Usus
L’usus est le droit d’utiliser un bien, d’en faire usage selon sa destination, sans en modifier la substance ni en en tirer un profit économique. Il s’agit d’un droit d’usage limité, permettant au titulaire de se servir du bien comme le ferait un propriétaire, mais sans en disposer ou en altérer la substance.
Fructus
Le fructus désigne le droit de percevoir et d’exploiter les fruits d’un bien, qu’ils soient naturels (comme les fruits d’un arbre) ou civils (comme les loyers d’un immeuble). Ce droit permet au titulaire de tirer profit de l’usage du bien sans en avoir la possession ou la disposition.
Abusus
L’abusus correspond au droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, le donner, le détruire ou le modifier de manière substantielle. C’est le pouvoir de disposer de la propriété dans sa totalité, y compris la possibilité de la transférer ou de l’altérer.
Droit réel
Un droit réel confère à son titulaire une prérogative directement sur un bien, opposable à tous, avec un droit de suite et de préférence. Il permet d’agir directement sur le bien, indépendamment des relations avec une autre personne. La jurisprudence récente a reconnu la possibilité de créer des droits de jouissance spéciale, élargissant ainsi la catégorie des droits réels.
Droit personnel
Un droit personnel est une créance d’une personne envers une autre, qui lui impose une obligation de faire, de ne pas faire ou de donner. Contrairement au droit réel, il n’est opposable qu’à la personne envers laquelle il a été constitué et ne confère pas de droit direct sur le bien lui-même.
Droit de jouissance spéciale
Le droit de jouissance spéciale est une catégorie de droits de jouissance qui, selon la jurisprudence récente, peut être reconnu comme un droit réel. Il confère à son titulaire une prérogative particulière sur un bien, distincte de la propriété pleine et entière, permettant une utilisation ou une jouissance limitée dans un cadre précis.
Le démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété en plusieurs droits distincts, chacun conférant des prérogatives spécifiques sur le bien. Il se manifeste principalement par la séparation entre l’usus (usage), le fructus (fruits) et l’abusus (disposition).
Ce processus permet de décomposer la propriété en droits réels, qui confèrent un droit de suite et de préférence, opposable à tous, contrairement aux droits personnels qui ne lient que les parties. La jurisprudence récente a également reconnu la création de droits de jouissance spéciale, élargissant la catégorie des droits réels et permettant une utilisation plus fine et limitée du bien.
Ce découpage en droits distincts facilite la gestion, la transmission ou la mise en valeur des biens, tout en permettant à plusieurs personnes d’avoir des prérogatives différentes sur un même bien, sans en être propriétaires en totalité.
Le démembrement de propriété consiste à décomposer le droit de propriété en droits réels distincts, chacun conférant des prérogatives spécifiques, notamment l’usage, la perception des fruits et la disposition, permettant une gestion flexible et différenciée du bien. La reconnaissance récente des droits de jouissance spéciale élargit encore cette catégorie, offrant de nouvelles possibilités d’utilisation du bien.
Servitude
Selon l’article 637 du Code civil, la servitude est « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Elle constitue un droit réel accessoire attaché à un bien immobilier, permettant à un fonds (fonds servant) de bénéficier d’un avantage ou d’un usage sur un autre fonds (fonds dominant). La servitude est donc un droit qui limite la propriété pour favoriser l’utilité d’un autre bien, tout en étant attachée à ce dernier.
Fonds dominant
Le fonds dominant est celui qui bénéficie de la servitude. Il tire avantage ou utilise le droit conféré par la servitude. La servitude profite à ce fonds, et non directement à la personne propriétaire du fonds.
Fonds servant
Le fonds servant est celui sur lequel la charge ou le droit est imposé. Il supporte la servitude sans en bénéficier directement. La servitude pèse donc sur ce bien, en limitant ou en réglementant certains usages ou constructions.
Servitude foncière
Il s’agit d’une servitude qui porte exclusivement sur un bien immobilier, c’est-à-dire un bien immobilier ou un immeuble par nature. Elle ne peut pas porter sur des meubles ou des biens mobiliers, mais uniquement sur des immeubles ou terrains. La servitude foncière est attachée à la propriété et non à une personne.
