Lernzettel: Immobilienbewertung: Grundlagen und Verfahren

📋 Kursübersicht

1. Anlässe, Begriffe und Rechtsgrundlagen der Immobilienbewertung
2. Vergleichswertorientierte Verfahren
3. Sachwertverfahren: Grundlagen und Rechenbeispiele
4. Bewertung von Unternehmensimmobilien und spezialisierten Objekten
5. Marktanpassungen und wertbeeinflussende Umstände
6. Ertragswertverfahren: Berechnung und Bedeutung des Liegenschaftszinssatzes
7. Spezielle Verfahren der Wertermittlung und Beleihungswertermittlungen
8. Bodenwertbestimmung und Vergleichswertverfahren
9. Bewertung von Immobilien zur Kapitalanlage
10. Bauliche Nutzung und wertrelevante Geschossflächenzahl (GFZ)
11. Normalherstellungskosten und Alterswertminderung
12. ESG in der Immobilienbewertung: Umweltaspekte und Energieeffizienz

📖 1. Anlässe, Begriffe und Rechtsgrundlagen der Immobilienbewertung

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

• Begriffe und Rechtsgrundlagen der Immobilienbewertung : Gesetzliche Vorschriften und fachliche Definitionen, die den Rahmen und die Grundlagen für die Bewertung von Immobilien bilden, einschließlich der Anforderungen bei Enteignungsverfahren und Bilanzierungsvorgängen.
• Lektion 1 Anlässe : Verschiedene Situationen und Zwecke, bei denen eine Immobilienbewertung erforderlich oder üblich ist, wie beispielsweise Enteignungsverfahren, An- und Verkauf, Bilanzierung, Beleihung, Zwangsversteigerungen, Erbschaften, Performance-Messung, Versicherungsabschlüsse und steuerliche Gründe.

📝 Wesentliche Punkte

• Immobilienbewertungen sind bei Enteignungsverfahren, z. B. für Infrastrukturprojekte, zwingend vorgeschrieben.
• Bewertungen sind üblich bei An- und Verkauf sowie bei Vermögensauseinandersetzungen wie Scheidungen oder Erbschaften.
• Das Ergebnis einer Immobilienbewertung ist Bestandteil von Bilanzierungsvorgängen, insbesondere bei kapitalmarktorientierten Immobilien.
• Bewertungen dienen Zwecken wie Beleihung, Zwangsversteigerungen, Performance-Messung, Versicherungsabschlüssen und steuerlichen Gründen.
• Die Berufsbezeichnung Gutachter ist in Deutschland nicht geschützt; die Qualifikation ist nicht standardisiert.
• Scheidungen) 4 Firmenübernahmen (M&A) 5 Informationszwecke und Bilanzierung 6 (internationale) Bilanzierungsvorgänge 7 Beleihung (Darlehensgeschäfte) von Immobilien 8 (Zwangs-)Versteigerungen 9 Erbschaften, Schenkungen, Nachlassregelungen 10 Performance-Messung (z.

💡 Kernaussage

Das Verständnis der vielfältigen Anlässe und rechtlichen Rahmenbedingungen ist grundlegend für die korrekte Anwendung der Immobilienbewertung.

📖 2. Vergleichswertorientierte Verfahren

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

• 16 Sachverständige : Fachleute, die trotz fehlendem Schutz der Berufsbezeichnung zunehmend professionalisiert sind und Immobilienbewertungen durchführen.
• Mikrolage (direkt umgebende Charakteristiken) : (Abruf - = 800 € m2 · 0, 9570 1, 0831
• Der Gutachterin oder auch des : Bezeichnung für freie Sachverständige, deren Berufsbezeichnung in Deutschland nicht geschützt oder standardisiert ist, aber deren Qualifikation entscheidend für die Qualität der Immobilienbewertung ist.
• Baulichen Nutzung :
  • Art und Maß der baulichen Nutzung (Wohnbau, Gewerbe, Industrie, Grundflächenzahl, wertrelevante Geschossflächenzahl, Baumassenzahl);
• Bauliche Nutzung : Art und Maß der Nutzung eines Grundstücks, beispielsweise Wohnbau, Gewerbe oder Industrie, einschließlich wertrelevanter Kennzahlen wie Grundflächenzahl und Baumassenzahl.

