Hoja de repaso: Pratique notariale et stratégies d’entreprise

📋 Plan du Cours

1. Déontologie et accompagnement du client
2. Organisation et responsabilité de l’office
3. Dossiers des personnes et de la famille
4. PACS, divorce et régimes matrimoniaux
5. Donations et successions
6. Biens immobiliers et baux
7. Contrats préparatoires immobiliers
8. Contrat préparatoire rédigé en office
9. Acte notarié de vente immobilière
10. Négociation immobilière
11. Opérations sur fonds de commerce
12. Actes notariés impliquant une entreprise
13. Procédures des entreprises en difficulté
14. Structures et stratégies d’entreprise
15. Legaltech et activité notariale
16. Interprofessionnalité : intérêts et freins

📖 1. Déontologie et accompagnement du client

★ À maîtriser

• L’analyse d’un rendez-vous notarial doit préciser le contexte, les parties, la demande et les besoins du client, le rôle du notaire, la solution retenue et les difficultés rencontrées.

📌 Le collaborateur doit identifier les règles déontologiques applicables aux situations exposées par le client en s’appuyant sur le Code de déontologie et le Règlement national des notaires.

📌 Le client peut choisir le notaire chargé de recevoir l’acte de vente, contrairement à l’affirmation selon laquelle il serait obligé de recourir au notaire ayant reçu l’acte d’acquisition précédent.

Compléments

📌 Le notaire doit rechercher les situations susceptibles de poser une difficulté déontologique, notamment les liens personnels entre le client, le notaire et les collaborateurs de l’étude.

📖 2. Organisation et responsabilité de l’office

🔑 Notions clés & Définitions

• Responsabilité du notaire : Peut être retenue dans certaines situations établies par la jurisprudence.

★ À maîtriser

• Un acte de PACS peut être établi par les partenaires eux-mêmes ou reçu sous forme d’acte authentique par un notaire.

• La planification des tâches d’une étude doit tenir compte des échéances, des formalités à accomplir et du degré d’urgence de chaque dossier.

Compléments

• L’organigramme d’une étude notariale doit présenter les collaborateurs et expliquer le rôle de chacun.

📖 3. Dossiers des personnes et de la famille

🔑 Notions clés & Définitions

• Mandat de protection future : Permet de désigner une personne chargée de représenter le mandant lorsque celui-ci ne peut plus pourvoir seul à ses intérêts.

★ À maîtriser

• Les moyens d’établissement de la filiation, les formalités de reconnaissance d’un enfant, l’adoption et l’assistance médicale à la procréation constituent des dossiers relevant du droit des personnes et de la famille.

• L’enfant mineur est juridiquement incapable de contracter et doit être représenté pour les actes nécessitant sa capacité contractuelle.

Compléments

• Dans un mandat de protection future, la personne qui donne le pouvoir est le mandant et celle qui est désignée pour le représenter est le mandataire.

📖 4. PACS, divorce et régimes matrimoniaux

🔑 Notions clés & Définitions

• PACS : Le pacte civil de solidarité est une union dont les partenaires peuvent organiser les modalités par une convention et choisir de ne pas être soumis au régime légal.
• Divorce par consentement mutuel : Sans juge suppose que les époux soient d’accord sur le principe du divorce et sur toutes ses conséquences.

📝 Points essentiels

• La conclusion d’un PACS notarié nécessite des vérifications préalables, la rédaction et la signature de l’acte, puis l’accomplissement de formalités postérieures.

• La liquidation d’un régime matrimonial consiste à qualifier les biens et les dettes, à déterminer les récompenses éventuelles, puis à calculer les droits de chacun.

📖 5. Donations et successions

🔑 Notions clés & Définitions

• Testament olographe : Un testament écrit de manière manuscrite, daté et signé par le testateur.

📝 Points essentiels

📌 Une donation-partage se distingue d’une donation simple par son objectif de répartition des biens entre plusieurs bénéficiaires.

📌 Le légataire universel reçoit l’intégralité des biens légués, tandis que le légataire particulier reçoit un bien déterminé, comme un piano.