Servitude perpétuelle
La servitude est dite perpétuelle car elle est conçue pour durer indéfiniment, sauf extinction par la confusion ou non-usage trentenaire. Elle est attachée à la propriété de façon durable, conformément à la nature du droit réel.
Servitude de voisinage
Ce type de servitude concerne des immeubles ou terrains voisins, sans nécessiter une séparation de propriété distincte. Elle dérive de la configuration naturelle ou de la proximité des lieux, permettant certains usages ou restrictions entre propriétés voisines, même si elles appartiennent à des propriétaires différents.
La servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un autre héritage appartenant à un propriétaire distinct. Elle doit nécessairement répondre à plusieurs conditions essentielles : elle doit être foncière, immobilière et perpétuelle. La servitude ne peut pas être créée sans la pluralité de fonds : il faut au moins un fonds dominant, qui bénéficie de la servitude, et un fonds servant, qui supporte la charge. La servitude est attachée à un bien immobilier, et non à une personne, ce qui signifie qu’elle suit le bien même en cas de changement de propriétaire. Elle est également indivisible, profitant à l’ensemble du fonds dominant dans sa totalité, et elle ne peut pas être détachée, cédée ou saisie séparément du fonds auquel elle est attachée.
Elle est nécessairement perpétuelle, ce qui implique qu’elle dure indéfiniment, sauf extinction par confusion ou non-usage prolongé (plus de 30 ans). La servitude limite le droit de propriété du fonds servant, mais ne peut pas le priver totalement de jouissance. Elle doit aussi être utile au fonds dominant, profitant à celui-ci en permettant des usages tels que passage, vue, ou utilisation de conduites, par exemple. La servitude ne peut pas justifier un empiètement ou une emprise excessive, et elle doit respecter les limites fixées par la loi ou la convention.
La servitude est un droit réel accessoire attaché à un bien immobilier, imposant une charge durable sur un fonds au profit d’un autre, et répondant à une utilité précise pour le fonds dominant. Elle est perpétuelle, foncière, indivisible et ne peut exister que si deux fonds distincts sont en présence, ce qui en garantit la stabilité et l’opposabilité à tous.
Mode d’établissement des servitudes : Il s’agit des différentes méthodes juridiques ou factuelles permettant la création d’une servitude. Selon la source, il existe principalement trois modes : par convention, par prescription acquisitive ou par destination du père de famille.
Convention : Accord volontaire entre les parties, établi par un acte écrit ou parfois tacite, permettant de créer une servitude. La convention doit respecter les conditions de forme et de fond pour être valide, notamment en conformité avec les règles de l’ordre public et sans objet illégal.
Prescription acquisitive : Mode d’acquisition d’une servitude par l’usage prolongé, non contesté, et conforme aux conditions légales. La prescription trentenaire est la seule applicable pour l’établissement des servitudes par ce moyen, et la servitude doit être continue et apparente pour pouvoir être acquise par cette voie.
Destination du père de famille : Concept selon lequel, lors de la division d’un fonds, si un aménagement a été fait par le propriétaire initial, et que ce même aménagement est maintenu après division sans modification, cela peut constituer une servitude. La condition est que cet aménagement soit apparent et que la division n’ait pas modifié l’aménagement initial.
Titre : Document ou acte juridique qui établit une servitude. Il peut s’agir d’un acte écrit, d’un testament ou d’un contrat. La création par titre doit respecter certaines conditions, notamment la conformité à l’ordre public et l’absence d’objet illicite. La publication foncière est obligatoire pour l’opposabilité aux tiers.
Les servitudes peuvent naître par trois voies principales : convention, prescription acquisitive ou destination du père de famille. La convention doit respecter les conditions de forme et de fond pour être valable. Elle est souvent écrite, mais peut aussi résulter d’un accord tacite, sous réserve que les conditions légales soient remplies. La validité de la convention dépend du respect de l’ordre public, de l’absence d’objet illégal, et de l’absence d’avantage en faveur d’une personne plutôt que d’un fonds.
La prescription acquisitive permet d’acquérir une servitude par l’usage prolongé et non contesté. La durée requise est de 30 ans, et la servitude doit être continue et apparente pour que la prescription soit applicable. La servitude continue s’exerce sans intervention humaine régulière, comme une vue ou un égout, tandis que la servitude discontinues nécessite une action humaine pour son exercice, comme un droit de passage ou de puisage.
