Ficha de revisão: Principes et Calculs Immobiliers

📋 Plan du Cours

1. TVA immobilière : calcul HT TTC
2. Transaction vente : honoraires et frais
3. Plan de financement d’un achat immobilier
4. Prêt immobilier : types, garanties et caractéristiques
5. Calcul d’endettement et durée du prêt
6. Taux fixe, variable et TAEG
7. Prêt in fine et remboursement constant
8. Prêt relais : avant, pendant et après vente
9. PTZ et éco-PTZ : zones, travaux et conditions
10. Rentabilité locative et fiscalité

📖 1. TVA immobilière : calcul HT TTC

🔑 Notions clés & Définitions

• TVA : Taxe sur la valeur ajoutée appliquée au prix d’un bien ou service, ajoutée au prix hors taxe pour obtenir le prix TTC.
• Prix HT : Prix d’un bien ou service exprimé hors taxe, base de calcul de la TVA.
• Prix TTC : Prix d’un bien ou service exprimé toutes taxes comprises, égal au prix HT augmenté de la TVA.
• Montant de TVA : Somme ajoutée au prix HT pour passer au prix TTC, calculée à partir du taux de TVA.

📝 Points essentiels

• Avec un taux de 20%, la TVA vaut 0,2 × prix HT.
• Le passage HT→TTC se fait par prix TTC = prix HT × 1,20.
• Le passage TTC→HT se fait par prix HT = prix TTC / 1,20.
• La TVA est aussi égale à prix HT × 0,20.
• Prix HT + TVA = prix TTC.
• Le calcul de TVA repose sur le prix HT comme base de départ.

💡 Astuce mémo

HT→TTC : ×1,20 ; TTC→HT : ÷1,20 ; TVA = ×0,2.

📖 2. Transaction vente : honoraires et frais

🔑 Notions clés & Définitions

• Prix net vendeur : Prix du bien fixé au vendeur, avant ajout des honoraires d’agence et des frais liés à la vente.
• Honoraires d’agence : Rémunération de l’agence, exprimée en HT puis convertie en montant TTC via la TVA.
• Prix de vente HAI : Prix de vente incluant les honoraires d’agence, présenté comme un prix “avec agence”.
• Frais de notaire : Coûts liés à l’acte notarié, calculés sur une base indiquée dans l’énoncé (prix HAI ou prix net vendeur selon le cas).

📝 Points essentiels

• Le barème d’honoraires d’agence dépend du prix net vendeur : < 200 000 € → 6% (HT).
• Le barème d’honoraires d’agence dépend du prix net vendeur : ≥ 200 000 € → 5% (HT).
• Exemple : prix net vendeur 200 000 € donne des honoraires HT de 10 000 €.
• Exemple : avec 20% de TVA, honoraires HT 10 000 € donnent TVA 2 000 €.
• Exemple : prix de vente HAI = prix net vendeur + honoraires d’agence TTC, soit 212 000 € dans l’exemple.
• Les frais de notaire peuvent être calculés sur le prix HAI ou sur le prix net vendeur selon l’énoncé.

💡 Astuce mémo

Net vendeur + honoraires (HT→TVA→TTC) = HAI.

📖 3. Plan de financement d’un achat immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Coût de l’opération : Somme des dépenses liées à l’achat et à la préparation du projet (prix net, honoraires, frais d’acte, travaux).
• Ressources : Moyens de financement mobilisés pour couvrir le coût de l’opération (apport, épargne, prêt).
• Provision pour frais d’acte : Montant estimé des frais liés à l’acte, calculé en pourcentage du prix net vendeur dans les exercices.
• Montant de l’opération : Total final du projet, égal à la somme des ressources et au coût de l’opération.

📝 Points essentiels

• Le plan de financement additionne les postes “coût” : prix net vendeur, honoraires d’agence, provision pour frais d’acte, travaux.
• Le plan de financement additionne les postes “ressources” : apport (vente), épargne (PEL), assurance vie, puis le prêt.
• Exemple 1 : prix net vendeur 236 000 €, honoraires d’agence 9 000 €, provision frais d’acte 18 700 €, travaux 6 000 €.
• Exemple 1 : ressources = apport 95 000 € + épargne PEL 32 000 € + prêt 142 700 €, total 269 700 €.
• Exemple 2 : honoraires d’agence charge acquéreur à 5% HT sur 750 000 € donne 45 000 €.
• Exemple 2 : provision frais d’acte à 7,5% sur 750 000 € donne 56 250 €, et le prêt = 1 001 250 − 492 500 = 508 750 €.

