Лист за преговор: Titre : Les contrats en droit immobilier

📋 Plan du Cours

1. Pacte de préférence : définition et nature
2. Pacte de préférence : validité prix et durée
3. Promesse unilatérale de vente : définition
4. Promesse unilatérale : éléments caractéristiques et validité
5. Pacte de préférence : champ d’application et interprétation
6. Promesse unilatérale : force obligatoire et sanctions
7. Droit de rétractation et réflexion : acquéreurs concernés
8. Droit de rétractation : immeubles à usage d’habitation
9. Droit de rétractation : actes visés et purge au stade
10. Délai de rétractation : point de départ et notification
11. Exercice de la rétractation : formes et date d’envoi
12. Protection de l’acquéreur emprunteur : champ d’application

📖 1. Pacte de préférence : définition et nature

🔑 Notions clés & Définitions

• Pacte de préférence : Contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec elle si elle décide de contracter.
• Promesse de vente : Engagement par lequel le promettant s’oblige à vendre au bénéficiaire, indépendamment de sa décision future de contracter.
• Droit personnel du bénéficiaire : Droit de créance : le bénéficiaire peut exiger du promettant l’exécution de l’obligation de proposer, sans disposer d’un droit direct sur le bien.
• Contrat unilatéral : Contrat où seul le promettant supporte l’engagement, le bénéficiaire n’ayant pas d’obligation corrélative à sa charge dans le pacte.

📝 Points essentiels

• Le pacte de préférence ne crée pas d’obligation de vendre : il n’oblige le promettant qu’à proposer en priorité si une vente est envisagée.
• Le régime du pacte se distingue de la promesse de vente car le promettant ne s’engage pas à vendre dès la conclusion du pacte.
• Le pacte ne confère aucun droit réel sur la chose : le bénéficiaire détient seulement un droit personnel (créance) contre le promettant.
• Le pacte est unilatéral : seul le promettant est tenu, ce qui peut s’analyser comme une obligation de faire et une obligation de ne pas faire.
• Le pacte peut restreindre la liberté de disposer sans pour autant être automatiquement nul, comme l’illustre l’arrêt du 23 septembre 2009 (prix fixé sur 20 ans).
• La validité du pacte relève du droit commun des contrats (capacité, consentement…), mais l’objet et le prix de la vente ne doivent pas être fixés comme pour une vente immédiate, même si la chose doit être déterminée.

💡 Astuce mémo

Si le promettant décide de vendre, il doit d’abord proposer : pas de vente promise, seulement une priorité à négocier.

📖 2. Pacte de préférence : validité prix et durée

🔑 Notions clés & Définitions

• Pacte de préférence : Le pacte de préférence est un accord par lequel le promettant s’engage à laisser au bénéficiaire une priorité pour acheter avant toute vente à un tiers.
• Durée déterminée : La durée déterminée est la période pendant laquelle le pacte de préférence reste en vigueur et pendant laquelle le bénéficiaire peut exercer sa priorité.
• Délai de réponse : Le délai de réponse est le temps laissé au bénéficiaire pour accepter l’offre du promettant lorsqu’il envisage de vendre.
• Forme consensuelle : La forme consensuelle signifie que le pacte de préférence se forme par le seul accord des volontés, sans exigence de forme particulière.
• Publicité obligatoire : La publicité obligatoire est l’obligation de faire publier un acte pour qu’il produise certains effets, ce qui n’est pas requis pour un pacte de préférence ordinaire.

📝 Points essentiels

• Un pacte de préférence est plus efficace lorsqu’il est conclu à durée déterminée plutôt qu’à durée indéterminée, car il évite des difficultés de résiliation liées au fait qu’il « reste en vie » un certain temps.
• Le pacte doit préciser les modalités de la décision du bénéficiaire, notamment sous quel délai et sous quelle forme il doit répondre à l’offre du promettant.
• Si le délai de réponse du bénéficiaire est omis, on applique le régime de l’offre de vente, ce qui impose le maintien de l’offre pendant un délai raisonnable.
• Le pacte de préférence n’est soumis à aucune condition de forme particulière : c’est un contrat consensuel fondé sur l’accord des parties.
• Le pacte de préférence n’entraîne pas, en principe, d’engagement de vendre ni de transfert de propriété, donc il n’est pas soumis à publicité obligatoire.
• Une exception existe si le pacte est inséré dans un acte soumis à publication obligatoire : la publication devient alors requise par le régime de l’acte support.

