Lernzettel: Introduction à la location-gérance et gestion du fonds

📋 Plan du Cours

1. Définition et utilité de la location-gérance
2. Formation du contrat
3. Obligations des parties et effets
4. Effets à l’égard des tiers
5. Régime fiscal et vente du fonds
6. Cessation du contrat
7. Usufruit du fonds de commerce
8. Crédit-bail du fonds de commerce
9. Gérance-mandat du fonds de commerce

📖 1. Définition et utilité de la location-gérance

🔑 Notions clés & Définitions

• Location-gérance : Contrat par lequel un propriétaire ou exploitant d’un fonds de commerce en concède la location totale ou partielle à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls.
• Gérance libre : Nom alternatif de la location-gérance, qui permet de confier l’exploitation d’un fonds à un tiers sans transfert de la propriété du fonds.
• Locataire-gérant : Personne qui reçoit la jouissance du fonds et exploite l’activité à titre personnel, en assumant les risques et charges liés à l’exploitation.
• Fonds artisanal : Fonds visé comme support possible d’une location-gérance, avec un traitement distinct de celui d’un fonds de commerce sur le plan commercial.

📝 Points essentiels

• La location-gérance emporte une dissociation entre propriété du fonds et exploitation par un tiers, sans cessation de l’entreprise du loueur.
• Elle a été instituée par la loi du 20 mars 1956, puis assouplie par la loi du 2 juillet 2003 et l’ordonnance du 25 mars 2004.
• Elle peut viser un fonds de commerce ou un fonds artisanal, et ne peut porter sur une activité immorale ou illicite.
• Le contrat suppose un fonds existant et la cessation de l’activité ne doit pas avoir été publiée.
• Le locataire-gérant doit être commerçant et la juridiction compétente indiquée est le tribunal judiciaire.

📖 2. Formation du contrat

🔑 Notions clés & Définitions

• Vices du consentement : Conditions de validité du contrat soumises aux mécanismes de droit commun liés aux vices affectant le consentement.
• RNE : Registre mentionné comme lieu d’inscription du locataire-gérant, avec publicité imposée sur l’existence, la cessation et la reconduction de la location-gérance.
• JAL : Journal d’annonces légales où doivent être publiées certaines informations, notamment la signature et la fin du contrat, selon les délais indiqués.
• Capacité de commerçant : Exigence de capacité visant les parties pour conclure une location-gérance, en lien avec la qualité commerciale attendue.

📝 Points essentiels

• Les délais légaux de 7 ans d’activité du loueur et de 2 ans d’exploitation du loueur ont été supprimés par l’ordonnance de 2004.
• La règle de solidarité issue de SAPIN II (loi du 9 décembre 2016) est limitée à la publicité de 15 jours via publication dans un JAL, au lieu du délai de 6 mois mentionné.
• Aucune obligation d’écrit n’est posée, mais une insertion dans un JAL dans les 15 jours de la signature est exigée pour l’information des tiers.
• La sanction du non-respect de la publicité n’est pas la nullité : c’est l’inopposabilité du contrat aux tiers.
• Le locataire-gérant doit être inscrit au RNE et immatriculé au jour de la conclusion du contrat, avec mention de la reconduction expresse et absence de publication de la reconduction tacite.

📖 3. Obligations des parties et effets

🔑 Notions clés & Définitions

• Loyer soumis à la TVA : Rémunération due par le locataire-gérant au titre de la location, présentée comme devant être assujettie à la TVA dans le contrat.
• Intuitu personae : Caractère du contrat fondé sur la personne du locataire-gérant, dont la personnalité est déterminante pour l’exécution de la location-gérance.
• Exploitation à ses risques et périls : Principe selon lequel le locataire-gérant exploite en assumant les bénéfices et les charges à titre personnel.
• Responsabilité délictuelle du locataire-gérant : Responsabilité du locataire-gérant vis-à-vis du propriétaire du local en cas de manquement aux règles découlant des autres droits en présence.

📝 Points essentiels

• Un loyer est une condition essentielle, et son absence disqualifie la qualification (prêt à usage/commodat est évoqué en alternative).
• Le loyer peut être fixe, proportionnel au chiffre d’affaires ou comprendre une part variable, et des clauses d’échelle mobile peuvent être prévues.
• Le locataire-gérant doit exploiter le fonds et empêcher toute cessation ou diminution de l’exploitation.
• Le locataire ne peut céder son contrat ni le nantir, et la sous-location est interdite sauf accord du propriétaire.
• En cas d’indexation, une révision est prévue si la variation dépasse plus du quart, avec un mécanisme de demande par LRAR/huissier et saisine du juge à défaut d’accord.