💡 Astuce mémo

Coût = dépenses ; Ressources = apports/épargne + prêt ; les deux totaux doivent coïncider.

📖 4. Prêt immobilier : types, garanties et caractéristiques

🔑 Notions clés & Définitions

• Prêt immobilier : Crédit accordé par une banque pour financer l’achat ou la réalisation d’un bien immobilier.
• Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : Garantie prise par la banque pour sécuriser le remboursement du prêt immobilier.
• Maison / appart. (RP, RS, invest) : Catégorie de bien financé par un prêt immobilier, incluant résidence principale, secondaire ou investissement.
• Immeuble locatif : Catégorie de bien financé dont l’objectif est la location.
• Mixte (logements et pro) : Catégorie de bien combinant des logements et des locaux professionnels.

📝 Points essentiels

• Un prêt immobilier est accordé par une banque ou un établissement financeur pour financer un bien immobilier.
• Le prêt peut viser une maison ou un appartement (RP, RS, investissement).
• Le prêt peut aussi financer un immeuble locatif.
• Le prêt peut financer un projet mixte (logements et professionnels).
• La banque prend des garanties contre le prêt, notamment l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
• La garantie citée correspond à l’ancien privilège de prêteur de deniers.

💡 Astuce mémo

Banque → garantie : hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

📖 5. Calcul d’endettement et durée du prêt

🔑 Notions clés & Définitions

• Capacité d’endettement : Part maximale des revenus que le ménage peut consacrer aux crédits, calculée à partir des revenus totaux.
• Taux d’endettement : Pourcentage des revenus nets mensuels consacré au total des mensualités de crédit.
• Revenus totaux du ménage : Somme des revenus servant de base au calcul de la capacité d’endettement.
• Revenus nets mensuels : Revenus après déduction des éléments indiqués, utilisés pour calculer le taux d’endettement.
• Durée du prêt : Nombre d’années sur lequel le crédit est remboursé, borné par des plafonds selon le type de projet.

📝 Points essentiels

• Capacité d’endettement = revenus totaux du ménage / 3.
• Taux d’endettement = (total des mensualités de crédit / revenus nets mensuels) × 100.
• Exercice : revenus nets mensuels 3 000 € et mensualité de crédit actuelle 200 €.
• Capacité d’endettement dispo = (capacité d’endettement − charges actuelles) avec la charge représentée par les mensualités actuelles.
• Calcul : 200 / 3 000 × 100 = 6,67%.
• Calcul : 3 000 / 3 − 200 = 800 € de capacité disponible.

💡 Astuce mémo

Règle du tiers : revenus/3 ; puis on retire les mensualités actuelles.

📖 6. Taux fixe, variable et TAEG

🔑 Notions clés & Définitions

• Taux fixe : Taux d’intérêt qui reste identique sur toute la durée du prêt.
• Taux variable : Taux d’intérêt qui évolue selon un indice, rendant le coût futur incertain.
• Euribor : Indice mentionné comme référence d’évolution du taux variable.
• TAEG : Taux annuel effectif global qui intègre le taux et les frais liés au prêt.
• Taux capé : Taux variable dont la hausse est limitée par une clause contractuelle.

📝 Points essentiels

• Avec un taux fixe, le taux ne varie pas pendant toute la durée du prêt.
• Avec un taux fixe, la mensualité reste la même (hors remboursement anticipé et renégociation).
• Le TAEG regroupe le taux et les frais (dossier, garantie, etc.).
• Avec un taux variable, le taux dépend de l’Euribor et n’est pas connu à l’avance.
• Piège : si les taux augmentent, la mensualité augmente aussi.
• Le taux capé prévoit une limitation de hausse dans le contrat.

💡 Astuce mémo

Fixe = stable ; Variable = Euribor ; TAEG = taux + frais ; Capé = plafond de hausse.