La destination du père de famille, prévue à l’article 693 du Code civil, repose sur une présomption légale. Elle intervient lorsque, lors de la division d’un fonds, un aménagement initial, qui aurait constitué une servitude s’il avait été créé entre deux propriétaires distincts, est maintenu sans modification après division. La condition est que cet aménagement soit apparent au moment de la division.
Le titre, en tant que mode d’établissement, doit respecter les conditions de conformité à l’ordre public et d’absence d’objet illégal. La création par titre est également soumise à la publication foncière, qui rend la servitude opposable aux tiers.
Les servitudes peuvent naître par différentes voies juridiques, notamment par convention, prescription ou destination du père de famille, illustrant la diversité des modes d’établissement. La validité de chaque mode dépend de conditions précises, notamment en termes de forme, de durée, d’apparence et de conformité à l’ordre public.
Indivision légale
L’indivision légale est une situation juridique qui naît automatiquement, sans qu’il soit nécessaire de conclure une convention entre les parties. Elle se manifeste notamment lors de successions, lorsque plusieurs personnes deviennent propriétaires d’un même bien sans qu’aucune division matérielle ou conventionnelle n’ait été réalisée. La particularité de cette indivision réside dans le fait que chaque indivisaire détient une quote-part indivise du bien, sans que celui-ci soit physiquement divisé en parts distinctes.
Droits d’usage et de jouissance
Les droits d’usage et de jouissance sont exercés collectivement par tous les indivisaires, mais ils peuvent, selon les circonstances, être individualisés. Cela signifie que chaque indivisaire a le droit d’utiliser et de jouir du bien en fonction de ses parts, tout en respectant les droits des autres. Ces droits ne confèrent pas la propriété matérielle du bien, mais permettent une utilisation collective ou individualisée.
Droit au partage
Le droit au partage est un principe fondamental de l’indivision légale. Il permet à chaque indivisaire de demander la fin de l’indivision par une procédure de partage, qui consiste à répartir le bien ou ses valeurs entre les indivisaires. Ce droit est essentiel pour mettre fin à la situation d’indivision lorsque les parties souhaitent disposer librement de leur quote-part ou vendre leur part.
Parts indivises
Les parts indivises représentent la quote-part de chaque indivisaire dans le bien en indivision. Ces parts ne sont pas matérialisées par une division physique du bien, mais sont une part théorique qui reflète la contribution ou le droit de chaque indivisaire. Chaque indivisaire détient donc une part indivise, qui lui confère un droit proportionnel sur l’ensemble du bien.
Créanciers personnels des indivisaires
Les créanciers personnels des indivisaires ont la possibilité de saisir la quote-part de leur débiteur dans l’indivision. Leur créance ne porte pas directement sur le bien indivis, mais sur la part de l’indivisaire débitrice. La particularité est que ces créanciers peuvent agir sur la part indivise de leur débiteur, mais ils ne peuvent pas, en principe, saisir ou vendre le bien dans son ensemble sans respecter la procédure de partage ou d’indivision.
L’indivision légale naît automatiquement, notamment lors de successions, sans convention préalable. Elle se manifeste dès que plusieurs personnes deviennent propriétaires d’un même bien sans qu’un accord formel ou une division matérielle ait été effectuée. Dans cette situation, chaque indivisaire détient des parts indivises, qui représentent leur quote-part dans le bien, sans que celui-ci soit physiquement divisé. Ces parts sont une représentation théorique, permettant une gestion collective du bien.
Les indivisaires ont un droit au partage, leur permettant de demander la fin de l’indivision pour disposer librement de leur quote-part ou vendre leur part. Ce droit est une garantie pour éviter une gestion indéfinie ou conflictuelle du bien commun. La mise en œuvre du partage peut intervenir à tout moment, sauf si une clause ou une situation particulière l’en empêche.
Les droits d’usage et de jouissance sont exercés collectivement par tous les indivisaires, mais leur application peut être individualisée selon les circonstances. Par exemple, dans le cas d’un immeuble en indivision, chaque indivisaire peut utiliser une partie du bien, ou en jouir selon ses droits, tout en respectant ceux des autres. La gestion de ces droits doit respecter l’équilibre entre la propriété collective et l’usage individuel.