📖 4. Effets à l’égard des tiers

🔑 Notions clés & Définitions

• Créanciers du loueur : Créanciers du propriétaire du fonds qui peuvent, après publication, demander au tribunal l’exigibilité immédiate de certaines dettes liées à l’exploitation.
• Contrats non opposables : Principe selon lequel certains engagements antérieurs du loueur ne sont pas opposables au locataire commerçant, sauf exceptions indiquées.
• Solidarité limitée dans le temps : Solidarité des créanciers du loueur et/ou du propriétaire du fonds présentée comme encadrée par la date de publication au JAL et par une limitation de portée aux dettes utiles à l’exploitation.
• Responsabilité envers bailleur : Effet selon lequel le bail commercial du propriétaire du local reste détenu par le propriétaire du fonds, tandis que des manquements du locataire-gérant peuvent entraîner des conséquences sur le bail.

📝 Points essentiels

• Le bailleur du local conserve le titulaire du bail commercial : la location-gérance n’est pas décrite comme une sous-location, et le renouvellement relève du propriétaire du fonds.
• Les créanciers du loueur disposent d’un délai de 3 mois après publication au JAL pour demander l’exigibilité immédiate des dettes afférentes à l’exploitation, si la location met en péril le recouvrement.
• Le contrat publié n’est opposable aux tiers qu’après publication, et les contrats conclus avant la location gérance ne sont pas opposables au locataire commerçant, sauf pour les contrats de travail.
• La solidarité joue au profit des créanciers du locataire-gérant jusqu’à la publication, et elle ne couvre que les dettes nécessaires à l’exploitation (en se basant sur la naissance de la dette).
• Les créanciers du locataire-gérant sont aussi indiqués comme solidairement responsables du paiement des impôts directs pendant toute la durée du contrat, sous condition de bonne foi du tiers.

📖 5. Régime fiscal et vente du fonds

🔑 Notions clés & Définitions

• Imposition des redevances : Traitement fiscal des redevances perçues par le loueur, présenté comme imposées au titre des bénéfices antérieurs et/ou des revenus tirés du contrat.
• BIC : Régime d’imposition mentionné pour le loueur ou le locataire-gérant dans certains cas, en lien avec la nature de leur activité.
• IS : Régime d’imposition mentionné comme alternative à BIC selon la qualité du loueur et/ou du locataire-gérant.
• Option d’achat : Mécanisme présenté dans l’hypothèse d’une vente du fonds au locataire, où la vente dépend de la levée de l’option.
• Promesse de vente (PUV) : Promesse évoquée comme compatible avec la location-gérance lorsqu’elle organise une vente possible au locataire, sans déqualification.

📝 Points essentiels

• Le loueur ne subit pas une cessation ou cession d’activité : il est imposé sur les bénéfices antérieurs et au titre des redevances reçues.
• Les redevances sont soumises soit aux BIC soit à l’IS selon la qualité du loueur, et le propriétaire devra acquitter la CFE et la CBAE.
• Le locataire-gérant est imposé sur ses résultats selon sa qualité (BIC ou IS), avec déductibilité des dépenses courantes et réparations, et amortissabilité s’il achète du matériel.
• Une TVA est mentionnée comme déductible pour le locataire-gérant, et les opérations de stock/cession peuvent rendre exigible la TVA côté loueur.
• Une PUV peut être organisée, mais une PSV est indiquée comme impossible car elle déqualifierait le contrat ; avant levée d’option, le loueur reste débiteur d’une obligation de faire et la vente devient parfaite à la levée d’option.

📖 6. Cessation du contrat

🔑 Notions clés & Définitions

• Terme d’un CDD : Fin d’un contrat à durée déterminée de location-gérance qui ne permet pas la résiliation anticipée sans engager la responsabilité des parties.
• Reconduction tacite : Mécanisme évoqué pour les hypothèses où le locataire reste en possession, tant qu’aucun congé n’a été délivré.
• Préavis pour CDI : Délai raisonnable à prévoir pour donner congé dans les contrats à durée indéterminée, car les contrats perpétuels sont interdits.
• Publicité de fin : Publication dans un JAL exigée pour informer les tiers de la cessation de la location-gérance dans le délai indiqué.

