Hoja de repaso: Produits et modalités hypothécaires

📋 Plan du Cours

1. Catégories de produits hypothécaires
2. Produits à taux fixe
3. Produits à taux variable protégé
4. Produits à taux variable
5. Options de versements hypothécaires
6. Remboursement et modification du prêt
7. Versements accélérés et pénalités

📖 1. Catégories de produits hypothécaires

📝 Points essentiels

• Les produits hypothécaires sont regroupés en trois grandes catégories:
  • les produits à taux fixe
  • les produits à taux variable protégé
  • les produits à taux variable

📖 2. Produits à taux fixe

🔑 Notions clés & Définitions

• Produit à taux fixe : Un produit hypothécaire à taux fixe garantit un taux d’intérêt et des versements stables pendant le terme choisi.

★ À maîtriser

📌 La stratégie 5 par 5 consiste à renouveler successivement un terme fixe de 5 ans, tandis que la stratégie à long terme consiste à choisir le terme fixe le plus long possible, généralement 10 ans ou davantage.

• Le taux fixe stabilise les versements et peut réduire les intérêts si les taux augmentent, mais il devient plus coûteux lorsque les taux baissent et offre peu de flexibilité en cas de remboursement anticipé.

Compléments

• Les produits à taux fixe peuvent avoir des termes de 6 mois à 10 ans ou davantage et sont généralement fermés, mais peuvent être ouverts lorsque le terme est inférieur ou égal à 1 an.

• Pour les prêts hypothécaires fermés à taux fixe, le taux augmente généralement avec la durée du terme, de sorte qu’un terme de 3 ans est moins coûteux qu’un terme de 6 ans.

📖 3. Produits à taux variable protégé

🔑 Notions clés & Définitions

• Taux variable protégé : Un produit à taux variable protégé permet au taux d’évoluer tout en limitant la hausse du coût des intérêts grâce à un plafond et en maintenant une stabilité ou une stabilité dans une fourchette des versements.

★ À maîtriser

• La stratégie à taux variable protégé vise à profiter d’une baisse anticipée des taux tout en se protégeant contre une prévision inexacte grâce au plafond.

• Le taux variable protégé est généralement plus coûteux qu’un taux variable non protégé lorsque les taux baissent et plus coûteux qu’un taux fixe lorsqu’ils augmentent.

Compléments

• Les produits à taux variable protégé sont généralement offerts pour des termes inférieurs ou égaux à 5 ans et sont le plus souvent fermés, mais ils peuvent être ouverts.

• Le taux variable protégé est souvent exprimé comme un taux de base, un taux de base plus une marge ou un taux de base moins une marge.

📖 4. Produits à taux variable

🔑 Notions clés & Définitions

• Produit à taux variable : Un produit hypothécaire à taux variable possède un taux évolutif généralement lié au taux de base et vise les emprunteurs peu sensibles aux fluctuations des taux.

★ À maîtriser

• Un produit à taux variable peut réduire les versements et les intérêts lorsque les taux baissent, être converti en taux fixe en tout temps et être remboursable sans pénalité lorsqu’il est ouvert.

Compléments

• Le taux variable exige un suivi régulier des annonces de la Banque du Canada, qui annonce ses décisions huit fois par année, car une forte hausse non suivie peut rendre le prêt très coûteux.

📖 5. Options de versements hypothécaires

★ À maîtriser

• Les options de versements hypothécaires comprennent les versements mensuels, bimensuels, toutes les deux semaines, hebdomadaires, hebdomadaires accélérés et accélérés toutes les deux semaines.

• L’emprunteur peut choisir une périodicité de versement adaptée à ses rentrées de liquidités et la modifier ultérieurement avec l’accord de l’institution financière.

• Le changement de périodicité modifie la période de paiement, mais ne modifie pas la période de capitalisation du prêt.

Compléments

• Des versements plus fréquents ou accélérés peuvent réduire la durée du prêt et le coût total des intérêts par rapport aux versements mensuels traditionnels.

📖 6. Remboursement et modification du prêt

★ À maîtriser

• Un prêt ouvert permet de rembourser une partie ou la totalité du capital en tout temps sans pénalité, tandis qu’un prêt fermé limite ces remboursements et peut imposer une pénalité.

• Même un prêt fermé peut autoriser des paiements supplémentaires, comme des doubles paiements ou un remboursement correspondant à un pourcentage du capital, selon un plafond annuel prévu au contrat.

📌 Une modification du contrat hypothécaire exige l’accord des deux parties, et l’institution financière doit fournir par écrit le détail d’une modification au plus tard 30 jours après son entrée en vigueur.

Compléments

• Un prêt ouvert a habituellement un terme de 6 mois à 1 an et un taux supérieur à celui d’un prêt fermé, dont le terme se situe habituellement entre 6 mois et 5 ans.

💡 Astuce mémo

Ouvert sans pénalité, fermé avec conditions

📖 7. Versements accélérés et pénalités

🔑 Notions clés & Définitions

• Versement accéléré : Un paiement périodique supérieur au versement régulier correspondant, ce qui permet de rembourser le prêt plus rapidement et d’économiser des intérêts.

★ À maîtriser

📐 Formule — Le versement hebdomadaire accéléré se calcule en divisant le versement mensuel par 4 : $V_{hebdomadaire\ accéléré}=\frac{V_{mensuel}}{4}$.

• Pour un remboursement anticipé avant la fin du terme, la pénalité correspond au plus élevé entre trois mois d’intérêts au taux du prêt et le différentiel d’intérêts fondé sur le taux du prêt, le taux courant pour un prêt semblable et la durée restante.

Compléments

• Pour des versements effectués toutes les deux semaines, le nombre de paiements annuels est de 26 et la valeur P/Y de la calculatrice est donc 26.

• Dans l’exemple présenté, le versement hebdomadaire accéléré est de 578,87 $, réduit le nombre de paiements de 1 300 à environ 1 073 et diminue les intérêts de 355 167,02 $ à 283 223,99 $.

• Dans l’exemple d’un prêt de 338 000 $ à 6,75 %, le calcul donne 5 334 $ pour trois mois d’intérêts et 4 319,71 $ pour le différentiel d’intérêts; la pénalité retenue est donc de 5 334 $.

📊 Tableaux de synthèse

Comparaison des produits hypothécaires

Produit	Profil et objectif	Évolution du taux	Principales limites
Taux fixe	Aversion complète au risque; stabilité	Stable pendant le terme	Coûteux si les taux baissent; faible flexibilité
Taux variable protégé	Aversion au risque avec tolérance limitée	Variable avec plafond	Plus coûteux qu’un variable en cas de baisse
Taux variable	Peu d’aversion au risque; recherche du meilleur taux initial	Variable selon le taux de base	Risque élevé en cas de forte hausse