L’indivision légale est une situation automatique qui impose une gestion collective des biens sans division matérielle, notamment lors de successions. Elle confère à chaque indivisaire un droit au partage et des parts indivises, tout en permettant l’exercice collectif ou individualisé des droits d’usage et de jouissance.
Droit au partage
Le droit au partage est un droit fondamental reconnu à chaque indivisaire, lui permettant de demander la liquidation de l’indivision à tout moment, sauf si une convention contraire a été établie. Selon l’article 815 du code civil, la situation d’indivision est par principe précaire et provisoire, et le partage peut toujours être provoqué. Ce droit a un caractère déclaratif, ce qui signifie que l’effet du partage rétroagit, faisant comme si l’indivision n’avait jamais existé, et rendant valables tous les actes passés en contravention de l’indivision.
Droits sur les parts indivises
Les parts indivises représentent la quote-part de chaque indivisaire dans l’indivision. Ces parts sont des droits abstraits, exprimés généralement en fractions ou pourcentages, qui ne se rapportent pas à un bien précis mais à la masse globale de l’indivision. Chaque indivisaire détient un droit exclusif sur ses parts, qu’il peut vendre, transmettre ou exercer seul en justice pour défendre ses intérêts. Cependant, la vente de parts ne permet pas de vendre un bien particulier de l’indivision, mais uniquement la quote-part elle-même.
Droits d’usage et de jouissance
Les indivisaires disposent de droits d’usage et de jouissance sur les biens indivis, proportionnellement à leurs parts. Ces droits leur confèrent la possibilité d’utiliser le bien commun, dans la limite de leur quote-part, sans en altérer la substance ou la destination. La jouissance doit respecter les droits des autres indivisaires, notamment en évitant toute atteinte à leur part ou à leur droit de propriété.
Droits patrimoniaux
Les droits patrimoniaux sont ceux qui ont une valeur économique et qui peuvent faire l’objet d’une cession ou d’une transmission. Les parts indivises sont des droits patrimoniaux, cessibles et transmissibles, ce qui signifie qu’un indivisaire peut vendre ou donner ses parts à un tiers, sous réserve des droits des autres indivisaires ou des règles spécifiques à l’indivision.
Droits personnels
Les droits personnels sont ceux qui lient une personne à une autre, indépendamment de la propriété du bien. Dans le contexte de l’indivision, ils peuvent concerner notamment les droits d’usage ou de jouissance, qui sont personnels à chaque indivisaire. Ces droits ne portent pas directement sur le bien, mais sur la relation entre l’indivisaire et la communauté indivise ou ses autres membres.
Chaque indivisaire peut demander le partage des biens indivis à tout moment, sauf convention contraire. Cette faculté est inscrite dans la règle fondamentale de l’indivision, qui prévoit que la situation est provisoire et que le droit au partage est un droit inaliénable. Le partage a un effet déclaratif, ce qui signifie qu’il rétroagit, rendant tous les actes passés en contradiction avec l’indivision valides, comme si l’indivision n’avait jamais existé.
Les parts indivises sont des droits patrimoniaux, ce qui implique qu’elles sont cessibles et transmissibles. Un indivisaire peut donc vendre ses parts ou les transmettre par héritage ou donation, sans que cela n’affecte directement la propriété du bien indivis dans son ensemble.
Les indivisaires disposent également de droits d’usage et de jouissance sur les biens indivis, proportionnellement à leurs parts. Cela leur permet d’utiliser le bien dans le respect des droits des autres, sans en modifier la substance ou la destination. Ces droits sont essentiels pour garantir la possibilité pour chaque indivisaire de profiter du bien commun tout en respectant la cohésion de l’indivision.
Les indivisaires disposent de prérogatives individuelles leur permettant de demander le partage à tout moment, de vendre leurs parts, ou de jouir du bien commun selon leur quote-part. Ces droits, patrimoniaux et personnels, assurent leur liberté d’action tout en maintenant la cohérence de l’indivision, notamment par le biais du droit au partage et des droits d’usage et de jouissance proportionnels.
