Ficha de revisão: Introduction au droit de l'urbanisme

📋 Plan du Cours

1. Droit de l’urbanisme et intérêt général
2. Compétence étatique et décentralisation locale
3. Définition et objectifs du droit de l’urbanisme
4. Loi Littoral : communes et règles protectrices
5. Loi Montagne : protection et gestion par massifs
6. Constructibilité limitée au RNU et exceptions
7. RNU : règles de fond et dispositions d’ordre public
8. SCOT : planification stratégique à l’échelle territoriale
9. PLU : règlement écrit et graphique
10. Zonage PLU : zones, secteurs et zonages spéciaux
11. Champ des autorisations d’urbanisme et catégories
12. Surface de plancher et emprise au sol

📖 1. Droit de l’urbanisme et intérêt général

🔑 Notions clés & Définitions

• Occupation et utilisation des sols : Le droit de l’urbanisme encadre l’occupation et l’usage des terrains ainsi que l’aménagement des territoires et la construction des bâtiments.
• Intérêt général : L’intérêt général est le motif qui justifie les limitations apportées à la propriété pour organiser l’aménagement et protéger certaines zones.
• Droit de la protection : Le droit de l’urbanisme ne vise pas seulement à construire, il protège aussi des espaces en interdisant ou en limitant l’urbanisation.
• Planification territoriale : La planification territoriale organise la cohérence des lieux grâce à des documents qui fixent des règles et des objectifs d’aménagement.
• Autorisation d’urbanisme : L’autorisation d’urbanisme est le mécanisme par lequel l’administration vérifie un projet avant sa réalisation, une fois les règles posées.

📝 Points essentiels

• Le droit de l’urbanisme limite le droit de propriété en déterminant ce qui est autorisé ou interdit sur un terrain.
• Pour des motifs d’intérêt général, il organise l’aménagement en réservant des zones constructibles et en protégeant d’autres zones contre l’urbanisation.
• Il s’applique sur l’ensemble du territoire, pas uniquement dans les secteurs déjà urbanisés, afin de préserver aussi des espaces laissés à l’état naturel.
• Historiquement, l’urbanisme répond à des besoins de cohérence (sécurité, salubrité, défense militaire), mais en France il devient surtout un droit du XXe siècle.
• Une fois les règles fixées, le porteur de projet doit solliciter l’administration, car le régime des autorisations encadre la réalisation des constructions.

💡 Astuce mémo

IG = Imposer des règles pour protéger et organiser (zones à construire + zones à préserver).

📖 2. Compétence étatique et décentralisation locale

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de l’urbanisme : Le droit de l’urbanisme encadre l’usage du sol et les règles applicables aux constructions, notamment leur localisation, desserte, implantation et architecture.
• Décentralisation des années 1980 : La décentralisation des années 1980 transfère partiellement la compétence d’urbanisme aux collectivités, tout en laissant subsister un encadrement national.
• Droit mixte étatique et local : Le droit de l’urbanisme combine des orientations nationales obligatoires et des règles locales élaborées par les collectivités.
• Objectifs de développement durable : Les objectifs nationaux imposent aux collectivités une action d’urbanisme orientée vers des finalités de développement durable.
• Loi SRU : La loi SRU marque une inflexion en faveur de la reconstruction de la ville sur elle-même plutôt que de l’extension urbaine.

📝 Points essentiels

• Le droit de l’urbanisme régit l’usage du sol hors productions agricoles, notamment localisation, desserte, implantation et architecture des constructions.
• Le droit de l’urbanisme est en partie étatique et en partie local, car les règles locales doivent respecter des objectifs fixés par la loi nationale.
• L’article L.101-2 impose aux collectivités de poursuivre des objectifs de développement durable en urbanisme.
• Parmi ces objectifs figurent l’équilibre entre populations urbaines et rurales et le renouvellement urbain, avec lutte contre l’étalement urbain.
• La logique de reconstruction sur elle-même, renforcée notamment par la loi SRU, vise à limiter la consommation foncière et la pression sur les espaces naturels et agricoles.
• Les objectifs incluent aussi une utilisation économe des espaces naturels et la protection des sites, milieux et paysages naturels, avec une exigence de sobriété croissante.