💡 Astuce mémo

Durée + Réponse : « durée fixée » et « délai raisonnable si oublié » ; pas de publicité sauf si l’acte support est publié.

📖 3. Promesse unilatérale de vente : définition

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse unilatérale de vente : Avant-contrat où seul le bénéficiaire dispose d’une option d’achat, tandis que le promettant est tenu de maintenir son offre pendant le temps convenu.
• Indemnité d’immobilisation : Somme versée en contrepartie de l’exclusivité accordée au bénéficiaire, acquise au promettant si le bénéficiaire renonce à acheter.
• Clause pénale : Clause qui prévoit une somme due en cas d’inexécution ou de retard, destinée à contraindre le débiteur à respecter son obligation.
• Requalification : Qualification juridique modifiée par le juge lorsque les caractéristiques de l’acte ne correspondent pas à la catégorie annoncée par les parties.
• Engagement synallagmatique : Situation où les deux parties sont tenues réciproquement de vendre et d’acquérir, avec un consentement bilatéral sur le bien et le prix.

📝 Points essentiels

• L’indemnité d’immobilisation ne relève pas du régime de la clause pénale car elle n’a pas pour fonction de contraindre à l’exécution d’une obligation.
• Un montant d’indemnité très élevé peut toutefois soulever la question d’une requalification en engagement synallagmatique, proche du prix de vente.
• La Cour de cassation juge surtout sur des éléments de fait et l’interprétation de la volonté, ce qui limite les conclusions fermes à tirer d’une seule question générale.
• Arrêt 1 décembre 2010 (ch. civ. 1, n° 09-65673) : refus de requalification malgré une indemnité quasi égale au prix, décision approuvée.
• Arrêt 26 septembre 2012 (ch. civ. 3, n° 10-23912) : requalification possible mais censurée pour défaut de motivation des juges du fond.
• Article 1590 : l’indemnité est acquise au promettant si le bénéficiaire ne se porte pas acquéreur, et vaut acompte en cas de vente sauf clause contraire.

💡 Astuce mémo

Indemnité = exclusivité : si le bénéficiaire renonce, elle reste au promettant (pas une clause pénale).

📖 4. Promesse unilatérale : éléments caractéristiques et validité

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse unilatérale de vente : Acte par lequel le promettant s’engage définitivement envers un bénéficiaire, qui pourra décider de lever l’option pour former le contrat promis.
• Option : Mécanisme donnant au bénéficiaire un délai pour accepter la vente promise en levant l’option.
• Révocation de la promesse : Acte par lequel le promettant tente de retirer son engagement pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter.
• Article 1124 du Code civil : Disposition qui encadre l’effet de la révocation pendant le délai d’option et maintient la formation du contrat promis.

📝 Points essentiels

• La promesse unilatérale implique un engagement définitif du promettant envers le bénéficiaire, distinct de la simple liberté de disposer jusqu’à la vente.
• La révocation du promettant pendant le délai laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.
• La logique antérieure retenait que la rétractation empêchait la rencontre des consentements, ce qui limitait surtout les effets à des dommages et intérêts.
• L’article 1124 du Code civil neutralise l’argument de l’absence de rencontre des consentements en cas de révocation pendant le délai d’option.
• En cas de non-respect de la force obligatoire, le bénéficiaire peut obtenir des dommages et intérêts, notamment lorsque le promettant ne respecte pas son engagement.
• La validité et l’efficacité de la promesse s’apprécient en lien avec le délai d’option : tant que le bénéficiaire peut opter, la révocation ne bloque pas la formation du contrat promis.

💡 Astuce mémo

1124 = « Révoquer pendant l’option ne stoppe pas la vente promise » : la promesse tient tant que l’option est ouverte.