📖 7. Prêt in fine et remboursement constant

🔑 Notions clés & Définitions

• Prêt in fine : Prêt où le capital n’est remboursé qu’à la dernière échéance, tandis que les intérêts sont payés à chaque échéance.
• Remboursement constant : Modalité de remboursement où le capital remboursé reste constant d’une échéance à l’autre.
• Intérêts : Coût du crédit calculé sur le capital restant dû, payé selon l’échéancier.
• Capital restant dû : Part du capital emprunté qui reste à rembourser après une échéance.
• Échéance : Date de paiement prévue au contrat, avec une répartition capital/intérêts selon le type de prêt.

📝 Points essentiels

• Dans un prêt in fine, la 1ère échéance correspond au paiement des intérêts uniquement.
• Dans un prêt in fine, la 2ème échéance correspond au paiement des intérêts uniquement.
• Dans un prêt in fine, la dernière échéance inclut le paiement des intérêts et du capital emprunté.
• Dans le tableau “remboursement constant”, le capital remboursé est identique à chaque échéance.
• Dans le tableau “remboursement constant”, les intérêts diminuent car le capital restant dû baisse.
• Dans le tableau “remboursement constant”, à la dernière échéance le capital restant dû devient 0.

💡 Astuce mémo

In fine : intérêts d’abord, capital à la fin ; Constant : capital fixe, intérêts qui baissent.

📖 8. Prêt relais : avant, pendant et après vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Prêt relais : Crédit temporaire destiné à financer l’achat avant la vente du bien actuel.
• Prêt relais avant la vente : Phase où l’emprunteur finance l’achat en attendant l’encaissement de la vente.
• Remboursement anticipé : Remboursement partiel ou total du prêt relais au moment où la vente du bien permet de récupérer des fonds.
• Réduction des mensualités : Option après remboursement anticipé consistant à diminuer le montant des mensualités futures.
• Réduction de la durée : Option après remboursement anticipé consistant à raccourir la période de remboursement.

📝 Points essentiels

• Le scénario classique de prêt relais est indiqué comme 50% à 80% du montant estimé de la vente.
• Avant la vente : le plan de financement inclut un apport et un prêt relais pour couvrir le coût d’achat.
• Exemple avant vente : prix net vendeur 800 000 €, honoraires d’agence 20 000 €, provision frais d’acte 60 000 €.
• Exemple avant vente : apport = 80 000 € et prêt relais = 350 000 €, total ressources 430 000 €.
• Exemple avant vente : prêt “classique” = 880 000 − 430 000 = 450 000 €.
• Pendant/après vente : si le bien vendu rembourse 350 K€ et qu’il reste 150 K€ d’épargne, un remboursement anticipé peut réduire mensualités ou durée (avec pénalité possible).

💡 Astuce mémo

Relais = pont avant vente ; à la vente : remboursement anticipé → mensualités/durée ajustées (pénalité possible).

📖 9. PTZ et éco-PTZ : zones, travaux et conditions

🔑 Notions clés & Définitions

• PTZ : Prêt à 0% financé par l’État, réservé aux primo-accédants pour compléter un prêt classique.
• Zones Abis, A, B1 : Zones dites tendues où le PTZ est présenté pour des logements neufs collectifs en 1er résident.
• Zones B2 et C : Zones détendues où le PTZ est présenté avec des travaux d’amélioration obligatoires.
• Éco-PTZ : Prêt à 0% financé par l’État pour financer des travaux de rénovation énergétique sur des logements anciens.
• Entreprise RGE : Type d’entreprise mentionné comme obligatoire pour obtenir l’éco-PTZ.

📝 Points essentiels

• Le PTZ concerne les primo-accédants pour achat ou construction de résidence principale.
• Le PTZ ne finance pas si l’emprunteur est propriétaire de sa résidence principale depuis moins de 2 ans.
• Le PTZ est un prêt à 0% sans frais de dossier et ne peut pas financer la totalité du projet.
• En zones tendues (Abis, A, B1) : logement neuf collectif (1er résident) et construction.
• En zones détendues (B2, C) : travaux d’amélioration obligatoires, au moins 25% du coût total de l’opération.
• Éco-PTZ : travaux sur logements anciens “bien achevé” depuis plus de 2 ans, pour résidence principale (propriétaire ou bailleur), prêt à 0% sans frais de dossier et cumulable avec Prime Renov sous condition de revenus.

💡 Astuce mémo

PTZ = 0% + primo-accédant + zones ; Éco-PTZ = 0% + rénovation énergétique + entreprise RGE.