📝 Wesentliche Punkte

• Bodenrichtwerte werden üblicherweise alle zwei Jahre von Gutachterausschüssen ermittelt und dienen als Basis für Vergleichswerte.
• Bei der Ermittlung von Vergleichspreisen werden Ausreißer wie Penthouse oder Kellerwohnung qualitativ analysiert und gegebenenfalls ausgeschlossen.
• Das gewichtete arithmetische Mittel wird verwendet, um Vergleichspreise unter Berücksichtigung von Gewichtungsfaktoren zu berechnen.
• Vergleichspreise können über- oder untergewichtet werden, um die Aussagekraft der Wertermittlung zu verbessern.
• 40). Hier ist primär, wie in der allgemeinen Methodik des Vergleichswertverfahrens zuvor beschrieben, auf Vergleichspreise möglichst identischer Grundstücke, die zum Wertermittlungsstichtag verkauft wurden, zurückzugrei- fen. Da dies natürlich sehr selten der Fall ist, wird in der nächsten Instanz auf vergleich- bare Grundstückstransaktionen und Ableitung eines angepassten Vergleichsfaktors ver- wiesen. Da, vor allem in innerstädtischen Gebieten, unbebaute Grundstücke überhaupt selten verkauft werden, ist hier die Datengrundlage auch meist unzureichend. Gibt es in der unmittelbaren Nachbarschaft keine geeigneten oder zu wenige vergleichbare Grund- stücke, so können Transaktionen aus vergleichbaren Gebieten im Sinne des § 14 Abs. 2 ImmoWertV herangezogen werden. Solche Gebiete können andere Gebietskörperschaften sein, die hinsichtlich ihrer Lagestruktur und Einwohnerzahl dem Ort des Bewertungsob- jektes ähneln. Nächste Quelle und die in der Bewertungspraxis zumeist verwendete Datenbasis sind Bodenrichtwerte als Vergleichsfaktoren (siehe Abbildung unten mit einem Bodenricht- wertauszug des Online-Portals Boris Berlin als Beispiel). Bodenrichtwerte sind durch- schnittliche Lagewerte von unbebauten Grundstücken – also des Grund und Bodens –, die ebenfalls von den Gutachterausschüssen ermittelt werden. In sogenannten Bodenricht- wertkarten werden Bodenrichtwertzonen identifiziert und markiert, welche über ähnliche bis gleiche Nutzungsverhältnisse und Lagequalität verfügen, und schließlich durchschnitt- lich und pro Quadratmeter Fläche bepreist. Bodenrichtwerte können auch in bebauten Gebieten ermittelt und ausgewiesen werden. Nach § 196 BauGB ist dann jedoch der Bodenrichtwert anzugeben, der sich auf unbebauten Boden beziehen würde. 30 (2.

💡 Kernaussage

Die präzise Auswahl und Gewichtung von Vergleichspreisen ist entscheidend für die Aussagekraft des Vergleichswertverfahrens.

📖 3. Sachwertverfahren: Grundlagen und Rechenbeispiele

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

• Beispiel : Unterschiedliche Vergleichbarkeitsgrade innerhalb eines Grundstücks Quelle: erstellt im Auftrag der IU, 2022, in Anlehnung an Metzger, 2018, S.
• Alterswertminderung : Ein prozentualer Abzug vom Sachwert, der den technischen Zustand des Gebäudes berücksichtigt und somit eine Wertminderung aufgrund des Alters darstellt.
• Vorläufiger Sachwert : Grundstücksgröße 650 m², Boden- richtwert bei identischem Maß der baulichen Nutzung 180 €) +117.000 € vorläufiger Sachwert 148.087,11 € Korrektur um objektspezifische Anpassungen → ergibt den Marktwert auf Grundlage des Sachwertverfahrens Quelle: erstellt im Auftrag der IU, 2022.

📝 Wesentliche Punkte

• Normalherstellungskosten werden anhand von Baupreisindizes zum Bewertungsstichtag angepasst.
• Alterswertminderung wird prozentual vom Sachwert abgezogen und berücksichtigt den technischen Zustand des Gebäudes.
• Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und altersbereinigten Herstellungskosten.
• Objektspezifische Anpassungen sind nach der Berechnung des vorläufigen Sachwerts vorzunehmen.

💡 Kernaussage

Das Sachwertverfahren kombiniert bautechnische Kostenansätze mit wertmindernden Faktoren, um eine realistische Wertermittlung zu ermöglichen.

