Лист за преговор: Fondements et Organisation de la Copropriété

📋 Plan du Cours

1. Notion de copropriété et indissociabilité
2. Corpus législatif et réglementaire de la copropriété
3. Champ d’application : propriétaires et extinction
4. Exclusion du régime : division en volumes
5. Structure de la copropriété : règlement et EDD
6. Règlement de copropriété : nature et rubriques obligatoires
7. Destination des parties communes et privatives
8. Administration et répartition des charges
9. Syndicat des copropriétaires : évolution et responsabilité
10. Changement de syndic : obligations et délais
11. Conseil syndical : actions et pénalités

📖 1. Notion de copropriété et indissociabilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété des immeubles bâtis : La copropriété est un statut applicable à un immeuble bâti (ou un ensemble d’immeubles) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots.
• Lot de copropriété : Le lot de copropriété réunit une partie privative et une quote-part de parties communes, avec un régime juridique indissociable.
• Parties communes : Les parties communes sont les éléments de l’immeuble affectés à l’usage collectif, dont chaque copropriétaire détient une quote-part liée à son lot.
• Indissociabilité du lot : L’indissociabilité signifie que la partie privative et la quote-part de parties communes d’un lot forment un ensemble juridiquement lié.
• Division en volume : La division en volume est une hypothèse où le régime de la copropriété est exclu, contrairement à la division par lots.

📝 Points essentiels

• La copropriété vise un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant partie privative et quote-part de parties communes, le tout indissociable (
• La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application.
• Le statut de copropriété suppose trois conditions cumulatives : immeuble bâti, division par lots, et au moins deux propriétaires distincts.
• Le régime de copropriété ne s’applique pas pendant la phase de construction : en VEFA, même si la copropriété est prévue, elle ne s’applique qu’à l’achèvement.
• La copropriété s’applique aux immeubles bâtis, à l’exclusion des terrains nus, sauf s’ils sont inclus dans un ensemble immobilier avec des droits privatifs.
• En cas de division en volume, le régime de la copropriété est exclu.

💡 Astuce mémo

Indissociabilité = Privatif + Commun (dans le même lot) ; si pas de lot/si pas d’immeuble bâti/si un seul propriétaire → pas de copropriété.

📖 2. Corpus législatif et réglementaire de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Copropriété des immeubles bâtis : La copropriété s’applique aux immeubles bâtis, en excluant les terrains nus sauf intégration dans un ensemble avec droits privatifs, et seulement une fois l’immeuble achevé.
• Lot de copropriété : Un lot regroupe des parties privatives à usage exclusif et une quote-part de parties communes, formant un tout indissociable qui ne se cède qu’en totalité.
• Lot transitoire : Un lot transitoire est un lot dont la création et la consistance sont prévues par le règlement, combinant un droit de construire défini et une quote-part de parties communes correspondante.
• Tantième : Le tantième est la fraction exprimant la quote-part de parties communes affectée à chaque lot, calculée selon la valeur des parties privatives.
• Division en volumes : La division en volumes est une technique de propriété exclusivement divise, sans parties communes entre fractions, organisée par des volumes géométriquement définis en 3 dimensions.

📝 Points essentiels

• Le statut de copropriété ne s’applique pas pendant la phase de construction, même si des ventes de lots ont déjà eu lieu en VEFA.
• En VEFA, l’application du statut est différée à l’achèvement, même si le projet prévoit la soumission au régime de la copropriété.
• La quote-part de parties communes est proportionnelle à la valeur de chaque partie privative selon sa surface, sa situation et sa consistance, avec calcul conforme à l’article 10 al. 3 de la loi de 1965.
• À défaut d’énumération dans le règlement, sont réputées privatifs notamment les cloisons intérieures, revêtements de sol et muraux, équipements (cuisine aménagée, chauffe-eau, placards, sanitaires, robinetterie) et l’amé
• À défaut d’énumération dans le règlement, sont réputées parties communes notamment le sol/cours/jardins/voies d’accès, le gros œuvre, les équipements communs (ascenseur, chaudière, canalisations traversant les locaux), l
• La copropriété peut comporter des parties communes spéciales réservées à certains copropriétaires, distinctes des parties communes générales utiles à tous.

