Densification urbaine : augmentation du nombre d'habitants par kilomètre carré dans un espace donné, que ce soit par constat ou par politique urbaine délibérée visant à optimiser l'utilisation de l'espace. (source)
Étalement urbain : phénomène d'augmentation des surfaces urbaines et de diminution de la densité, souvent considéré comme l'opposé de la densification urbaine. (source)
Redensification : démarche de reconstruction ou d'amélioration de la densité dans la ville sur elle-même, pour remédier aux excès de l'étalement, en "reconstruisant la ville sur la ville". (source)
La densification urbaine correspond à l'augmentation du nombre d'habitants par kilomètre carré dans un espace donné. Elle peut résulter d'observations ou de politiques urbaines délibérées visant à optimiser l'utilisation des terrains déjà urbanisés. La densification vise à lutter contre l'étalement urbain, un phénomène mondial caractérisé par l'extension des surfaces urbaines et la baisse de la densité. Le concept de redensification traduit cette volonté de remédier aux excès de l'étalement en reconstruisant la ville sur elle-même, notamment en densifiant les centres urbains et leurs couronnes.
La densification urbaine est une réponse stratégique à l'étalement urbain, permettant d'optimiser l'usage des espaces existants tout en évitant l'étalement excessif des villes.
BIMBY (Build In My Back Yard) : La construction sur parcelles existantes, souvent dans des zones déjà urbanisées, permettant d’optimiser l’utilisation des terrains sans consommer de nouveaux espaces. Cette approche favorise la densification en utilisant le potentiel des terrains déjà bâtis ou urbanisés.
Urbanisme endogène : La stratégie consistant à construire dans les interstices urbains, en comblant les dents creuses ou les espaces vacants entre les bâtiments existants. Elle vise à densifier la ville en valorisant les espaces disponibles au sein du tissu urbain, sans extension de l’urbanisation.
Réhabilitation : La remise en état ou la transformation du bâti existant pour améliorer ses performances ou lui donner une nouvelle fonction. Elle constitue une méthode efficace pour densifier en recyclant le patrimoine bâti, en conservant l’architecture tout en augmentant la capacité d’accueil.
Surélévation : La technique de densification verticale consistant à ajouter un ou plusieurs niveaux au-dessus d’un bâtiment existant, sans modifier son emprise au sol. Elle permet d’accroître la surface habitable tout en préservant le foncier, intégrant souvent une dimension architecturale et urbaine.
Les différentes méthodes de densification, telles que BIMBY, l’urbanisme endogène, la réhabilitation et la surélévation, visent à maximiser l’utilisation du tissu urbain existant, en privilégiant des solutions concrètes et durables pour répondre aux enjeux de densification urbaine.
Logements sociaux
Logements destinés à répondre aux besoins de populations à revenus modestes ou faibles, souvent financés ou subventionnés par des organismes publics ou parapublics. Leur objectif est d’assurer une mixité sociale et de lutter contre l’exclusion résidentielle.
Résistances locales
Oppositions ou freins exprimés par les habitants ou acteurs locaux face à des projets d’aménagement ou de densification. Ces résistances peuvent être motivées par l’attachement au paysage, aux caractéristiques résidentielles ou à la qualité de vie perçue.
Seuil de densité
Niveau minimal de concentration de population ou de logements par unité de surface nécessaire pour assurer l’efficacité des réseaux de transports en commun ou d’autres infrastructures urbaines. La densification doit atteindre ce seuil pour limiter l’usage de l’automobile.
La densification urbaine peut augmenter la part de logements sociaux, permettant de répondre aux besoins spécifiques de populations telles que les jeunes ou les personnes âgées. Cependant, cette démarche rencontre souvent des résistances locales, liées à l’attachement au paysage et aux préférences résidentielles, qui freinent sa mise en œuvre. Par ailleurs, la réduction de l’usage de l’automobile par la densification est limitée tant que le seuil de densité nécessaire pour rendre un réseau de transports en commun efficace n’est pas atteint. Ces enjeux sociaux et politiques influencent directement l’acceptation et l’efficacité des politiques de densification urbaine.