💡 Astuce mémo

État = cadre national, Local = règles d’application : même si la décision descend, les objectifs restent « nationaux ».

📖 3. Définition et objectifs du droit de l’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi Littoral : La loi Littoral est un régime spécial du droit de l’urbanisme qui encadre plus strictement l’aménagement des communes littorales afin de protéger les espaces et limiter l’urbanisation.
• Communes littorales : Les communes littorales sont les communes soumises au régime renforcé de la loi Littoral, notamment celles riveraines de la mer, des océans, d’étangs salés ou de grands lacs, et certaines communes en aval de la salure.
• Inconstructibilité littorale : L’inconstructibilité littorale désigne l’interdiction de construire dans une bande littorale de 100 mètres hors des espaces déjà urbanisés, sauf exceptions prévues par le Code de l’urbanisme.
• Espaces proches du rivage : Les espaces proches du rivage sont des zones littorales où l’urbanisation est très encadrée, avec une logique d’extension limitée de l’urbanisation.
• Loi Montagne : La loi Montagne est un régime du droit de l’urbanisme visant à concilier développement et protection des territoires de montagne, avec des règles spécifiques et une gestion intégrée.

📝 Points essentiels

• La loi Littoral s’applique aux communes de métropole et d’outre-mer riveraines des mers et océans, ainsi qu’aux communes riveraines d’étangs salés ou de lacs de superficie supérieure à 1 000 hectares.
• La loi Littoral vise aussi certaines communes le long des estuaires et deltas, en aval de la limite de salure des eaux, lorsqu’elles participent aux équilibres économiques et écologiques littoraux.
• La liste des communes concernées est fixée par décret en Conseil d’État, avec possibilité de rattachement de certaines communes sur simple demande.
• L’article L.121-16 du Code de l’urbanisme prévoit l’inconstructibilité, hors espaces urbanisés, dans une bande littorale de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage.
• L’article L.121-17 prévoit des exceptions à l’inconstructibilité pour les installations et constructions nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau.
• L’article L.121-13 limite, dans les espaces proches du rivage, l’extension de l’urbanisation, avec une notion précisée par la jurisprudence à partir de critères comme la distance, l’urbanisation existante et la covisibil

💡 Astuce mémo

Littoral = 100 m d’arrêt, sauf utilité immédiate de l’eau ; Montagne = continuité + protection.

📖 4. Loi Littoral : communes et règles protectrices

🔑 Notions clés & Définitions

• Principe de continuité de l’urbanisation : Principe d’urbanisme imposant que l’extension se fasse en continuité avec l’urbanisation déjà existante (bourgs, villages, hameaux).
• Article L122-5 Code de l’urbanisme : Dispositif du Code de l’urbanisme encadrant l’extension de l’urbanisation en continuité de l’existant, avec possibilités de dérogation.
• Article L122-9 Code de l’urbanisme : Règle du Code de l’urbanisme imposant des dispositions pour préserver espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard.
• Article L122-10 Code de l’urbanisme : Règle du Code de l’urbanisme protégeant les terres nécessaires au maintien et au développement des activités agricoles pastorales et forestières.
• Unité touristique nouvelle : Notion du Code de l’urbanisme permettant d’encadrer et, sous conditions, de déroger aux principes protecteurs pour des projets touristiques d’ampleur.