💡 Astuce mémo

Bâti → Achevé : pas de copropriété en chantier ; Lot = Privatif + Tantième ; Volume = pas de parties communes.

📖 3. Champ d’application : propriétaires et extinction

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires est la collectivité des copropriétaires, dotée de la personnalité morale et chargée de l’administration de l’immeuble.
• Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est le document qui fixe les règles d’organisation et de gestion de l’immeuble, notamment pour l’administration et la répartition des charges.
• Publicité foncière : La publicité foncière est la formalité de publication au service compétent qui conditionne l’opposabilité du règlement de copropriété aux tiers.
• État descriptif de division : L’état descriptif de division est un document technique qui sert à la publicité foncière en identifiant et en numérotant les lots.
• Modificatif : Le modificatif est l’acte qui constate les changements apportés à l’immeuble ou aux lots afin d’assurer leur opposabilité.

📝 Points essentiels

• Le syndicat des copropriétaires naît automatiquement dès l’application du statut de copropriété à l’immeuble et il est obligatoire, sauf cas où une association syndicale s’y substitue.
• Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, et il peut agir en justice.
• Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers dus à un vice de construction ou à un défaut d’entretien des parties communes, et du fait de ses préposés.
• Le règlement de copropriété doit être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation du bien, et il en va de même des modificatifs ou rectificatifs.
• Opposabilité aux copropriétaires : le règlement et ses modificatifs sont opposables au propriétaire et à ses ayants-cause universels ou à titre universel, qu’il y ait eu ou non publication.
• Opposabilité aux tiers : le règlement et ses modificatifs doivent être publiés pour être opposables aux ayants-cause à titre particulier, sauf si l’acte constate une connaissance préalable et une adhésion aux obligations

💡 Astuce mémo

Syndicat = naissance automatique + parties communes ; Publicité = opposabilité (copropriétaires sans publication, tiers avec).

📖 4. Exclusion du régime : division en volumes

🔑 Notions clés & Définitions

• Union de syndicats : L’union de syndicats est une structure dotée de la personnalité juridique qui crée, gère et administre des équipements ou services collectifs.
• Syndicat secondaire : Le syndicat secondaire est un syndicat de copropriétaires rattaché à un syndicat principal pour gérer certaines parties ou équipements.
• Syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires est l’organe collectif chargé d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
• Assemblée générale des copropriétaires : L’assemblée générale est l’organe délibérant qui prend toutes les décisions de copropriété selon les règles de convocation et de majorité.
• Majorité relative : La majorité relative est la règle générale de vote fondée sur les voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

📝 Points essentiels

• L’union de syndicats n’est pas un syndicat au sens strict et peut compter des membres autres que des syndicats (ex. société immobilière, propriétaire particulier).
• L’union de syndicats peut être propriétaire de ses propres équipements, qui ne deviennent alors pas des parties communes indivises entre tous les copropriétaires.
• Toutes les décisions en assemblée générale excluent les conventions contraires.
• L’assemblée générale se réunit au moins une fois par an, à l’initiative du syndic (ou du président du conseil syndical en cas de défaillance) ou à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix (s’
• La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la réunion, sauf délai plus long prévu par le règlement, et sa méconnaissance peut entraîner la nullité de l’assemblée.
• Le vote se fait selon les tantièmes, avec possibilité de représentation par délégation, et un copropriétaire ne peut disposer de plus de trois mandats.

💡 Astuce mémo

Union = « équipements à soi » (pas parties communes indivises) ; Assemblée = « tout passe par elle » (conventions contraires exclues).

📖 5. Structure de la copropriété : règlement et EDD

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est le document qui fixe les règles d’organisation et de fonctionnement de l’immeuble, notamment les droits et obligations des copropriétaires.
• Majorité qualifiée : La majorité qualifiée est une majorité renforcée qui exige des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix pour certaines décisions.
• Unanimité : L’unanimité est la règle de vote qui impose l’accord de tous les copropriétaires pour certaines décisions limitativement prévues.
• Procès-verbal d’assemblée générale : Le procès-verbal est l’écrit qui consigne les décisions prises en assemblée générale et qui est établi par le secrétaire de séance.
• Syndic : Le syndic est l’organe obligatoire de la copropriété chargé de faire exécuter les décisions de l’assemblée générale.