📖 5. Pacte de préférence : champ d’application et interprétation

🔑 Notions clés & Définitions

• Révocation de la promesse (art. 1124 C. civ.) : Règle du Code civil qui maintient la formation du contrat promis malgré la révocation de la promesse pendant le délai d’option du bénéficiaire.
• Promesse préexistante (avant 1er octobre 2016) : Catégorie de promesses conclues avant la réforme de 2016, soumises d’abord à un régime transitoire plus ancien puis finalement alignées par la jurisprudence.
• Promesse synallagmatique de vente : Promesse où les deux parties donnent définitivement leur accord pour vendre et acquérir, rendant la rétractation impossible.
• Opposabilité aux tiers : Effet d’un acte à l’égard des personnes étrangères au contrat, déterminé notamment par les règles de publicité foncière en matière immobilière.
• Conflit entre acquéreurs successifs : Situation où plusieurs acquéreurs tiennent des droits concurrents sur un même immeuble, départagés par la publicité et, selon les cas, la bonne foi.

📝 Points essentiels

• La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis (art. 1124 C. civ.).
• La jurisprudence antérieure retenait l’idée que la rétractation du promettant empêchait la rencontre des consentements, mais elle a été balayée par l’art. 1124.
• La réforme de 2016 s’appliquait d’abord aux contrats conclus après 2016, avec un régime transitoire pour les promesses conclues avant le 1er octobre 2016.
• Pour les promesses préexistantes, la Cour de cassation a finalement imposé l’application de la solution nouvelle, rendant la rétractation du promettant inefficace (Civ. 3, 23 juin 2021, n° 20-17.554 ; Cass. com., 15 mars
• En matière immobilière, la promesse unilatérale n’est pas soumise à publicité obligatoire et, même si elle est publiée, elle n’est pas opposable aux tiers autrement que dans les limites de la publicité.
• En cas de promesses synallagmatiques, les consentements sont définitivement donnés et la réitération par acte authentique ne permet pas une rétractation unilatérale sans contentieux.

💡 Astuce mémo

1124 = « Révoquer ne casse pas : le contrat se forme quand l’option est en cours ». Tableau mental : Contrat promis → Révocation pendant l’option → Formation maintenue.

📖 6. Promesse unilatérale : force obligatoire et sanctions

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse unilatérale : Acte par lequel le promettant accorde au bénéficiaire une option d’achat, le contrat définitif ne se formant qu’en cas de levée de l’option.
• Force obligatoire : Caractère contraignant de l’engagement pris dans la promesse, qui limite la liberté du promettant tant que l’option n’est pas purgée ou expirée.
• Sanctions de la rétractation : Conséquences juridiques attachées à l’exercice d’un droit de rétractation, pouvant conduire à l’anéantissement de l’acte concerné.
• Droit de rétractation : Droit accordé à l’acquéreur non professionnel permettant, pendant un délai, de revenir sur son engagement après la formation du contrat.
• Délai de réflexion : Délai accordé à l’acquéreur non professionnel qui repousse la formation du contrat, afin de protéger le consentement.

📝 Points essentiels

• Le droit de rétractation et le délai de réflexion visent à protéger le consentement de l’acquéreur en lui donnant des délais avant l’engagement définitif.
• Le CCH prévoit deux mécanismes distincts : le délai de réflexion repousse la formation du contrat et la rétractation permet d’anéantir l’engagement après sa formation.
• L’article 1122 du Code civil rappelle que ces délais peuvent avoir une source légale ou contractuelle, ce qui permet d’étendre la protection par convention.
• Pour l’acquéreur protégé, le texte vise les personnes physiques contractant pour leurs besoins personnels, tandis que l’acquéreur personne physique agissant à des fins professionnelles n’est pas protégé.
• Une personne morale peut être qualifiée d’acquéreur non professionnel au sens du CCH seulement si elle agit sans rapport direct avec son objet social, ce qui rend la protection très limitée en pratique.
• Les immeubles concernés sont ceux à usage d’habitation au sens d’usage exclusif : le texte ne s’applique pas aux immeubles à usage mixte, et il suppose un immeuble bâti (pas un immeuble non bâti).

💡 Astuce mémo

Réflexion = avant (on repousse), Rétractation = après (on annule). Personne morale = sans lien avec l’objet social.

