en cours de validité (photo + signature), une seule pièce de domicile, documents d’activités professionnelles, et documents attestant les ressources.
5. Rappeler les pièces exigibles pour les cautions : personnes physiques (identité photo + signature) et personnes morales (extrait K bis original < 3 mois + identité du représentant).
6. Savoir les pièces de domicile possibles (candidat et caution) et la règle d’une seule pièce justificative de domicile.
7. Maîtriser le DALO : conditions de saisine (nationalité/titre, impossibilité de se loger par ses propres moyens, conditions d’accès au logement social) et la procédure (formulaire cerfa n°15036*01 + accusé de réception).
8. Connaître les délais DALO à partir de l’accusé de réception : 6 mois en Île-de-France et 3 mois dans les autres régions, puis le délai de contestation de 2 mois après notification en cas de refus.
9. Savoir les critères d’appréciation de la commission de médiation (taille/composition du foyer, état de santé/handicaps, lieux de travail/transport, proximité des équipements/services) et la possibilité d’un logement à l’
10. Connaître les critères d’accès au logement social HLM : nationalité/titre de séjour valide et conditions de ressources (plafonds 2016 calculés à partir des revenus de 2014) + règles de priorité (handicap, violences avec
11. Rappeler les mécanismes financiers : définition du taux d’effort et formule donnée, définition du reste à vivre et plancher insaisissable (RSA pour une personne seule).
12. Connaître les aides au logement : APL/ALF/ALS (conditions générales : résidence principale, charge de logement, ressources modestes), non-cumul et ordre de priorité APL puis ALF puis ALS, ainsi que l’APL de sécurisation
13. Rappeler l’évaluation de la solvabilité et l’orientation du bailleur : dossier basé sur documents légalement demandés, sécurisation par faible taux d’effort + ressources sûres ou garanties + pérennité de l’occupation.