📝 Points essentiels

• Majorité qualifiée : elle correspond à des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965).
• Calcul de la majorité qualifiée : on additionne les tantièmes des copropriétaires concernés et on vérifie qu’ils atteignent au moins 2/3 des voix (exemple : 11/20 et 667/1000).
• Décisions à la majorité qualifiée : acquisition ou disposition immobilière hors art. 25, modification/établissement du règlement, et travaux avec transformation, addition ou amélioration.
• Unanimité (art. 26 dernier alinéa) : elle est requise pour l’aliénation de parties communes indispensables à la destination, la modification de la répartition des charges, et la modification de la destination de l’immeub
• Recours : le procès-verbal est établi sur l’heure par le secrétaire, puis le syndic notifie par LRAR aux opposants ou défaillants dans les 2 mois.
• Le délai de recours en nullité court à compter de la notification et vise le non-respect des règles de convocation et de tenue de l’assemblée.

💡 Astuce mémo

2/3 pour changer, 100% pour toucher à la destination : majorité qualifiée = 2/3 des voix, unanimité = destination/charges/parties communes indispensables.

📖 6. Règlement de copropriété : nature et rubriques obligatoires

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement de copropriété : Document contractuel qui fixe les règles d’organisation et d’usage de l’immeuble en copropriété, notamment pour les parties privatives et communes.
• Destination de l’immeuble : Principe d’usage qui encadre ce que chaque copropriétaire peut faire de son lot, conformément à l’affectation prévue pour l’immeuble.
• État descriptif de division : Document qui décrit les lots de l’immeuble et sert de référence lors des mutations pour informer l’acquéreur.
• Conseil syndical : Organe obligatoire (sauf dispense) qui assiste et contrôle la gestion du syndic et rend compte à l’assemblée générale.

📝 Points essentiels

• Le règlement de copropriété encadre l’usage des lots privatifs et les limites liées aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.
• Le copropriétaire doit user de son lot privatif sans causer de nuisances portant atteinte aux droits des autres copropriétaires.
• L’exécution de travaux nécessaires à la copropriété peut temporairement porter atteinte à la jouissance privative, mais le propriétaire concerné doit être prévenu à l’avance et peut être indemnisé.
• Le règlement de copropriété fixe les règles d’organisation et de fonctionnement du conseil syndical.
• Le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, désignés parmi les copropriétaires, et il élit un président en son sein.
• Par délibération spéciale, l’assemblée générale peut décider de ne pas instituer de conseil syndical, malgré le caractère obligatoire prévu par la loi.

💡 Astuce mémo

Destination de l’immeuble = boussole : elle limite ce que vous pouvez faire dans votre lot, et le règlement précise les règles du jeu.

📖 7. Destination des parties communes et privatives

🔑 Notions clés & Définitions

• Ventilation des charges : Principe de répartition des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire, notamment via les charges récupérables auprès des locataires.
• Indivision du lot : Situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un lot, avec paiement soit solidaire selon le règlement, soit par quote-part en l’absence de solidarité.
• Mandataire commun : Personne désignée pour représenter les intéressés en cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, sauf clause contraire du règlement de copropriété.
• Opposition du syndic : Mécanisme permettant au syndic de bloquer le versement au vendeur des sommes dues au syndicat lors d’une mutation, sous conditions strictes de forme et de délai.
• Hypothèque légale du syndicat : Sûreté dont bénéficie le syndicat pour garantir le paiement de certaines sommes, pouvant être inscrite après mise en demeure infructueuse ou en cas de demande d’échelonnement.