📖 10. Rentabilité locative et fiscalité

🔑 Notions clés & Définitions

• Rentabilité brute : Indicateur basé sur le loyer annuel hors charges comparé au prix de revient avant prise en compte des charges non récupérables et de l’impôt.
• Rentabilité nette : Indicateur qui retranche les charges non récupérables et les coûts liés au financement et à la gestion du loyer.
• Rentabilité nette d’impôts : Indicateur qui intègre l’impact fiscal (IR/IS et prélèvements sociaux) dans le calcul de la rentabilité.
• Loyer annuel hors charges : Revenus locatifs annuels avant déduction des charges récupérables ou non récupérables selon la logique du calcul.
• Charges non récupérable : Ensemble des dépenses non récupérées auprès du locataire, utilisées pour passer de la rentabilité brute à la rentabilité nette.

📝 Points essentiels

• Rentabilité brute : (loyer annuel hors charges / prix de revient) × 100, avec un prix de revient incluant notamment prix d’achat net vendeur, honoraires, frais de notaire, frais bancaires et travaux.
• Rentabilité nette : (loyer annuel hors charges − total des charges) / prix de revient × 100, en retranchant les charges non récupérables et les coûts (mensualité prêt et assurance, taxe foncière, assurance, charges de co
• Rentabilité nette d’impôts : (loyer annuel hors charges − total des charges − impôts) / prix de revient × 100, en intégrant IR/IS et prélèvements sociaux.
• Les charges non récupérables listées incluent notamment mensualité de prêt et assurance, taxe foncière, assurance (PNO, ALI), charges de copro et gestion.
• Les impôts à intégrer sont IR ou IS et les prélèvements sociaux.
• Le loyer annuel hors charges sert de base commune aux trois niveaux de rentabilité.

💡 Astuce mémo

Brute = loyer / prix de revient ; Nette = on retire charges ; Nette d’impôts = on retire charges + impôts.

📊 Tableaux de synthèse

HT↔TTC (TVA 20%)

Conversion	Formule
HT→TTC	Prix TTC = Prix HT × 1,20
TTC→HT	Prix HT = Prix TTC / 1,20
TVA	TVA = Prix HT × 0,20

Taux fixe vs taux variable

Type	Caractéristique
Taux fixe	Même taux sur toute la durée, mensualité stable (hors anticipé/renégociation)
Taux variable	Taux dépend de l’Euribor, non connu à l’avance, mensualité peut augmenter
Taux capé	Variable avec limitation contractuelle de hausse

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre HT et TTC : la TVA se calcule à partir du prix HT, pas du prix TTC.
2. Appliquer le mauvais barème d’honoraires d’agence : le taux change selon que le prix net vendeur est < 200 000 € ou ≥ 200 000 €.
3. Oublier que le TAEG inclut des frais (dossier, garantie, etc.), donc il ne se réduit pas au seul taux nominal.
4. Croire que le prêt in fine rembourse le capital à chaque échéance : le capital est payé à la dernière échéance.
5. Se tromper de logique de rentabilité : la rentabilité nette et celle d’impôts retranchent des charges et des impôts, contrairement à la brute.

✅ Checklist Examen

1. Calculer une TVA à partir d’un prix HT avec un taux de 20% et convertir correctement HT↔TTC.
2. Déterminer les honoraires d’agence à partir du prix net vendeur et en déduire le prix de vente HAI.
3. Construire un plan de financement : additionner le coût de l’opération puis équilibrer avec les ressources (apports/épargne/prêt).
4. Identifier les catégories de prêts immobiliers et la garantie citée (hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers).
5. Calculer capacité d’endettement et taux d’endettement avec les formules données, puis en déduire la capacité disponible.
6. Distinguer taux fixe, taux variable (Euribor) et TAEG, et repérer le risque d’augmentation de mensualité en variable.
7. Différencier prêt in fine et remboursement constant en lisant l’échéancier (capital vs intérêts).
8. Réaliser un plan de financement de prêt relais avant vente et calculer l’impact d’un remboursement anticipé après vente.
9. Connaître les conditions PTZ (primo-accédant, résidence principale, zones, travaux obligatoires en B2/C) et les conditions éco-PTZ (logements anciens, +2 ans, entreprise RGE, cumul Prime Renov sous revenus).
10. Calculer/ordonner les niveaux de rentabilité locative : brute, nette et nette d’impôts en utilisant les postes listés (prix de revient, charges non récupérables, impôts).