La réussite des politiques de densification dépend autant de l’atteinte du seuil de densité pour optimiser les transports que de l’acceptation locale, souvent freinée par des résistances liées à l’attachement au paysage et aux préférences résidentielles.
Loi ALUR (2014) : La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a supprimé le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), une règle qui limitait la densité constructible sur un terrain. En éliminant cette contrainte, elle a permis une plus grande liberté dans la densification urbaine, notamment par la surélévation ou la construction de nouveaux bâtiments.
Loi ELAN (2018) : La Loi Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) a simplifié les procédures administratives liées à l’urbanisme. Elle a facilité la transformation de bureaux en logements et encouragé la surélévation en rendant plus aisée la réalisation de projets de densification verticale, notamment par la simplification des démarches et la réduction des délais d’obtention des permis.
Loi Climat et Résilience (2021) : Cette loi a instauré l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) des sols d’ici 2050. Elle vise à limiter l’étalement urbain en renforçant la densification verticale, notamment par des mesures favorisant la surélévation et la réhabilitation des bâtiments existants pour réduire l’artificialisation des sols.
Coefficient d'Occupation des Sols (COS) : Ancien indicateur réglementaire qui limitait la densité de construction sur un terrain en fixant un ratio entre la surface de plancher créée et la surface du terrain. Sa suppression par la loi ALUR a libéré la densité constructible, permettant une plus grande flexibilité dans l’urbanisme.
Potentiel aérien : Le potentiel aérien désigne la possibilité d’exploiter l’espace situé au-dessus d’un bâtiment pour créer de nouveaux espaces habitables ou utilisables. La surélévation exploite ce potentiel pour densifier verticalement en zone dense.
Intégration urbaine : L’intégration urbaine concerne la capacité de faire en sorte que la surélévation s’harmonise avec le paysage urbain environnant, en respectant l’identité architecturale locale et en évitant de dénaturer le cadre existant.
La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à un bâtiment existant sans modifier son emprise au sol, permettant ainsi d’exploiter le potentiel aérien pour créer de nouveaux espaces habitables en zone dense. Cette technique offre une solution de densification verticale qui optimise l’espace disponible tout en conservant la configuration au sol. La réussite de cette opération repose sur une intégration harmonieuse dans le paysage urbain, en respectant l’identité architecturale locale, afin d’assurer une cohérence visuelle et une acceptabilité urbaine.
La surélévation apparaît comme une solution innovante de densification verticale, conciliant technique et intégration urbaine, pour répondre aux enjeux de développement urbain tout en respectant l’harmonie du paysage urbain.
Capacité portante
AUTEUR (date) : La capacité portante désigne la faculté d'une structure ou d'une fondation à supporter les charges qui lui sont imposées sans défaillance ni déformation excessive. Elle est essentielle pour déterminer si le bâtiment peut supporter une surélévation.
Fondations
Les fondations sont la partie inférieure d’un bâtiment, conçue pour transmettre les charges de la structure au sol. Leur dimension, leur type et leur profondeur doivent être évalués pour assurer la stabilité lors d’une surélévation.
Charpente
La charpente constitue l’ossature du toit ou de la structure porteuse du bâtiment. Son état, sa conception et sa résistance sont analysés pour vérifier leur compatibilité avec une augmentation de charge ou une extension verticale.
Contraintes réglementaires
Les contraintes réglementaires regroupent l’ensemble des règles légales et normatives qui encadrent la construction, notamment en matière de hauteurs maximales, de distances aux limites séparatives et de servitudes patrimoniales.
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Le PLU est un document d’urbanisme local qui définit les règles d’utilisation des sols, notamment les possibilités de construction, la densité, les hauteurs maximales, les emplacements réservés, et les servitudes applicables à un terrain ou un bâtiment.