📝 Points essentiels

• Le syndic doit répartir les dépenses entre celles à la charge de l’usufruitier et celles à la charge du nu-propriétaire, en pratique via les charges récupérables sur les locataires.
• En indivision, le règlement de copropriété prévoit généralement une solidarité entre indivisaires ; à défaut, chaque indivisaire paie sa quote-part.
• L’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 impose, en cas d’indivision ou d’usufruit, la désignation d’un mandataire commun pour représenter les intéressés sauf stipulation contraire du règlement.
• Pour permettre les appels de fonds, il faut notifier au syndic la qualité de chaque propriétaire concerné par un démembrement ou une indivision, idéalement avec un mandataire unique destinataire des courriers.
• Lors de la vente d’un lot, le syndicat bénéficie d’une procédure d’opposition sur le prix de vente et d’un privilège immobilier (art. 2103 du Code civil) pour les charges et travaux visés par les articles 10 et 30 de la
• L’opposition du syndic n’est valable que si elle est faite dans les quinze jours suivant la réception de l’avis de mutation transmis par le notaire via commissaire de justice ; la lettre recommandée est inopérante pour l

💡 Astuce mémo

Charges = Usufruitier ; Nu-propriétaire = reste : pense à la “clé” de la ventilation, puis “Mandataire = boîte aux lettres unique” pour que le syndic appelle les fonds.

📖 8. Administration et répartition des charges

🔑 Notions clés & Définitions

• Notaire auditeur : Le notaire auditeur est le notaire qui, avant la vente, vérifie techniquement et juridiquement les informations utiles à l’acquéreur et à la mutation.
• Information de l’acquéreur : L’information de l’acquéreur regroupe les documents et montants à remettre avant la signature pour permettre une décision éclairée sur le lot et ses charges.
• État daté du syndic : L’état daté est le document remis par le syndic au notaire, avant la vente, pour préciser la situation financière de la copropriété et du lot.
• Droit de préemption locataire : Le droit de préemption locataire est la faculté donnée au locataire d’acquérir le lot dans certains cas prévus par la loi, même si le lot est vendu occupé.
• Avis de mutation et opposition du syndic : L’avis de mutation est la notification adressée au syndic par le notaire, et l’opposition du syndic est la contestation financière motivée par une créance.

📝 Points essentiels

• La répartition des charges se décide après information complète des parties, avec attention à la ventilation des charges communes et au sort des provisions.
• Le notaire a un rôle d’auditeur avant l’avant-contrat, en éclairant l’acquéreur sur le lot, ses modifications et les informations liées à l’immeuble.
• La loi ALUR imposait l’annexion des informations à la promesse ou à l’acte authentique, mais l’ordonnance du 27 août 2015 permet leur remise préalable à la signature sur tout support.
• Les documents doivent être remis au plus tard à la signature de la promesse, ou à défaut au stade du projet d’acte authentique, et la remise peut être électronique avec acceptation expresse.
• En cas de promesse sous seing privé, la remise doit être attestée par l’acquéreur par écrit, daté et signé.
• Le délai de rétraction commence à courir le lendemain de la communication des documents à l’acquéreur, et ces documents ne sont pas exigés si l’acquéreur possède déjà au moins un lot dans la même copropriété.

💡 Astuce mémo

Auditeur = Avant-contrat : Infos + État daté + Préemption + Opposition = charges sécurisées.

📖 9. Syndicat des copropriétaires : évolution et responsabilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Conseil syndical : Organe interne de la copropriété qui peut contrôler et assister le syndic en demandant des documents relatifs à la copropriété.
• Espace dématérialisé sécurisé : Espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel pour accéder aux documents dématérialisés de la copropriété.
• Lot transitoire : Lot privatif particulier reconnu par la jurisprudence, combinant un droit exclusif d’utiliser le sol pour construire et une quote-part de parties communes.
• Carnet numérique d’information : Service en ligne sécurisé créant un dossier numérique pour suivre l’information, l’entretien et certains diagnostics du logement et du bâtiment.
• Immeuble collectif à usage d’habitation : Qualification juridique donnée aux immeubles d’habitation divisés par lots, en propriété ou en jouissance, au sens du code de la construction et de l’habitation.

📝 Points essentiels

• Le conseil syndical peut demander au syndic la communication des documents et pièces concernant la copropriété, sans sanction prévue dans l’ancien régime.
• En cas de non-transmission des pièces au-delà d’un mois après la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic.
• Lorsque le syndic est un professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés doit être mis en place, sauf décision contraire de l’assemblée générale.
• Le contenu minimal de l’espace dématérialisé sécurisé est fixé par décret, avec une entrée en vigueur après publication de la liste minimale des documents.
• Le lot transitoire est un lot privatif composé d’une partie privative (droit de construire défini) et d’une quote-part de parties communes correspondante.
• La création et la consistance du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de copropriété.