📝 Points essentiels

• L’article L122-5 pose l’extension de l’urbanisation en continuité de l’existant, ce qui correspond à un niveau d’urbanisation faible en montagne.
• La loi « urbanisme et habitat » de 2003 a élargi la notion d’« urbanisation existante » en y incluant des groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existantes, abaissant le seuil.
• Des dérogations à la continuité peuvent être prévues via un PLU ou un SCOT avec étude spécifique justifiant la rupture, ou, sans étude, avec accord du préfet.
• L’article L122-9 interdit l’aménagement des zones les plus caractéristiques du paysage montagnard et empêche la délivrance d’autorisations d’urbanisation sur ces zones.
• L’article L122-10 interdit d’ouvrir à l’urbanisation les terres agricoles les plus importantes ou les mieux situées pour l’exploitation.
• En zone agricole, des exceptions existent pour les constructions nécessaires aux activités agricoles, certains équipements sportifs de montagne, et la reconstruction/aménagement de bâtiments agricoles traditionnels (chal

💡 Astuce mémo

Continuité d’abord, paysages et terres agricoles ensuite ; l’UTN sert de « soupape » pour le tourisme.

📖 5. Loi Montagne : protection et gestion par massifs

🔑 Notions clés & Définitions

• RNU : Règles nationales d’urbanisme applicables à toutes les communes, avec un champ d’application variable selon le territoire et le document local existant.
• Ordre public urbanisme : Catégorie de dispositions qui s’imposent en toutes circonstances, y compris lorsqu’un PLU existe, sans pouvoir être écartées.
• Prescriptions spéciales : Contraintes ajoutées par l’administration à un projet pour permettre la délivrance de l’autorisation tout en corrigeant le risque ou l’atteinte.
• SCOT : Document de planification stratégique qui fixe, à l’échelle d’un bassin de vie, les grandes orientations d’aménagement et s’impose aux documents locaux.
• PAS : Pièce du SCOT qui fixe le cadre général et les objectifs de développement à long terme du territoire.

📝 Points essentiels

• Le RNU s’applique aussi aux territoires couverts par une carte communale, pour les règles de fond (articles R111-1 et suivants).
• Au sein du RNU, certaines dispositions sont d’ordre public et s’imposent même en présence d’un PLU.
• Article R111-2 : l’administration peut refuser un projet lorsque ses conséquences portent atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique.
• Arrêt « Peyrusque » (Conseil d’État, 1980) : la portée de R111-2 s’étend aux risques préexistants, pas seulement à la nature du projet.
• Article R111-3 : il n’est pas d’ordre public et permet un refus en cas de nuisances graves, notamment liées au bruit.
• Article R111-27 : un projet peut être refusé s’il n’est pas compatible avec le paysage urbain ou naturel, mais le Conseil d’État (2009, « SCI Château de Ledeuix ») exige que les travaux soient visibles depuis l’extérieur

💡 Astuce mémo

RNU = règles nationales « au cas par cas » ; ordre public = « jamais dérogé » ; R111-2 = conséquences + risques préexistants ; R111-27 = compatibilité paysage vue de l’extérieur.

📖 6. Constructibilité limitée au RNU et exceptions

🔑 Notions clés & Définitions

• Principe d’urbanisation limitée : Mécanisme d’encadrement qui limite l’ouverture à l’urbanisation des secteurs dans les territoires non couverts par un SCOT.
• Accord préfectoral : Autorisation de l’État requise pour ouvrir à l’urbanisation certains secteurs non encore urbanisés en l’absence de SCOT.
• Carte communale : Document d’urbanisme simplifié qui délimite les secteurs constructibles et inconstructibles, en articulation avec le RNU.
• RNU : Règlement national d’urbanisme qui continue de s’appliquer même lorsqu’une carte communale a été adoptée.
• Zones inconstructibles : Catégorie de secteurs où la construction est en principe interdite, mais où des opérations peuvent rester autorisées.

📝 Points essentiels

• En l’absence de SCOT, l’ouverture à l’urbanisation de certains secteurs peut être fortement limitée par le principe d’urbanisation limitée.
• Pour ouvrir à l’urbanisation un secteur non encore urbanisé sans SCOT, la commune doit obtenir l’accord du préfet, justifié par la nécessité du projet pour le développement du territoire.
• Le SCOT n’est pas juridiquement obligatoire au sens strict, mais son absence rend l’aménagement plus difficile et plus encadré par l’État.
• Dans un territoire couvert par un SCOT, l’approbation du PLU suffit en principe à permettre son entrée en vigueur, alors que sans SCOT le préfet exerce un contrôle renforcé.
• En l’absence de SCOT, le préfet peut demander des modifications et s’opposer à l’entrée en vigueur du PLU tant que les modifications exigées ne sont pas réalisées.
• La carte communale remplace l’application stricte de certaines règles du RNU, notamment celles liées à la constructibilité limitée de l’article L.111 du Code de l’urbanisme.