📖 4. Bewertung von Unternehmensimmobilien und spezialisierten Objekten

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

• Ertragswert : = ∑ n ROH – BewK · DF n + DF · EWn Nach der Summierung der Barwerte im Detailbetrachtungszeitraum wird der Restwert des Bewertungsobjektes addiert.
• Gehören :
  • die Marke und das Modell (X1),
  • das Fahrzeugalter (X2),
  • die Anzahl der Vorbesitzer:innen (X3),
  • Unfälle/Unfallfreiheit (X4),
  • der Kilometerstand (X5),
  • der Hubraum (X6),
  • der Instandhaltungsstand (TÜ V) (X7),
  • Sonderausstattung (X8).
• Investment Approach : Ein Bewertungsansatz, der Boden und Gebäude als wirtschaftliche Einheit betrachtet und bevorzugt bei ertragsorientierten Immobilien angewandt wird.
• Quelle : Erstellt im Auftrag der IU, 2022.

📝 Wesentliche Punkte

• Das Growth-Implicit-Modell impliziert Wachstum in Variablen wie dem Zinssatz, im Gegensatz zum Growth-Explicit-Modell.
• Der Restwert wird am Ende des Detailbetrachtungszeitraums als vereinfachter Ertragswert ermittelt und zum Barwert addiert.
• Ertragswertverfahren und Investment Approach führen bei korrekter Anwendung zu vergleichbaren Ergebnissen.

💡 Kernaussage

Spezialisierte Bewertungsverfahren integrieren wirtschaftliche Betrachtungen und Wachstumsannahmen, um Unternehmensimmobilien präzise zu bewerten.

📖 5. Marktanpassungen und wertbeeinflussende Umstände

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

📝 Wesentliche Punkte

• Regressionsmodelle quantifizieren den Einfluss verschiedener wertbeeinflussender Faktoren auf den Immobilienpreis.
• Jeder preisbildende Faktor erhält einen Koeffizienten, der dessen Einfluss auf den Schätzwert beschreibt.
• Der statistische Schätzfehler umfasst nicht erklärbare Abweichungen vom Modell.
• Marktanpassungen erfolgen durch Gewichtung und Korrektur der Einflussfaktoren im Preismodell.
• Das Preismodell wird darauf basierend wie folgt formuliert: p Autoi = a + b1X1 + b2X2 + b3X3 + b4X4 + b5X5 + b6X6 + b7X7 + b8X8 + e wobei p den Schätzpreis des Modells ausgibt, a den intercept (eine Art „Basispreis“) wie- dergibt, b jeweils den Koeffizienten darstellt, der einem preisbildenden Faktor zugespro- chen wird, und e den statistischen Schätzfehler umfasst, in dem sich nicht erklärbare Abweichungen vom Schätzergebnis sammeln.

💡 Kernaussage

Marktanpassungen basieren auf der quantitativen Analyse wertbestimmender Faktoren mittels statistischer Modelle, um den Immobilienpreis präzise abzubilden.

📖 6. Ertragswertverfahren: Berechnung und Bedeutung des Liegenschaftszinssatzes

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

📝 Wesentliche Punkte

• Der periodische Ertragswert wird als Summe der Barwerte der Roherträge abzüglich Bewirtschaftungskosten berechnet.
• Der Liegenschaftszinssatz ist entscheidend für die Diskontierung der zukünftigen Erträge und beeinflusst das Bewertungsergebnis maßgeblich.
• Das Term-and-Reversion-Modell strukturiert die Bewertung in Detailbetrachtungszeitraum und Restwertphase.
• Der Hardcore-and-Top-Slice-Ansatz wird zur Bewertung bei Underrent-Situationen angewandt.

💡 Kernaussage

Das Ertragswertverfahren nutzt die Diskontierung zukünftiger Erträge mit dem Liegenschaftszinssatz, um den Wert von Renditeobjekten präzise zu bestimmen.

📖 7. Spezielle Verfahren der Wertermittlung und Beleihungswertermittlungen

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

• Paribus“ : Ein lateinischer Ausdruck, der bedeutet, dass bestimmte Bedingungen oder Faktoren unverändert bleiben, um den Einfluss einzelner Variablen isoliert zu betrachten.
• Nachteile : Negative Aspekte oder Einschränkungen, die bei der Anwendung von Bewertungsverfahren oder Modellen berücksichtigt werden müssen.
• Beleihungswertermittlung : GfK-Re ngswerten für den Kredit- und somit Finanzmarkt der Volkswirtschaft gelten im Falle von Beleihungswertermittlungen einige spezielle Anforderungen an den:die Sachverständige:n und sein:ihr Gutachten.