📖 7. Droit de rétractation et réflexion : acquéreurs concernés

🔑 Notions clés & Définitions

• Acquéreur non professionnel : L’acquéreur non professionnel est la personne protégée par les délais de rétractation ou de réflexion prévus pour certains actes immobiliers.
• Droit de rétractation : Le droit de rétractation permet à l’acquéreur de revenir sur l’avant-contrat et d’anéantir l’acte conclu.
• Délai de réflexion : Le délai de réflexion reporte la signature de l’acte authentique lorsque l’acte est conclu sans avant-contrat.
• Acte authentique de vente : L’acte authentique de vente est l’acte notarié dont la signature est interdite pendant le délai de réflexion dans les cas prévus.
• Notification de l’acte ou du projet : La notification est la remise formelle de l’acte ou du projet d’acte à l’acquéreur, déclenchant le point de départ du délai.

📝 Points essentiels

• Le droit de rétractation vise l’avant-contrat : l’acte est conclu mais l’acquéreur peut l’annuler en se rétractant.
• Le délai de réflexion ne joue que si l’acte authentique est conclu sans être précédé d’un avant-contrat : la signature est alors bloquée pendant 10 jours.
• Le délai applicable est de 10 jours dans les règles décrites pour la rétractation et la réflexion.
• Le délai ne commence à courir que si le projet ou l’acte est notifié à l’acquéreur ; sinon il ne court pas et la situation devient fragile.
• La notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par un moyen offrant des garanties équivalentes sur la date de réception ou de remise.
• La notification doit contenir des informations lisibles et compréhensibles sur les conditions et modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion, notamment la forme d’exercice.

💡 Astuce mémo

Rétractation = avant-contrat (on annule), Réflexion = acte authentique (on bloque la signature).

📖 8. Droit de rétractation : immeubles à usage d’habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Article L. 271-1 : Dispositif légal encadrant la notification et le formalisme du droit de rétractation en matière d’immeubles à usage d’habitation.
• Notification au mandataire : Modalité de réception du droit de rétractation lorsque l’acquéreur désigne une personne habilitée à recevoir la notification.
• Pluralité d’acquéreurs : Situation où plusieurs personnes acquièrent le bien et où la notification doit être organisée pour protéger le droit de chacun.
• Renotification : Nouvelle notification du droit de rétractation lorsque des changements substantiels surviennent avant l’acte authentique.
• Délai de 10 jours : Période pendant laquelle l’acquéreur peut exercer valablement la rétractation après notification.

📝 Points essentiels

• La remise en mains propres n’est admise que si l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente.
• Le formalisme de la notification doit reproduire les mentions exigées par l’article L. 271-1, y compris la mention prévue par ce texte.
• En cas d’acquéreur unique, la notification est adressée à l’acquéreur ou à son mandataire, désigné notamment dans l’avant-contrat.
• En cas de pluralité d’acquéreurs, une notification est requise pour chacun, afin que chaque personne puisse exercer son droit de rétractation.
• Pour un couple vivant sous le même toit, une seule LRAR peut être admise si l’avis de réception est signé par chacun, sinon le droit d’un acquéreur peut être considéré non notifié.
• En pratique, envoyer deux LRAR est plus prudent car une signature unique peut être jugée insuffisante et créer un risque majeur de contestation juridique.

💡 Astuce mémo

Notification = preuve + mentions L.271-1 ; pluralité = chacun ; couple = signatures séparées (ou mandat).

📖 9. Droit de rétractation : actes visés et purge au stade

🔑 Notions clés & Définitions

• Délai de rétractation : Délai légal pendant lequel l’acquéreur peut renoncer à l’acte sans justification, avant que l’engagement ne devienne définitif.
• Délai de réflexion : Délai légal accordé à l’acquéreur pour reconsidérer l’opération avant de pouvoir s’engager définitivement.
• Droit d’ordre public : Droit imposé par la loi, dont la renonciation n’est possible qu’après la naissance effective du droit.
• Purge du délai : Moment où le délai de rétractation ou de réflexion expire, rendant l’acte insusceptible d’être remis en cause par l’exercice du droit pendant ce délai.
• Interdiction des versements : Principe légal interdisant de recevoir des fonds de l’acquéreur avant l’expiration du délai de rétractation ou de réflexion.