Gestion collective
La gestion collective désigne l’organisation et la prise de décisions concernant les biens indivis par l’ensemble des indivisaires. Elle repose sur des règles précises de majorité qui varient selon la nature des actes à accomplir, afin d’assurer une représentation équilibrée et une gestion conforme aux droits de chacun.
Majorités requises
Les majorités requises sont les seuils de votes ou d’accord nécessaires pour valider un acte ou une décision dans le cadre de la gestion de l’indivision. Ces majorités diffèrent selon la nature de l’acte : unanimité, majorité qualifiée ou majorité simple. La conformité à ces majorités garantit la validité des actes et leur opposabilité aux autres indivisaires.
Actes unilatéraux
Les actes unilatéraux sont ceux que peut accomplir un indivisaire seul, sans l’accord préalable des autres. Ces actes concernent principalement la conservation des biens indivis, notamment ceux qui relèvent de mesures conservatoires ou de gestion courante, et peuvent être réalisés même en cas d’absence d’urgence.
Gestion par mandataire
La gestion par mandataire intervient lorsqu’un indivisaire, sans opposition des autres, prend en main la gestion des biens indivis. Selon l’article 815-3, cette gestion est présumée être effectuée avec un mandat tacite, c’est-à-dire qu’elle est considérée comme autorisée implicitement, à condition qu’elle soit faite au su des autres indivisaires et sans opposition.
Inopposabilité des actes irréguliers
L’inopposabilité désigne la sanction qui frappe un acte réalisé en violation des règles de majorité ou de procédure. Selon l’article 815-3 al. 5, un acte pris sans respecter la majorité requise est inopposable aux autres indivisaires qui n’y ont pas participé, ce qui signifie qu’il ne pourra pas leur être opposé et qu’il ne produira pas d’effets à leur encontre. La nullité n’est pas systématique, notamment en raison de l’effet rétroactif du partage, mais la validité de l’acte est remise en question.
La gestion de l’indivision repose sur des règles de majorité qui varient selon la nature des actes. Pour les actes de conservation, tout indivisaire peut agir seul, même sans urgence, pour préserver le bien (art. 815-2). Ces actes peuvent être juridiques ou matériels, comme la mise en demeure d’un locataire ou la réalisation de travaux nécessaires.
Les actes d’administration courante relatifs à l’exploitation normale du bien, tels que la gestion d’un commerce ou la conclusion de baux, nécessitent une majorité qualifiée de 2/3 des droits indivis (art. 815-3). Cela concerne aussi la vente de meubles pour couvrir les charges ou le renouvellement de baux non agricoles. La majorité qualifiée permet une gestion efficace tout en protégeant les intérêts minoritaires.
Les actes qui ne relèvent ni de la conservation ni de l’administration courante, comme la modification de l’exploitation ou la vente d’un immeuble, doivent être réalisés à l’unanimité. En cas de non-respect des majorités, l’acte est inopposable aux autres indivisaires, conformément à l’article 815-3 al. 5. Cela évite la prise de décisions unilatérales qui pourraient porter préjudice à la majorité.
La gestion peut également être confiée à un indivisaire mandaté, qui agit pour le compte de l’indivision. Selon l’article 815-3 dernier alinéa, si un indivisaire prend en main la gestion sans opposition, cette gestion est présumée être effectuée avec un mandat tacite, ce qui confère une légitimité implicite à ses actes.
La gestion de l’indivision est encadrée par des règles de majorité qui varient selon la nature des actes, assurant un équilibre entre la nécessité d’agir efficacement et la protection des droits de chaque indivisaire. La gestion par mandataire permet aussi d’organiser la prise de décision collective, tout en évitant les actes irréguliers qui seraient inopposables aux autres indivisaires.
Indivision conventionnelle : Il s'agit d'une forme d'indivision créée par un accord volontaire entre les parties, souvent par un contrat écrit, pour organiser la gestion, la durée et le fonctionnement de leur propriété commune. Contrairement à l’indivision légale, elle résulte d’une volonté délibérée des indivisaires, leur permettant de définir librement les modalités de leur régime indivis dans le respect de la loi.