📝 Wesentliche Punkte

• Beleihungswertermittlungen dienen der Sicherstellung von Darlehensgeschäften und berücksichtigen konservative Bewertungsansätze.
• Das DCF-Verfahren bewertet Immobilien anhand der diskontierten zukünftigen Zahlungsflüsse.
• Bei Underrent-Situationen werden spezielle Bewertungsansätze wie der Hardcore-and-Top-Slice-Ansatz angewandt.
• Spezielle Verfahren berücksichtigen objektspezifische Besonderheiten und Marktrisiken.

💡 Kernaussage

Beleihungswertermittlungen dienen der Sicherstellung von Darlehensgeschäften und berücksichtigen konservative Bewertungsansätze.

📖 8. Bodenwertbestimmung und Vergleichswertverfahren

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

• Vorteil : Eine positive Eigenschaft oder ein Nutzen, der die Anwendung eines Verfahrens oder einer Methode begünstigt.
• Grundschuld : Ähnlich der Hypothek, mit dem Unterschied, dass bei der Grundschuld keine persönliche Forderung existieren muss, aus der sich das Schuldverhältnis des Grundstücks ableitet.
• Maß der baulichen Nutzung : Der Bodenrichtwert für die vorliegende Art und Maß der baulichen Nutzung liegt bei 250 € je m², der Grundstücksmarktbericht sieht einen Sachwertfaktor von 1,1 für das Bewertungsobjekt vor.

📝 Wesentliche Punkte

• Bodenrichtwertkarten geben flächendeckend Richtwerte für Grundstücke an und werden regelmäßig aktualisiert.
• Das Maß der baulichen Nutzung beeinflusst die Umrechnung des Bodenrichtwerts auf das Grundstück.
• Der Bodenwert ist ein wesentlicher Bestandteil des Sachwerts und beeinflusst die Gesamtbewertung der Immobilie.
• Regionale Anpassungen des Bodenrichtwerts sind nur bei signifikanten Unterschieden notwendig.
• Der Bodenwert des 400 m² großen Grundstücks bei einem Bodenwert von 275 € gemäß Umrechnung für eine bauliche Ausnutzung von GRZ 0,55 (angenomme- ner örtlicher Umrechnungskoeffizient: 1, A): 10.000 € WERTERMITTLUNG DES DIENENDEN GRUNDSTÜCKS B Für einen Teil des Grundstücks B kann sich eine Wertminderung ergeben, da das zulässige Maß der baulichen Nutzung für den:die Grundstückseigentümer:in sinkt bzw.
• Ein Wertvorteil bei Grundstück A kann sich dadurch ergeben, dass die höhere bebaubare Fläche zu einer höheren Grund- oder Geschossflächenzahl (also einem höheren Maß der baulichen Nutzung) führt, was regelmäßig zu einer Erhöhung des Bodenwertes führt.

💡 Kernaussage

Die präzise Bodenwertbestimmung ist Grundlage für eine realistische Immobilienbewertung im Vergleichswertverfahren.

📖 9. Bewertung von Immobilien zur Kapitalanlage

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

• 2018 : 2018 ist das Jahr, in dem die Bewertung der Immobilie durchgeführt oder auf das sich die Bewertungsdaten beziehen.
• Bauweise : Die Bauweise umfasst die Art und Technik der Errichtung eines Gebäudes, welche den Wert und die Bewertung der Immobilie beeinflusst.
• Marktmiete :
  • bei stark steigenden Marktmieten kann der eigentliche Ertragswert höher liegen als der rechnerische, weil der Rohertrag nur die Vergangenheit abbildet.