📝 Points essentiels

• Le droit de rétractation et le droit de réflexion imposent que, pendant le délai, rien ne soit “sauvé” ou “rattrapé” par une volonté ultérieure de l’acquéreur.
• À partir de la notification, une période de 10 jours impose une obligation de ne pas faire, traduite par l’absence d’actes engageants pendant le délai.
• Si l’acquéreur décide de ne plus acquérir pendant le délai, on ne signe pas à l’issue du délai.
• Si l’acquéreur souhaite acquérir, on laisse s’écouler les 10 jours puis la signature devient possible.
• Le droit de réflexion est un droit d’ordre public, et la renonciation n’est valable qu’une fois le droit né, ce qui est rattaché à l’expiration du délai.
• En pratique, l’acquéreur ne peut pas renoncer valablement au bénéfice du droit de réflexion avant l’expiration du délai.

💡 Astuce mémo

10 jours = pas d’engagement : si tu changes d’avis, on ne signe pas ; si tu confirmes, on signe après l’expiration.

📖 10. Délai de rétractation : point de départ et notification

🔑 Notions clés & Définitions

• Offre de crédit : L’offre de crédit est le document par lequel l’établissement prêteur propose le prêt à l’emprunteur, avant sa conclusion effective.
• Acceptation de l’offre : L’acceptation de l’offre correspond au moment où l’emprunteur donne son accord sur l’offre de crédit.
• Condition résolutoire : La condition résolutoire est un mécanisme qui fait disparaître le contrat si un événement futur et incertain survient.
• Non-conclusion du contrat principal : La non-conclusion du contrat principal est l’événement visé pour faire tomber le contrat de crédit lorsque la vente projetée n’aboutit pas.
• Interdépendance contrat de crédit et contrat principal : L’interdépendance impose que le crédit et l’opération principale forment un ensemble indissociable, l’un ne subsistant pas sans l’autre.

📝 Points essentiels

• Le point de départ du délai de 4 mois est l’acceptation par l’emprunteur de l’offre de crédit.
• L’offre de crédit est réputée acceptée sous condition résolutoire de la non-conclusion, dans le délai de 4 mois, du contrat pour lequel le prêt est demandé.
• La condition résolutoire vise la non-conclusion de la vente (ou du contrat principal) afin d’éviter qu’un crédit subsiste sans l’opération immobilière projetée.
• La condition résolutoire existe toujours dans le contrat de crédit, même si elle n’est pas écrite expressément dans l’offre.
• Si le contrat principal n’est pas conclu dans le délai, l’emprunteur rembourse la totalité des sommes déjà versées (ou versées pour son compte) et les intérêts correspondants.
• Le prêteur ne peut conserver que des frais d’étude, plafonnés à 0,75% du montant du prêt sans dépasser 150 euros, avec montant et conditions distinctement indiqués dans l’offre.

💡 Astuce mémo

4 mois après acceptation : si la vente ne se signe pas, le crédit tombe et on rend tout (avec seulement des frais d’étude plafonnés).

📖 11. Exercice de la rétractation : formes et date d’envoi

🔑 Notions clés & Définitions

• Résolution de plein droit du contrat de crédit : La résolution du contrat de crédit suit automatiquement l’annulation du contrat principal, sans qu’une décision de justice soit nécessaire pour la constater.
• Condition suspensive d’obtention de prêt : La condition suspensive d’obtention de prêt subordonne la validité de l’acte principal à l’obtention du ou des prêts finançant l’opération.
• Mention L. 313-40 sur le paiement du prix : La mention de l’acte précise si le prix est payé directement ou indirectement, même partiellement, avec ou sans prêt(s) soumis au régime visé.
• Mention manuscrite de renonciation en cas d’absence de prêt : Lorsque l’acte indique que le prix est payé sans prêt, l’acquéreur doit apposer une mention manuscrite reconnaissant l’impossibilité de se prévaloir du chapitre s’il recourt malgré tout à un prêt.
• Condition suspensive L. 313-41 : La condition suspensive prévue par l’article L. 313-41 encadre l’obtention du ou des prêts et fixe un délai minimal de validité d’un mois.

📝 Points essentiels

• L’annulation du contrat principal emporte résolution de plein droit du contrat de crédit, fondée sur le droit commun des contrats.
• Les articles L. 313-40 et suivants imposent un lien formel entre l’acte principal et le financement par crédit.
• L’article L. 313-40 exige que l’acte indique si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, même pour une partie.
• En cas d’absence de la mention L. 313-40 ou si la mention exigée manque ou n’est pas manuscrite par l’acquéreur, l’acte est réputé conclu sous la condition suspensive de l’article L. 313-41.
• Si l’acte indique que le prix est payé sans prêt, l’acquéreur doit apposer une mention manuscrite ; sans cette mention, l’acquéreur est protégé et l’acte bascule sous la condition suspensive.
• La mention manuscrite exigée par L. 313-42 ne s’applique qu’aux avant-contrats sous seing privé, pas à ceux passés par acte authentique (Cass. 3e civ., 18 mars 2021, n° 20-16.354).

