Hoja de repaso: Analyse financière de l’acquéreur

📋 Plan du Cours

1. Plan de financement immobilier
2. Coût total de l’acquisition
3. Apport personnel et origine
4. Prêts intégrés à l’apport
5. Ressources et capacité de remboursement
6. Endettement et reste à vivre
7. Décision bancaire et méthode de calcul

📖 1. Plan de financement immobilier

★ À maîtriser

• Le plan de financement distingue les besoins de l’acquéreur, comprenant le prix du bien, les frais de notaire et d’agence, le coût du prêt et les travaux éventuels, de ses ressources, comprenant l’apport personnel, l’épargne, la vente d’un bien, les prêts sans intérêt et les donations.

• La banque examine notamment l’apport personnel, le taux d’endettement et le reste à vivre pour évaluer la capacité de financement de l’acheteur.

• L’analyse consiste à vérifier si l’acheteur peut emprunter la somme restante après mobilisation de ses ressources, puis à calculer la mensualité correspondante.

Compléments

• L’apport personnel représente souvent 10 à 20 % du montant total de l’opération.

💡 Astuce mémo

Besoins à financer, ressources à mobiliser

📖 2. Coût total de l’acquisition

★ À maîtriser

• Le coût total d’achat comprend le prix de vente du bien et les travaux éventuels.

• Les frais de notaire comprennent les droits d’enregistrement, les émoluments du notaire et les débours.

• Les frais d’emprunt comprennent notamment les frais de garantie, les assurances décès et invalidité et les frais de dossier bancaire.

Compléments

• Les honoraires des intermédiaires, notamment ceux de l’agent immobilier lorsqu’ils sont payés par l’acquéreur, sont inclus dans le coût total de l’achat.

💡 Astuce mémo

Bien → intermédiaires → notaire → emprunt

📖 3. Apport personnel et origine

🔑 Notions clés & Définitions

• Apport personnel : Constitué des sommes provenant des ressources personnelles de l’emprunteur et mobilisables sans recourir à l’emprunt.
• Apport en numéraire : Correspond à l’ensemble des liquidités et de l’épargne que l’emprunteur peut verser pour l’achat du bien.

★ À maîtriser

• L’apport personnel peut comprendre les liquidités d’un compte courant ou d’un livret d’épargne, le capital, les intérêts et les primes d’un PEL ou d’un CEL, les dons, un héritage, la vente de valeurs mobilières ou d’un bien immobilier, la participation des salariés aux bénéfices et les gains de jeux.

• Les banques préfèrent souvent que l’apport couvre au moins les frais de notaire et les frais de garantie, car ces frais sont difficiles à récupérer en cas de défaillance de l’emprunteur.

Compléments

📌 Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, l’agent immobilier doit déclarer à TRACFIN les sommes suspectes conformément au code monétaire et financier.

• Un apport important rassure la banque, car il témoigne d’une capacité d’épargne et peut contribuer à obtenir un meilleur taux et à augmenter la capacité d’emprunt.

📖 4. Prêts intégrés à l’apport

🔑 Notions clés & Définitions

• Apport personnel en prêts : Correspond à des emprunts comptabilisés comme un apport dans le dossier de financement et pouvant servir à obtenir un taux plus faible sur le prêt principal ou à payer certains frais.

★ À maîtriser

• Le prêt Action Logement peut être réservé à certains salariés, financer jusqu’à 40 000 € à 0,5 % hors assurance et être accordé sur une durée maximale de 25 ans.

• Le prêt travaux Action Logement finance des travaux de mise aux normes, d’économie d’énergie, d’amélioration ou d’entretien, dans la limite de 10 000 € à un taux de 1 % sur 10 ans.

• Le prêt Paris Logement est un prêt à taux zéro réservé aux Parisiens sous conditions de ressources, pouvant atteindre 39 600 € pour un couple achetant sa résidence principale.

Compléments

• Les prêts aux fonctionnaires, les prêts des caisses de retraite et des mutuelles ainsi que les prêts des collectivités territoriales constituent des financements complémentaires soumis à des conditions propres au profil de l’emprunteur.

• Les CEL et les PEL sont comptabilisés dans l’apport personnel et donnent accès, après une phase d’épargne génératrice d’intérêts, à des droits à prêt pour un montant maximal de 92 000 €.

📖 5. Ressources et capacité de remboursement

📝 Points essentiels

• La banque retient principalement les revenus stables, notamment les salaires nets, les pensions, les loyers reçus souvent comptés à 70 %, les revenus d’une activité non salariée et certaines aides sociales versées sur une longue période.

• Pour apprécier les ressources, le prêteur examine l’ancienneté professionnelle, la régularité des revenus, l’évolution du salaire et, pour une activité indépendante, les trois derniers avis d’imposition.

• La banque évalue la capacité de remboursement en comparant les ressources stables de l’emprunteur avec ses charges mensuelles.

📖 6. Endettement et reste à vivre

🔑 Notions clés & Définitions

• Taux d’endettement : Mesure la part des ressources consacrée au remboursement des mensualités d’emprunt.
• Reste à vivre : La somme disponible après paiement de toutes les charges, destinée aux dépenses quotidiennes et essentielles du foyer.

📝 Points essentiels

📐 Formule — Le taux d’endettement se calcule ainsi : $\text{Taux d’endettement} = \frac{\text{charges de mensualités du prêt}}{\text{ressources}} \times 100$.

📌 En principe, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise, même si la banque peut dépasser ce seuil dans certains cas, notamment pour des revenus très élevés.

• Les repères de reste à vivre sont de 600 à 1 000 € pour une personne seule, de 750 à 1 000 € pour un couple sans enfant et de 150 à 400 € supplémentaires par enfant à charge.

📖 7. Décision bancaire et méthode de calcul

★ À maîtriser

• Pour déterminer la somme à emprunter, il faut calculer le coût total de l’opération, y ajouter tous les frais, puis soustraire l’apport personnel, y compris les prêts comptabilisés comme apport.

• La mensualité se calcule à l’aide d’un tableau de coefficients en multipliant la somme à emprunter par le coefficient correspondant à la durée et au taux, puis en appliquant la division prévue par la table utilisée.

• La banque examine l’apport, la stabilité et l’évolution des revenus, le montant et la durée du prêt, la présence de prêts aidés et la gestion des comptes.

📌 L’agent immobilier doit correctement préparer le plan de financement de l’acheteur, car sa responsabilité peut être engagée envers le vendeur si l’analyse financière est défaillante.

Compléments

• Les banques appliquent leurs propres critères, si bien qu’une banque peut accepter un célibataire avec 750 € de reste à vivre alors qu’une autre peut refuser le même dossier.

💡 Astuce mémo

Coût total − apport → mensualité → contrôle bancaire

📊 Tableaux de synthèse

Besoins et ressources du financement

Besoins	Ressources
Prix du bien, travaux	Apport personnel, épargne
Frais de notaire et d’agence	Vente d’un bien, donations
Coût du prêt	Prêts sans intérêt et prêts comptabilisés comme apport

Indicateurs examinés par la banque

Indicateur	Rôle	Repère
Taux d’endettement	Mesure la part des revenus consacrée aux mensualités	35 % en principe, assurance comprise
Reste à vivre	Mesure la somme disponible après les charges	600 à 1 000 € pour une personne seule
Apport personnel	Réduit la somme empruntée et rassure la banque	Souvent 10 à 20 % du montant total
Gestion des comptes	Évalue la stabilité financière	Découverts et incidents fragilisent le dossier