📝 Wesentliche Punkte

• Der Kapitalwert wird aus der Division der Miete durch den Liegenschaftszinssatz berechnet.
• Vertragsmiete und Marktmiete können unterschiedliche Kapitalwerte erzeugen und beeinflussen die Rendite.
• Die Anpassung der Mieten an den Marktwert ist entscheidend für die Bewertung als Kapitalanlage.
• Kapitalwertberechnungen berücksichtigen zukünftige Mietpreisveränderungen und Bewirtschaftungskosten.
• Diese Differenzen können in der Bewertungspraxis jedoch tat- sächlich deutlich höher ausfallen und sind hier zu vernachlässigen. In diesen Fällen wäre zu argumentieren, welchem Ergebnis (sprich welchem Verfahren) mehr Zuverlässigkeit im konkreten Bewertungsthema beizumessen ist. Da in diesem Beispiel die Differenz weit unter 1 % liegt, ist dies aber kaum zweckdienlich. Manchmal werden die unterschiedli- chen Ergebnisse auch gemittelt; ein solches Vorgehen ist jedoch weniger kompetent und sachverständig als die klare Argumentation für die Wahl eines passenden Verfahrens. Vergleichende Anmerkungen zum Sach- und Ertragswertverfahren Grundsätzlich ist zu bemerken, dass in der Theorie nur ein Marktwert existieren kann – der Markt als Summe aller wissentlich Handelnder wird bei einer Transaktion zu einem einzi- gen Preis kommen, bei dem eine Transaktion stattfindet. Folglich ist systembedingt maß- geblich, dass bei allen Verfahren (vor allem unter Berücksichtigung des Sachwertfaktors beim Sachwert) der gleiche Marktwert ermittelt werden muss. Ist dies nicht der Fall, so wurden in den Verfahren unterschiedliche Parameter und explizite oder implizite Annah- men für den Bewertungsgegenstand angesetzt. Verschiedentlich finden sich in der Literatur Faustregeln, wonach der Sachwert einer Immobilie generell höher sei als der Ertragswert. Tatsächlich lässt sich dies jedoch so pau- schal nicht sagen, hängt es doch sehr stark von den regionalen Gegebenheiten und den individuellen Merkmalen jeder Immobilie ab. Die Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens lassen sich wie folgt zusammenfassen: 140 Vorteile:
  • Praxisnaher Ablauf, der sich auf marktgegebene Daten stützt;
  • auch ohne exakte Daten kann das Verfahren einen spezifischen Bereich angeben, in dem der Ertragswert liegt.

💡 Kernaussage

Die Bewertung von Kapitalanlageimmobilien fokussiert auf Ertragskraft und Marktmietniveau für Investitionsentscheidungen.

📖 10. Bauliche Nutzung und wertrelevante Geschossflächenzahl (GFZ)

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

• Bauliche Nutzung : Das Maß und die Art der Bebauung eines Grundstücks, bestimmt durch Parameter wie die Geschossflächenzahl und die Art der Nutzung (z. B. Wohngebiet, Gewerbegebiet).
• Wertrelevante Geschossflächenzahl :
  • Art und Maß der baulichen Nutzung (Wohnbau, Gewerbe, Industrie, Grundflächenzahl, wertrelevante Geschossflächenzahl, Baumassenzahl);
• Geschossflächenzahl (GFZ) : 4 ImmowertV) wird hier als Maß definiert, das im Gegensatz zur bauplanungsrechtlichen Geschossflächenzahl (GFZ) nicht nur die Vollgeschosse, sondern auch Staffelgeschosse, ausbaufähige oder ausgebaute Dachgeschosse sowie Aufenthaltsräume in den Untergeschossen teilweise umfasst.

📝 Wesentliche Punkte

• Die Geschossflächenzahl definiert das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche und beeinflusst die bauliche Nutzung.
• Das Maß der baulichen Nutzung ist entscheidend für die Umrechnung von Bodenrichtwerten und die Wertermittlung.
• Der Baupreisindex wird zur Anpassung der Normalherstellungskosten an den Bewertungsstichtag verwendet.
• Bauliche Umstände und Besonderheiten sind bei der Bewertung zu berücksichtigen.
• Ergänzend sollte berücksichtigt werden, dass auch § 5 ImmoWertV bestimmte Grund- stücksmerkmale nennt, insbesondere der vorbenannten Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten, wohnungs- und mietrechtli- che Bindungen und auch den abgabenrechtlichen Zustand.
• Besonders hinzuweisen ist noch einmal auf die möglicherweise notwendige Umrechnung des Bodenrichtwertes, um das Maß der baulichen Nutzung des Grundstü- ckes treffend abzubilden.

💡 Kernaussage

Bauliche Nutzung und Geschossflächenzahl sind zentrale Parameter, die den Wert und die Entwicklungsmöglichkeiten einer Immobilie bestimmen.