💡 Astuce mémo

Annulation = crédit qui tombe : « principal s’effondre → crédit résolu ». Mention manquante = protection : « pas de preuve de renonciation → condition de prêt ».

📖 12. Protection de l’acquéreur emprunteur : champ d’application

🔑 Notions clés & Définitions

• Condition suspensive d’obtention du prêt : La condition suspensive subordonne la validité du contrat à l’obtention du ou des prêts finançant l’opération.
• Obtention du prêt : L’obtention du prêt correspond au moment où l’acquéreur dispose d’une offre ferme et précise correspondant aux caractéristiques prévues.
• Défaillance de la condition suspensive : La défaillance survient lorsque la condition ne se réalise pas dans le délai prévu, ce qui fait considérer le contrat comme n’ayant jamais existé.
• Acquéreur fautif : L’acquéreur est dit fautif lorsqu’il provoque la défaillance de la condition suspensive par un comportement jugé insuffisant ou contraire aux exigences prévues.
• Clause contraire : Une clause contraire permet d’aménager les diligences attendues de l’acquéreur, à condition de ne pas réduire excessivement la protection d’ordre public.

📝 Points essentiels

• La réalisation de la condition consolide le contrat : les parties sont définitivement liées si le prêt est obtenu dans le délai prévu.
• La défaillance de la condition fait tomber le contrat, réputé n’avoir jamais existé, si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu.
• Le prêt est considéré comme obtenu à partir du moment où l’acquéreur a l’assurance d’avoir les fonds, c’est-à-dire avec une offre ferme et précise correspondant aux précisions du contrat.
• En cas de non-réalisation, l’article L. 313-41 alinéa 2 impose le remboursement immédiat et intégral des sommes versées d’avance par l’acquéreur, sans retenue ni indemnité.
• La jurisprudence admet que l’acquéreur est fautif s’il ne fait aucune demande de prêt, mais ne l’est pas s’il a déposé une demande conforme aux prévisions, sauf clause contraire.
• Les clauses imposant des diligences trop lourdes ou un délai trop court pour déposer une demande de crédit sont illicites car elles réduisent la protection d’ordre public (ex. délai de 10 jours jugé interdit par Cass. 1ʳ

💡 Astuce mémo

Condition = prêt ferme et précis ; Défaillance = contrat comme jamais ; Fautif = perte de la protection (remboursement et restitution).

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
23 septembre 2009	Pacte de préférence : validité malgré prix prédéterminé sur 20 ans (rejet de la nullité)
1 décembre 2010	Promesse unilatérale : refus de requalification malgré indemnité d’immobilisation quasi égale au prix
26 septembre 2012	Promesse unilatérale : requalification possible mais censurée pour défaut de motivation
19 octobre 2011	Offre unilatérale vs promesse unilatérale : absence de consentement du bénéficiaire (qualification d’offre)
8 septembre 2010	Promesse unilatérale : capacité du promettant appréciée au jour de la conclusion (levée après décès contre héritiers)
6 décembre 2018	Pacte de préférence : une promesse unilatérale conclue avant l’expiration du pacte engage le promettant même si la vente intervient après l’expiration
15 décembre 1971	Pacte de préférence : exclusion de l’exigence de purge dans l’hypothèse jugée (ensemble économique)
6 juin 2012	Pacte de préférence : approbation de l’idée de purge par les juges du fond (arrêt approuvé)
9 avril 2014	Pacte de préférence : si le bénéficiaire acquiert, application sur l’ensemble (pas seulement le local)
11 mars 2015	Pacte de préférence/droit de préemption locataire : vente de la totalité de l’immeuble exclut le droit de préemption subsidiaire

📊 Tableaux de synthèse

Pacte de préférence vs promesse de vente (logique de l’engagement)