• La liquidation civile d’une succession prend en compte les donations antérieures, les legs, les frais funéraires, l’actif successoral et les droits des héritiers.

📖 6. Biens immobiliers et baux

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail notarié : Un acte authentique présentant une force probante, une force exécutoire et une date certaine.

★ À maîtriser

• Les biens immobiliers comprennent notamment les biens bâtis, les biens non bâtis et les ensembles immobiliers.

• La conclusion d’un bail notarié implique de réunir les pièces relatives aux parties et au bien, d’adapter les clauses à la situation et d’accomplir les formalités postérieures.

📌 Pour un bail d’habitation, la location doit être déclarée dans les quinze jours suivant la signature auprès de l’établissement public de coopération intercommunale ou de la mairie au moyen du formulaire Cerfa n° 15651*01.

Compléments

• Les biens immobiliers bâtis comprennent notamment les maisons, locaux commerciaux, locaux industriels, hôtels, immeubles en construction, biens publics et ouvrages de génie civil.

• Les biens immobiliers non bâtis comprennent notamment les terres agricoles, espaces naturels, terrains à bâtir et propriétés soumises à la taxe foncière en application de l’article 1393 du Code général des impôts.

📖 7. Contrats préparatoires immobiliers

🔑 Notions clés & Définitions

• Avant-contrat immobilier : Prépare la vente et doit être analysé à partir des pièces recueillies et vérifiées par le collaborateur juriste notarial.

★ À maîtriser

📌 La vente est parfaite entre les parties dès leur accord sur la chose et sur le prix, même si la chose n’a pas encore été livrée et le prix n’a pas encore été payé.

• L’analyse d’un avant-contrat porte notamment sur l’identité et la capacité des parties, la désignation du bien, les pouvoirs de signature, la propriété et la jouissance, la situation locative et les diagnostics techniques.

📌 Avant d’accomplir les formalités préalables, le collaborateur doit vérifier que le délai de rétractation de l’acquéreur a été correctement purgé par l’intermédiaire.

Compléments

📌 Un acte sous seing privé doit être établi et signé en autant d’exemplaires originaux que de parties ayant un intérêt distinct.

📖 8. Contrat préparatoire rédigé en office

★ À maîtriser

📌 Le choix du contrat préparatoire appartient au notaire, qui doit répondre aux besoins des clients, leur expliquer le contrat choisi et justifier ce choix, même lorsqu’ils disposent de compétences juridiques personnelles.

• Pour contrôler un contrat préparatoire, le collaborateur vérifie les clauses à partir des formalités préalables, recherche les clauses omises ou erronées et s’assure de la conformité de l’acte.

• Après avoir tramé l’acte à partir de sa connaissance du dossier, le collaborateur vérifie les informations saisies, les complète avec les documents collectés et contrôle leur concordance avec ces documents.

Compléments

📌 Le collaborateur doit sélectionner et adapter les clauses du contrat préparatoire aux particularités du dossier, même si les logiciels et clausiers facilitent la rédaction.

• La loi numéro 2025-541 du 16 juin 2025, applicable à compter du 18 juin 2025, impose une mention expresse dans les promesses, contrats de vente ou contrats constitutifs de droits réels portant sur certains logements soumis à une obligation de résidence principale.

📖 9. Acte notarié de vente immobilière

★ À maîtriser

• La partie normalisée de l’acte de vente comprend notamment la comparution, la présence-représentation, l’effet relatif, la propriété-jouissance et le prix-paiement du prix.

📌 L’acquéreur devient propriétaire du bien à la signature de l’acte et en obtient la jouissance à compter de ce jour lorsque la remise des clés intervient et que le bien n’est ni loué ni occupé.

• La partie non normalisée de l’acte authentique doit constater la purge des droits de préemption et de préférence applicables à la vente.

📌 Le gage immobilier entraîne la dépossession du débiteur, tandis que les privilèges immobiliers et les hypothèques ne l’entraînent pas.

Compléments

• Les droits de préemption publics cités comprennent le Droit de Préemption Urbain, le droit de préemption en Zone d’Aménagement Différé, celui des Espaces Naturels Sensibles et celui portant sur certains fonds, baux commerciaux et terrains d’aménagement commercial.