L’évaluation technique consiste à analyser la structure, notamment la capacité portante, les fondations, la charpente et la configuration du bâtiment existant. La capacité portante doit être suffisante pour supporter la surcharge supplémentaire liée à la surélévation. Les fondations doivent être adaptées ou renforcées si nécessaire pour garantir la stabilité de l’ensemble. La charpente doit être inspectée pour vérifier sa résistance et sa compatibilité avec la nouvelle configuration. Par ailleurs, l’étude du bâtiment existant permet d’identifier les contraintes réglementaires, telles que les hauteurs maximales autorisées, les distances aux limites séparatives, ou encore les servitudes patrimoniales pouvant limiter ou orienter le projet. Enfin, l’étude de potentiel précise le nombre d’étages possibles, la surface constructible, la charge admissible, ainsi que le budget prévisionnel, afin de déterminer la faisabilité technique et financière du projet.
Maîtriser l’approche méthodique d’évaluation technique et réglementaire est essentielle pour déterminer la faisabilité d’une surélévation, en assurant la stabilité du bâtiment tout en respectant les contraintes légales et urbanistiques.
Phase d'avant-projet : Étape initiale comprenant l'étude réglementaire, technique et la définition précise du projet. Elle permet d'analyser la faisabilité et de préparer les démarches administratives nécessaires.
Concertation copropriétaires : Processus de dialogue avec les copropriétaires visant à valider l'ampleur et les choix d'aménagement liés à la surélévation, garantissant leur accord et leur implication.
Permis de construire : Autorisation administrative requise pour réaliser la surélévation. L'architecte conçoit les plans et prépare le dossier, qui doit être validé par l'autorité compétente avant le début des travaux.
Maîtrise d'œuvre : Ensemble des acteurs, notamment l'architecte, qui pilotent et coordonnent la réalisation du projet, de la conception à la réception des travaux, en veillant au respect des délais, du budget et de la qualité.
Assurance dommage ouvrage : Garantie couvrant la réparation des dommages relevant de la garantie décennale, notamment pour la surélévation, en garantissant la couverture sur l'existant et la nouvelle structure.
La phase d'avant-projet inclut l'étude réglementaire, technique et la définition précise du projet, permettant d'évaluer la faisabilité et d'anticiper les démarches administratives.
La concertation avec les copropriétaires est essentielle pour valider l'ampleur et les choix d'aménagement, en assurant leur accord et leur implication dans le projet.
L'architecte conçoit les plans et prépare le permis de construire, étape préalable indispensable à la réalisation. La maîtrise d'œuvre intervient ensuite pour piloter et coordonner l'ensemble des travaux, en assurant leur conformité et leur bon déroulement.
L'assurance dommage ouvrage garantit la couverture décennale sur l'existant et la surélévation, permettant une réparation rapide en cas de dommages relevant de cette garantie.
La réussite d’un projet de surélévation repose sur une gestion rigoureuse des étapes administratives, techniques et humaines, notamment la concertation avec les copropriétaires, la conception précise, l’obtention du permis et la maîtrise d'œuvre, tout en assurant une couverture assurantielle adaptée.
| Critère | Densification urbaine | Formes de densification |
|---|---|---|
| Définition | Augmentation du nombre d'habitants par km² dans un espace donné | Méthodes concrètes pour densifier (BIMBY, urbanisme endogène, etc.) |
| Objectif | Optimiser l'utilisation des espaces existants, lutter contre l'étalement | Maximaliser l'utilisation du tissu urbain existant |
| Approches principales | Politique ou constat d'augmentation de la densité | Construction sur parcelles existantes, comblement, réhabilitation, surélévation |
| Auteur | Source (non précisé) | Source (non précisé) |
| Critère | Aspects sociopolitiques | Évolution réglementaire |
|---|---|---|
| Définition | Impact social et politique sur la densification | Changements législatifs facilitant ou encadrant la densification |
| Enjeux principaux | Logements sociaux, résistances locales, seuil de densité | Loi ALUR, ELAN, Climat et Résilience |
| Résistances | Attachement au paysage, préférences résidentielles | Suppression du COS, simplification des démarches |
| Auteur | Source (non précisé) | Source (non précisé) |
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Densification urbaine — définition ?
Augmentation de la population par km² dans un espace donné.
Formes de densification — exemples ?
BIMBY, urbanisme endogène, réhabilitation, surélévation.
Aspect sociopolitique — enjeu majeur ?
Acceptation locale et seuil de densité pour les transports.
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