Acte	Engagement du promettant	Droit du bénéficiaire
Pacte de préférence	S’engage à proposer prioritairement si le promettant décide de contracter	Droit personnel de créance : exiger la priorité de proposition, sans droit réel sur le bien
Promesse unilatérale de vente	S’engage définitivement à vendre si le bénéficiaire lève l’option	Droit d’option du bénéficiaire : former le contrat promis par sa levée
Promesse synallagmatique de vente	Consentements réciproques définitivement donnés (réitération ensuite)	Droit d’exiger la vente : rétractation en principe impossible

Rétractation/réflexion : avant-contrat vs acte authentique

Mécanisme	Moment	Effet
Droit de rétractation	Avant-contrat (acte préliminaire/promesse)	Permet d’anéantir l’acte par rétractation dans le délai
Délai de réflexion	Acte authentique sans avant-contrat	Repousse la signature : l’acte authentique ne peut pas être signé pendant 10 jours

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre pacte de préférence et promesse de vente : le pacte n’oblige pas à vendre, il impose seulement de proposer en priorité si le promettant décide de contracter.
2. Croire que le pacte de préférence crée un droit réel : il ne crée qu’un droit personnel (créance) sans droit direct sur la chose.
3. Fixer/raisonner comme si la durée et le prix étaient toujours des conditions de validité du pacte : la durée n’est pas impérative, et la fixation du prix n’entraîne pas automatiquement nullité (selon les circonstances).
4. Mélanger promesse unilatérale et simple offre : le critère décisif est l’accord de volonté (la signature “vu et pris connaissance” ne suffit pas).
5. Penser que la révocation pendant le délai d’option empêche la formation : l’art. 1124 neutralise ce raisonnement et maintient la formation du contrat promis.
6. Oublier que la PSV n’est pas opposable aux tiers comme une vente publiée : le conflit entre acquéreurs successifs se règle surtout par la publicité foncière.
7. Rater le point de départ des délais de rétractation/réflexion : le délai court à compter du lendemain de la première présentation (et la notification irrégulière empêche le délai de courir).

✅ Checklist Examen

1. Définir le pacte de préférence et distinguer clairement son absence d’obligation de vendre de la promesse de vente.
2. Expliquer la nature du pacte de préférence : contrat unilatéral, obligation de proposer (et de ne pas s’engager à vendre avant proposition), et absence de droit réel au profit du bénéficiaire.
3. Savoir traiter la validité du pacte sur le prix et la durée : principe de soumission au droit commun, nécessité de détermination de la chose, et portée de l’arrêt du 23 septembre 2009.
4. Identifier les éléments caractéristiques de la promesse unilatérale : contrat, engagement définitif du promettant, droit d’option du bénéficiaire, et régime de l’indemnité d’immobilisation (distinction avec la clause pén
5. Maîtriser les décisions sur la requalification en engagement synallagmatique : 1 décembre 2010 (refus) et 26 septembre 2012 (requalification possible mais censure pour motivation).
6. Rappeler le régime de la promesse unilatérale en cas de révocation pendant le délai d’option : art. 1124 et neutralisation de l’absence de rencontre des consentements.
7. Distinguer promesse synallagmatique vraie vs fausse à partir de la clause de réitération : en principe la promesse vaut vente, sauf si la formation est expressément subordonnée à la réitération.
8. Expliquer l’opposabilité aux tiers : absence de publicité obligatoire de la promesse unilatérale, rôle de la publicité foncière et principe du primo-publiant (décret 55-22 puis art. 1198).
9. Connaître le champ d’application des droits de rétractation/réflexion (CCH) : acquéreur non professionnel (personnes physiques, et personnes morales seulement sans rapport direct avec l’objet social), immeubles à usage d
10. Maîtriser le régime des délais (10 jours) : point de départ par notification, exigence de mentions lisibles/compréhensibles, formes de notification (LRAR ou garanties équivalentes), et effets de l’absence/irrégularité de
11. Savoir les effets pendant le délai : interdiction des versements (L. 271-2) et exception via versement entre les mains d’un professionnel avec garantie financière, ainsi que la logique “pas d’acte engageant” pendant le
12. Expliquer l’interdépendance crédit immobilier / opération principale : condition résolutoire dans le contrat de crédit (L. 313-36) et condition suspensive dans le contrat principal (L. 313-40 et s.), y compris sanctions,