📌 Les hypothèques doivent être inscrites au fichier immobilier, prennent rang à la date de leur inscription et confèrent au créancier un droit de préférence ainsi qu’un droit de suite.

📖 10. Négociation immobilière

★ À maîtriser

• Le bon de visite, aussi appelé reconnaissance d’indication et de visite, sert au négociateur à justifier auprès du mandant l’accomplissement de sa mission, mais il n’engage pas le prospect.

• La négociation commence lorsque le prospect adresse au mandant, par l’intermédiaire du négociateur, une offre chiffrée généralement inférieure au prix annoncé, tandis qu’une offre au prix ne nécessite pas de négociation.

• Le négociateur ne perçoit sa rémunération qu’à la signature de l’acte authentique de vente, sur présentation d’une copie du mandat signé.

Compléments

• Le bon de visite n’est encadré par la loi ni dans sa forme ni dans son contenu.

📖 11. Opérations sur fonds de commerce

★ À maîtriser

📌 La cession du fonds de commerce transfère la propriété du fonds au cessionnaire contre paiement d’un prix, tandis que la location-gérance confère seulement un droit d’exploitation contre le versement d’une redevance.

📌 Le privilège de vendeur garantit au cédant le paiement du solde du prix de cession du fonds, tandis que le nantissement garantit au créancier nanti le remboursement de la somme due par le propriétaire du fonds.

📌 La cession du fonds de commerce peut emporter la cession du droit au bail, mais une cession isolée du droit au bail doit respecter les stipulations du bail commercial.

📌 La cession du droit au bail doit être portée à la connaissance du bailleur par signification d’un commissaire de justice lorsqu’elle est sous seing privé ou par intervention du notaire lorsqu’elle est notariée, faute de quoi elle lui est inopposable.

Compléments

• La cession du droit au bail doit être enregistrée et les droits d’enregistrement sont calculés sur la somme ou indemnité stipulée au profit du cédant ou sur la valeur vénale réelle du droit cédé.

💡 Astuce mémo

Fonds cédé ≠ bail isolé

📖 12. Actes notariés impliquant une entreprise

🔑 Notions clés & Définitions

• Affectio societatis : La volonté des associés de s’associer et de participer à une œuvre commune.

★ À maîtriser

• Avant son immatriculation au RCS, la société en formation n’a pas la personnalité juridique, tandis qu’après l’immatriculation la société acquiert la personnalité morale et agit en son nom et pour son compte.

📌 Les actes accomplis pour une société en formation sont repris automatiquement et rétroactivement par la société lors de son immatriculation lorsqu’ils ont été conclus selon les conditions prévues avant ou après la signature des statuts.

• Pour vérifier les pouvoirs du représentant d’une société immatriculée, le collaborateur consulte une copie certifiée conforme des statuts et, si nécessaire, le procès-verbal d’assemblée autorisant l’opération.

Compléments

• Dans une entreprise individuelle, l’entrepreneur est lui-même le dirigeant et dispose de tous les pouvoirs pour signer les actes, car l’entreprise individuelle n’est pas une personne morale.

💡 Astuce mémo

Avant immatriculation ≠ après immatriculation

📖 13. Procédures des entreprises en difficulté

🔑 Notions clés & Définitions

• Cessation des paiements : L’impossibilité pour une entreprise de faire face à son passif exigible avec son actif disponible.

★ À maîtriser

• Les procédures de prévention comprennent le mandat ad hoc et la conciliation, tandis que la sauvegarde judiciaire peut être considérée à la fois comme une procédure de prévention et de traitement.

📌 La conciliation vise à conclure un accord amiable avec les principaux créanciers et la sauvegarde permet l’apurement du passif ainsi que la poursuite de l’activité lorsque l’entreprise n’est pas en cessation des paiements.

📌 Le redressement judiciaire vise la continuité de l’activité lorsque celle-ci est possible, tandis que la liquidation judiciaire met définitivement fin à l’activité.

Compléments

• Le collaborateur doit consulter systématiquement le BODACC pour vérifier l’existence d’une procédure collective, puis en déterminer l’état d’avancement et obtenir les décisions judiciaires déjà rendues.