💡 Astuce mémo

Conseil syndical → délai d’1 mois → pénalités sur honoraires ; Lot transitoire = droit de construire + quote-part.

📖 10. Changement de syndic : obligations et délais

🔑 Notions clés & Définitions

• Mise en conformité du règlement : La mise en conformité du règlement est la procédure imposée aux syndicats pour adapter le règlement de copropriété aux exigences légales visées par la loi.
• Délai de trois ans : Le délai de trois ans est la période accordée aux syndicats pour réaliser, si nécessaire, la mise en conformité du règlement de copropriété.
• Majorité des voix exprimées : La majorité des voix exprimées est le mode de vote qui conditionne l’adoption de la décision de mise en conformité du règlement.
• Mandats en blanc : Les mandats en blanc sont des délégations de vote reçues sans indication du mandataire, soumises à des interdictions spécifiques pour le syndic.
• Prescription des actions en copropriété : La prescription des actions en copropriété renvoie à l’application du régime du code civil pour les actions personnelles relatives aux rapports entre copropriétaires ou avec le syndicat.

📝 Points essentiels

• Les syndicats disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi pour mettre, si nécessaire, leur règlement en conformité avec l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
• Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale tenue dans ce délai la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.
• La décision de mise en conformité se prend à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
• Un copropriétaire peut recevoir plus de 3 mandats si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10%.
• Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.
• Les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat relèvent du délai de prescription de l’article 2224 du code civil, avec son point de départ tel que déf.

💡 Astuce mémo

3 ans pour mettre à jour, vote à la majorité des voix exprimées : « 3-VOIX ».

📖 11. Conseil syndical : actions et pénalités

🔑 Notions clés & Définitions

• Président du conseil syndical : Le président du conseil syndical est le représentant qui peut, dans certains cas, agir contre le syndic pour réparer un préjudice subi par le syndicat.
• Action contre le syndic : L’action contre le syndic est une procédure permettant d’obtenir réparation lorsque le syndic est en carence ou en inaction.
• Pénalité de retard : La pénalité de retard est une sanction financière mise à la charge du syndic en cas de non-transmission des pièces demandées dans le délai d’un mois.
• Conseil syndical élargi : Le conseil syndical élargi désigne l’ouverture de la désignation de ses membres à certaines catégories de proches des copropriétaires, sous conditions d’inéligibilité.

📝 Points essentiels

• Le président du conseil syndical peut agir contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat en cas de carence ou d’inaction du syndic, sur délégation expresse de l’assemblée générale.
• En l’absence de conseil syndical, l’action contre le syndic peut être engagée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
• En cas de non-transmission des pièces dans le délai d’un mois après demande, une pénalité est mise à la charge du syndic et peut être imputée sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.
• Les pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’approbation des comptes définitifs.
• À défaut de déduction, le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire pour condamner le syndic au paiement des pénalités de retard.
• Les membres du conseil syndical peuvent être désignés parmi les ascendants ou descendants des copropriétaires, mais sont exclus notamment les préposés du syndic et leurs proches (conjoints/PACS, concubins, ascendants/­/­

💡 Astuce mémo

Carence → Président agit ; Pièces en retard → Pénalité sur forfait annuel.

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
10 juillet 1965	Loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (art. 1er)
17 mars 1967	Décret pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965
26 mars 2014	Loi ALUR instituant notamment le registre national d’immatriculation des syndicats
27 aout 2015	Ordonnance modifiant les dispositions d’ALUR relatives à la transmission des documents à l’acquéreur
23 novembre 2018	Loi ELAN consacrant notamment la définition du lot transitoire et modifiant le droit de la copropriété
30 octobre 2019	Ordonnance adaptant les règles d’organisation et de gestion de la copropriété
1er juin 2020	Entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019 (sauf exceptions)