📖 11. Normalherstellungskosten und Alterswertminderung

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

• NonRecs : Es ergibt sich folgende Gleichung: Term & Reversion = ROHt – BewKt * RBWFt + ROHR – BewKR / KapZinsR * DFR − AVK * DFR − SWM − KNK Auf Englisch: Term & Reversion = GRIt – NonRecst * YPt + GRIR – NonRecsR / CapRateR * DFR − RC * DFR − OVIF − PC mit:

  • ROH = Rohertrag = GRI = Gross Rental Income,

  • BewK = Bewirtschaftungskosten = NonRecs = Non-recoverable Costs,

  • RBWF = Rentenbarwertfaktor = YP = Years’ Purchase,

  • DF = Diskontierungsfaktor = Discount Factor,

  • AVK = Anschlussvermietungskosten = RC = Reversion Costs,

  • KapZins = Kapitalisierungszins = CapRate = Capitalization Rate,

  • SWM = sonstige wertbeeinflussende Merkmale = OVIFS = Other Value Influencing Fac- tors,

  • KnK = Kaufnebenkosten = PC = Purchaser’s Costs.

• Normalherstellungskosten (NHK) : Die Normalherstellungskosten sind die Herstellungskosten eines Gebäudes, die anhand von Baukostenindizes zum Bewertungsstichtag angepasst werden, um zeitliche Kostenveränderungen zu berücksichtigen.

📝 Wesentliche Punkte

• Alterswertminderung berücksichtigt den technischen Zustand und das Alter des Gebäudes als Wertminderungsfaktor.
• Die Berechnung der Alterswertminderung erfolgt prozentual und wird vom Sachwert abgezogen.
• Baukostenindizes ermöglichen die zeitliche Anpassung der Herstellungskosten.

💡 Kernaussage

Die Kombination von Herstellungskosten und altersbedingter Wertminderung bildet die Basis für eine realistische Sachwertermittlung.

📖 12. ESG in der Immobilienbewertung: Umweltaspekte und Energieeffizienz

🔑 Schlüsselkonzepte & Definitionen

• Environmental – Umwelt :

  • Klimawandel und damit verbundene Risiken;

📝 Wesentliche Punkte

• ESG-Kriterien umfassen Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekte und gewinnen in der Immobilienbewertung an Bedeutung.
• Die CO2-Steuer wirkt als zusätzlicher Kostenfaktor und beeinflusst die Betriebskosten und somit den Ertragswert.
• Klimawandel und Umweltaspekte sind zunehmend relevante Risiken in der Immobilienbewertung.

💡 Kernaussage

Die Integration von ESG-Aspekten und Energieeffizienz ist essenziell für zukunftsfähige und nachhaltige Immobilienbewertungen.

📊 Übersichtstabellen

Vergleich der Bewertungsverfahren

Verfahrenstyp	Grundlage	Anwendungsbereich
Sachwertverfahren	Kostenansatz, Alterswertminderung	Wertermittlung von Gebäuden, spezialisierten Objekten
Ertragswertverfahren	Kapitalisierung zukünftiger Erträge, Liegenschaftszinssatz	Bewertung von Renditeobjekten, Unternehmensimmobilien

⚠️ Häufige Fehler & Verwechslungen

1. Verwechslung der Bewertungsverfahren, z.B. Sachwert- und Ertragswertverfahren
2. Unterschätzung der Bedeutung von Marktanpassungen bei Vergleichswertverfahren
3. Fehlerhafte Anwendung der Alterswertminderung bei älteren Gebäuden
4. Missverständnisse bei der Berechnung des Bodenwerts und der Bodenrichtwerte
5. Unzureichende Berücksichtigung von wertbeeinflussenden Umständen wie Umweltfaktoren
6. Falsche Annahmen bei der Bewertung von Spezialobjekten oder Unternehmensimmobilien
7. Nichtbeachtung der gesetzlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen bei Bewertungen

✅ Prüfungs-Checkliste

1. Verstehen der Anlässe für Immobilienbewertungen
2. Kenntnis der rechtlichen Grundlagen und Vorschriften
3. Anwendung des Sachwertverfahrens inklusive Kosten- und Alterswertminderung
4. Berechnung des Ertragswerts unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes
5. Vergleich der Bewertungsverfahren anhand ihrer Anwendungsbereiche
6. Berücksichtigung von Marktanpassungen und wertbeeinflussenden Umständen
7. Verstehen spezieller Bewertungsverfahren und Beleihungswertermittlungen
8. Bestimmung des Bodenwerts und Anwendung des Vergleichswertverfahrens
9. Bewertung von Immobilien zur Kapitalanlage unter Einbeziehung von Marktmiete und Bauweise
10. Integration von ESG-Kriterien, Umweltaspekten und Energieeffizienz in die Bewertung