💡 Astuce mémo

Cessation des paiements → traitement judiciaire

📖 14. Structures et stratégies d’entreprise

🔑 Notions clés & Définitions

• Effet d’expérience : Désigne l’amélioration du savoir-faire et de l’efficacité de l’entreprise à mesure qu’elle produit davantage, notamment grâce aux économies d’échelle, à l’apprentissage et à l’innovation.

★ À maîtriser

📌 La structure hiérarchique repose sur l’unité de commandement, tandis que la structure fonctionnelle repose sur la spécialisation de services dirigés par des chefs compétents.

• La matrice du BCG classe les domaines d’activités stratégiques selon le taux de croissance du marché et la part de marché de l’entreprise en dilemmes, vedettes, vaches à lait et poids morts.

📌 La spécialisation concentre les efforts sur une seule activité, tandis que la diversification développe de nouvelles activités, liées ou non à l’activité initiale.

• La Legaltech peut automatiser la production d’actes et les formalités, élargir la clientèle et faciliter les échanges numériques, mais elle intensifie la concurrence et peut menacer certains emplois notarials.

Compléments

• L’interprofessionnalité permet de bénéficier de compétences et de ressources supplémentaires, mais elle peut être freinée par des métiers et des cultures d’entreprise différents.

📖 15. Legaltech et activité notariale

★ À maîtriser

• Les Legaltech automatisent une partie de la production des actes, notamment par le report automatique des informations relatives au client, ce qui réduit les tâches répétitives et fastidieuses.

• La prise en charge automatique de certaines tâches par les Legaltech peut améliorer l’efficacité et la productivité, et permettre au collaborateur de consacrer le temps gagné à d’autres clients.

• Les Legaltech exposent le travail notarial à une concurrence accrue, à une concurrence déloyale parce qu’elles ne sont pas soumises aux mêmes règles déontologiques et à un risque de suppression d’emplois.

Compléments

• Les Legaltech élargissent la clientèle grâce à des rendez-vous rapides et à une forte accessibilité des plateformes numériques.

• Les échanges numériques entre les clients et le notaire sont facilités par des outils tels que FoxNot, tandis que Quai des notaires prend automatiquement en charge certaines formalités lors de la constitution du dossier.

• Le développement des Legaltech augmente les besoins en matériel informatique et impose au personnel de monter en compétence pour accompagner l’évolution du traitement des dossiers et de la relation client.

💡 Astuce mémo

Productivité accrue, emploi menacé

📖 16. Interprofessionnalité : intérêts et freins

★ À maîtriser

• L’interprofessionnalité permet de bénéficier des compétences du partenaire et de ressources supplémentaires pour accompagner le client.

• Les professionnels peuvent mutualiser leurs moyens, notamment en partageant les locaux et en coopérant au quotidien, afin de rationaliser les coûts.

• L’interprofessionnalité est freinée par les difficultés de rapprochement entre des professionnels exerçant des métiers différents.

Compléments

• L’interprofessionnalité peut renforcer la spécialisation des entreprises dans un domaine commun.

• Des cultures d’entreprise différentes peuvent être difficiles à concilier dans une démarche d’interprofessionnalité.

💡 Astuce mémo

Compétences mutualisées, cultures à concilier

📊 Tableaux de synthèse

Contrôle de l’avant-contrat

Point contrôlé	Clause concernée	Pièces utilisées
Identité et capacité	Comparution	Pièces d’état civil, livret de famille, BODACC
Description du bien	Désignation	Titre de propriété, règlement de copropriété
Pouvoirs de signature	Intervenant, effet relatif, représentation	Titre translatif de propriété
Occupation et diagnostics	Propriété-jouissance, situation locative, diagnostics	Baux, états des lieux, dossier de diagnostics

Types de sûretés immobilières

Sûreté	Dépossession	Droits du créancier
Gage immobilier	Oui	Perception des fruits imputés sur les intérêts puis le capital
Privilège immobilier	Non	Droit de préférence
Hypothèque	Non	Droit de préférence et droit de suite