📊 Tableaux de synthèse

Majorités en assemblée générale

Type de majorité	Seuil	Décisions typiques
Majorité relative	majorité des voix exprimées (présents ou représentés)	Gestion courante (budget, contrats, travaux d’entretien/maintenance, mise en conformité du règlement, etc.)
Majorité absolue	majorité des voix de tous les copropriétaires	Décisions visées à l’art. 25 (ex. autorisations de travaux à frais de certains copropriétaires, nomination/révocation du syndic, etc.)
Double majorité qualifiée	au moins 2/3 des voix	Acquisition/disposition immobilière hors art. 25, modification/établissement du règlement, travaux comportant transformation/addition/amélioration
Unanimité	accord de tous	Aliénation de parties communes indispensables à la destination, modification de la répartition des charges, modification de la destination de l’immeuble

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre copropriété et division en volume : en volume, il n’existe pas de parties communes entre fractions, contrairement au lot de copropriété.
2. Croire que la copropriété s’applique pendant la construction : en VEFA, même si des lots sont vendus, le statut est différé à l’achèvement.
3. Penser qu’un lot peut être cédé partiellement : le lot (privatif + quote-part) ne peut être cédé que dans sa totalité et l’ensemble est indissociable.
4. Oublier la différence opposabilité copropriétaires/tiers : vis-à-vis des copropriétaires, opposabilité même sans publication ; vis-à-vis des tiers, publication requise sauf connaissance/adhésion constatée.
5. Mélanger les documents : l’EDD sert à la publicité foncière (nature technique, non contractuelle), tandis que le règlement est la charte contractuelle d’ordre public.
6. Se tromper sur les majorités : la majorité relative (art. 24) n’est pas la majorité absolue (art. 25) ni la double majorité qualifiée (art. 26), et l’unanimité ne concerne pas “toutes” les décisions.
7. Croire que le syndic peut voter avec des mandats sans indication : si mandats sans mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom ni les distribuer aux mandataires qu’il choisit.

✅ Checklist Examen

1. Identifier les 3 conditions cumulatives du champ d’application : immeuble bâti, division par lots, et au moins deux propriétaires distincts.
2. Expliquer quand la copropriété s’applique en VEFA : statut différé à l’achèvement, même si la soumission est prévue et des lots sont vendus.
3. Définir un lot de copropriété et son indissociabilité : partie privative + quote-part de parties communes, cession seulement en totalité.
4. Distinguer parties privatives et parties communes par défaut d’énumération dans le règlement (intérieur vs sol/gros œuvre/équipements communs, etc.).
5. Définir la division en volumes et ses conséquences : propriété exclusivement divise, pas de parties communes entre fractions, relations par servitudes.
6. Connaître les documents structurants : règlement de copropriété (charte d’ordre public) et état descriptif de division (EDD) pour la publicité foncière.
7. Savoir les rubriques obligatoires du règlement (destination, administration, répartition des charges) et la logique charges générales vs charges spéciales.
8. Maîtriser la structure des organes : syndicat (personnalité morale), assemblée générale (décisions), syndic (exécution), conseil syndical (assistance/contrôle).
9. Savoir les règles de convocation et de tenue de l’assemblée générale : au moins une fois/an, délai de 21 jours, nullité en cas de manquement, PV signé et décisions limitées à l’ordre du jour.
10. Maîtriser les majorités et leurs seuils (art. 24, 25, 26 et unanimité) et savoir donner des exemples de décisions relevant de chaque majorité.
11. Connaître les règles de contestation : PV notifié par le syndic, délai de deux mois pour agir en nullité, et point de départ lié à la notification.
12. Pour la vente d’un lot : lister les documents à remettre à l’acquéreur (règlement/EDD, PV, carnet d’entretien, notice, charges, dettes/fonds travaux, fiche synthétique si immatriculation) et le rôle du notaire “auditeur”
13. Connaître les mécanismes de protection lors de la mutation : état daté, avis de mutation, opposition du syndic dans les quinze jours (lettre recommandée inopérante), et hypothèque légale du syndicat en dehors de la vente
14. Savoir les apports de la réforme (ELAN/ordonnance) utiles au cours : reconnaissance du lot transitoire (droit de construire + quote-part, création/consistance dans le règlement) et mise en conformité du règlement dans le