Durée de l’indivision : La convention peut prévoir une durée limitée, généralement à cinq ans, renouvelable tacitement ou expressément. Lorsqu’elle est à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment, sous réserve de respecter certaines conditions de bonne foi ou de délai. La durée est une clause essentielle qui confère à la convention une souplesse contractuelle adaptée aux besoins des parties.
Gérant de l’indivision : La convention peut prévoir la désignation d’un gérant chargé de l’administration courante des biens indivis. La nomination, la révocation, ainsi que les pouvoirs du gérant (représentation, gestion, réponse de ses fautes) sont déterminés par la convention ou, à défaut, par des règles légales. Le gérant agit dans l’intérêt de l’indivision, avec des pouvoirs qui peuvent être limités ou étendus selon l’accord des indivisaires.
Fonctionnement interne : Les indivisaires ont la liberté de définir leurs règles de gestion interne. Ces règles concernent notamment la participation aux dépenses, la prise de décisions, la gestion courante, ou encore la répartition des bénéfices. Ces règles doivent toutefois respecter le cadre fixé par la loi, notamment en matière de majorité ou d’unanimité pour certains actes, et doivent être formalisées par écrit pour garantir leur validité.
Convention d’indivision : Il s’agit de l’accord écrit ou tacite qui établit les modalités de l’indivision. Elle doit préciser notamment la désignation des biens, les quotes-parts de chaque indivisaire, la durée de l’indivision, la désignation du ou des gérants, ainsi que les règles de fonctionnement interne. La convention constitue la base juridique permettant d’organiser l’indivision selon la volonté des parties, tout en respectant la législation en vigueur.
L’indivision conventionnelle résulte d’un accord entre parties, souvent pour une durée déterminée. La possibilité de fixer une durée limitée, généralement à cinq ans, offre une grande flexibilité, permettant aux indivisaires d’adapter leur gestion à leurs besoins spécifiques. La convention peut prévoir la nomination d’un gérant chargé de la gestion courante, facilitant ainsi l’administration des biens communs. Les indivisaires disposent d’une liberté totale pour définir les règles de fonctionnement interne, telles que la participation aux dépenses, la prise de décisions ou la répartition des bénéfices, à condition de respecter la législation en vigueur. La convention doit être conclue par écrit, notamment pour la durée déterminée ou pour la désignation du gérant, sous peine de nullité. En cas de durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment, sauf si la convention prévoit une clause de blocage ou de délai. La souplesse contractuelle de l’indivision conventionnelle permet d’adapter la gestion et la durée aux besoins précis des parties, tout en assurant une organisation claire et conforme à la loi.
L’indivision conventionnelle offre une grande souplesse contractuelle, permettant aux parties de définir librement la gestion, la durée et les règles internes de leur propriété commune. Cette flexibilité facilite l’adaptation de l’indivision aux besoins spécifiques des indivisaires, tout en assurant un cadre juridique clair et sécurisé.
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| Notion / Concept | Définition / Rôle | Auteur / Référence |
|---|---|---|
| Usus | Droit d’utiliser un bien sans en modifier la substance ni en tirer profit | — |
| Fructus | Droit de percevoir et d’exploiter les fruits du bien | — |
| Abusus | Droit de disposer du bien (vendre, détruire, modifier) | — |
| Droit réel | Prérogative directement sur un bien, opposable à tous | — |
| Droit personnel | Créance d’une personne envers une autre, obligation de faire, ne confère pas de droit direct sur le bien | — |
| Droit de jouissance spéciale | Droit de jouissance reconnu comme un droit réel, utilisation limitée | Jurisprudence récente |
| Servitude | Charge imposée sur un héritage pour l’usage d’un autre héritage | Article 637 du Code civil |
| Fonds dominant | Foncier ou bien bénéficiant de la servitude | — |
| Fonds servant | Foncier ou bien supportant la charge de la servitude | — |
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1. Quelle avancée récente la jurisprudence a-t-elle reconnue concernant certains droits de jouissance dans le cadre du démembrement de propriété ?
2. Quels sont les trois droits principaux qui constituent le démembrement de propriété ?
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Démembrement de propriété — définition ?
Division du droit de propriété en droits distincts.
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Division du droit de propriété en droits distincts.
Servitudes — rôle ?
Limitent la propriété pour l’utilité d’un autre bien.
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