📝 Points essentiels

• Un contrat CDD ne peut pas être résilié avant terme : la rupture anticipée exposerait à la responsabilité des parties.
• En pratique, une reconduction est envisagée en demandant le congé 6 mois avant la fin, selon ce qui est décrit.
• Pour un CDI, des contrats perpétuels étant interdits, il faut prévoir des délais de préavis raisonnables pour donner congé.
• À l’expiration, une publicité est requise dans les 15 jours dans un JAL, et le locataire doit se radier dans le mois tandis que le loueur doit se réimmatriculer s’il n’est plus immatriculé.
• Les dettes du locataire-gérant deviennent immédiatement exigibles et les contrats de travail retournent au loueur.

📖 7. Usufruit du fonds de commerce

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : Droit permettant d’user d’une chose et d’en percevoir les revenus, pouvant être légal ou conventionnel pour un fonds.
• Usufruitier : Titulaire de l’usufruit qui exploite le fonds à ses risques et périls et doit avoir la qualité de commerçant.
• Droit réel : Qualification du droit de l’usufruitier sur le fonds, lui donnant un pouvoir d’exploitation sans autorisation du nu-propriétaire.
• Obligation de restitution : Règle selon laquelle l’usufruitier doit restituer le fonds à la fin, en conservant la substance.

📝 Points essentiels

• L’usufruit peut être légal ou conventionnel, et l’usufruit conventionnel est présenté comme plus rare en pratique.
• L’usufruitier exploite comme un locataire-gérant à ses risques et périls, mais il ne peut vendre ni nantir le fonds puisqu’il n’en est pas propriétaire.
• À la fin de l’usufruit, le fonds doit être restitué avec l’obligation d’en avoir conservé la substance.
• Contrairement à la location-gérance, l’usufruitier est indiqué comme titulaire d’un droit réel sur le fonds et peut louer le fonds sans autorisation du nu-propriétaire.

📖 8. Crédit-bail du fonds de commerce

🔑 Notions clés & Définitions

• Crédit-bail : Technique de financement par laquelle une banque acquiert le fonds à la place du commerçant puis le lui loue via un montage de location-gérance avec promesse d’achat.
• Crédit-bailleur : Établissement de crédit qui achète le fonds et devient propriétaire, pour ensuite le donner en crédit-bail au preneur.
• Location-gérance avec PUV : Montage indiqué comme combinant une location-gérance et une promesse de vente compatible avec le crédit-bail.

📝 Points essentiels

• Le crédit-bail du fonds de commerce est rattaché au cadre de l’article L313-7 du Code monétaire et financier et peut porter sur un fonds de commerce.
• La banque devient crédit-bailleur en achetant le fonds puis en le louant au preneur, avec une location-gérance et une promesse de vente (PUV).
• Le loyer intègre une partie du prix d’acquisition du fonds dans la logique du financement.

📖 9. Gérance-mandat du fonds de commerce

🔑 Notions clés & Définitions

• Gérance-mandat : Contrat où un gérant mandataire gère un fonds pour le compte du propriétaire, sans supporter les risques, contre une commission proportionnelle au chiffre d’affaires.
• Gérant mandataire : Personne qui gère avec toute l’attitude le fonds pour le compte du propriétaire, en percevant une commission proportionnelle au chiffre d’affaires.
• Mandant : Propriétaire qui demeure titulaire du fonds et supporte les risques, tandis que le gérant mandataire reçoit une commission.
• Accord-cadre : Document-cadre exigé pour ce type de montage, permettant d’encadrer les conditions de gestion pour compte du propriétaire.

📝 Points essentiels

• La gérance-mandat est prévue par la loi du 2 août 2005.
• Le mandant reste propriétaire du fonds et supporte les risques, avec une présomption de non-salariat du gérant mandataire.
• Le contrat doit être déclaré au RNE et l’accord-cadre est requis.
• Il prend fin à tout moment selon les conditions prévues par les parties, et en cas de rupture initiée par le mandant, une indemnité est due selon la commission acquise ou minimale garantie sur les 6 mois précédant la régularisation.
• L’indemnité n’est pas due en cas de faute grave du gérant-mandataire.

📅 Repères chronologiques

1. 20 mars 1956Institution de la location-gérance par la loi
2. 2 juillet 2003Assouplissement de la location-gérance par la loi
3. 25 mars 2004Assouplissement de la location-gérance et suppression des délais (notamment 7 ans) par ordonnance
4. 9 décembre 2016Loi SAPIN II modifiant la solidarité du loueur (limitation liée à la publication dans un JAL)
5. 19 juillet 2019Suppression de la règle de 2 ans d’exploitation du loueur
6. 2 août 2005Loi relative à la gérance-mandat du fonds de commerce

📊 Tableaux de synthèse

Location-gérance vs usufruit vs gérance-mandat

Montage	Qui supporte les risques	Capacité à exploiter / louer
Location-gérance	Le locataire-gérant exploite à ses risques et périls	Exploite le fonds à son nom, avec jouissance du fonds
Usufruit	L’usufruitier exploite à ses risques et périls	Titulaire d’un droit réel : peut louer le fonds sans autorisation du nu-propriétaire
Gérance-mandat	Le mandant supporte les risques	Le gérant mandataire gère pour le compte du propriétaire, sans supporter les risques

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre location-gérance et cession de l’entreprise : la location-gérance ne met pas fin à l’entreprise du loueur.
2. Oublier l’exigence de loyer soumis à la TVA : l’absence de loyer est présentée comme disqualifiant le montage.
3. Croire que la reconduction tacite est publiée : la reconduction tacite n’est pas publiée et la reconduction expresse doit l’être.
4. Penser que la fin du contrat n’exige pas de publicité : la cessation doit aussi être publiée dans les 15 jours dans un JAL.
5. Croire que les créanciers du loueur peuvent agir sans délai : l’action d’exigibilité immédiate est limitée à 3 mois après publication au JAL.
6. Confondre les pouvoirs de l’usufruitier avec ceux du locataire-gérant sur la faculté de louer : l’usufruitier est décrit comme pouvant louer sans autorisation du nu-propriétaire.
7. Confondre la gérance-mandat avec une relation salariale : la règle donnée est une présomption de non-salariat du gérant mandataire.

✅ Checklist Examen

1. Définir la location-gérance et identifier la dissociation propriété/exploitation sans cessation de l’entreprise du loueur.
2. Dire le rôle du locataire-gérant (exploitation à ses risques et périls) et la qualité attendue (commerçant).
3. Citer les fondements temporels de la location-gérance (loi du 20 mars 1956, assouplissements 2 juillet 2003 et 25 mars 2004).
4. Expliquer les conditions de délais supprimés (7 ans et règle des 2 ans) et savoir que l’ordonnance du 25 mars 2004 supprime la règle des 7 ans.
5. Expliquer la publicité : insertion dans un JAL dans les 15 jours et absence d’obligation d’écrit.
6. Rappeler la limitation de solidarité liée à SAPIN II à la publicité de la quinzaine et l’article L144-7 (limitation à 15 jours).
7. Identifier la sanction du non-respect de la publicité : inopposabilité aux tiers et non-nullité.
8. Décrire les effets entre parties : loyer condition essentielle soumis à la TVA et obligation d’exploiter sans cessation ni diminution.
9. Lister les effets envers tiers : titulaires du bail commercial, exigibilité immédiate possible pour les créanciers du loueur dans les 3 mois, et solidarité encadrée pour les créanciers du locataire-gérant.
10. Décrire les effets à l’expiration : absence de droit au renouvellement du bail commercial et indemnité d’éviction non due en cas de non-renouvellement.
11. Résumer le régime fiscal du loueur (redevances, BIC ou IS, CFE et CBAE) et du locataire-gérant (imposition sur résultats, TVA déductible).
12. Expliquer la vente du fonds : possibilité de PUV mais interdiction de la PSV (déqualification) et moment de perfection à la levée d’option.
13. Expliquer les causes et conséquences de cessation (publicité JAL 15 jours, radiation du locataire sous un mois, exigibilité immédiate des dettes, retour des contrats de travail au loueur).
14. Distinguer l’usufruit : restitution avec conservation de la substance, incapacité de vendre/nantir, et droit réel permettant de louer sans autorisation du nu-propriétaire.