💡 Astuce mémo

Sans SCOT = préfet en contrôle : pour construire, il faut son accord ; avec carte communale, on trace les zones, mais le RNU reste en arrière-plan.

📖 7. RNU : règles de fond et dispositions d’ordre public

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitudes d’utilité publique : Les servitudes d’utilité publique sont des contraintes juridiques imposées par l’État pour protéger des intérêts généraux sur un territoire communal.
• Évaluation environnementale : L’évaluation environnementale est un outil du droit de l’environnement qui analyse les effets potentiels d’un projet sur les milieux naturels et les espèces protégées.
• CDPENAF : La CDPENAF est une commission départementale chargée de préserver les espaces naturels, agricoles et forestiers et de limiter leur artificialisation.
• Enquête publique : L’enquête publique est une procédure de participation du public destinée à recueillir les avis et observations avant certaines décisions ayant des incidences environnementales.
• Commissaire enquêteur : Le commissaire enquêteur est une personne neutre et impartiale chargée de conduire l’enquête publique et de rendre un avis motivé.

📝 Points essentiels

• Les servitudes d’utilité publique doivent être prises en compte dans l’élaboration de la carte communale et figurent généralement dans ses annexes.
• Une évaluation environnementale est requise notamment lorsque le territoire comprend des espaces protégés comme des sites du réseau Natura 2000.
• La CDPENAF est présidée par le préfet et rend des avis susceptibles d’influencer le contenu final du document d’urbanisme.
• L’enquête publique est organisée pour les projets susceptibles d’avoir des incidences sur l’environnement et ses modalités sont fixées par le Code de l’environnement (articles L.123-1 et suivants).
• La loi du 12 juillet 1983 dite « Loi Bouchardeau » a introduit la démocratisation des enquêtes publiques et la protection de l’environnement.
• Le commissaire enquêteur n’est pas désigné par l’autorité qui élabore le document mais par le président du tribunal administratif, puis il rédige un rapport et un avis motivé personnel.

💡 Astuce mémo

Servitudes et environnement d’abord, puis avis publics : CDPENAF et enquête publique encadrée par le Code de l’environnement.

📖 8. SCOT : planification stratégique à l’échelle territoriale

🔑 Notions clés & Définitions

• SCoT : Document de planification stratégique qui organise l’aménagement à l’échelle territoriale et sert de cadre pour les documents locaux.
• Personnes publiques associées : Ensemble des acteurs publics consultés lors de l’élaboration d’un document d’urbanisme, dont l’avis peut influencer la suite de la procédure.
• Avis du préfet : Avis émis par le préfet lors de la consultation des personnes publiques associées, souvent déterminant en pratique sur la légalité et la gestion économe de l’espace.
• Avis réputé favorable : Règle procédurale selon laquelle, en l’absence de réponse dans le délai prévu, l’avis est considéré comme favorable.
• Enquête publique : Étape de consultation du public organisée après l’arrêt du projet et après la consultation des personnes publiques associées.

📝 Points essentiels

• L’avis du préfet est fréquemment très influent en pratique, mais il ne constitue pas un accord juridiquement obligatoire.
• Les personnes publiques associées peuvent inclure, selon les cas, la région, le département, des chambres consulaires et l’établissement public chargé du SCoT.
• La formulation des destinataires des avis doit viser plus largement les personnes publiques associées et, selon les textes, l’établissement public compétent ou d’autres personnes consultées.
• Les avis sont rendus dans un délai de trois mois à compter de la transmission du projet ; à défaut de réponse, ils sont réputés favorables.
• L’enquête publique intervient après l’arrêt du projet et après la consultation des personnes publiques associées.
• Après l’enquête publique, les modifications du projet doivent être liées aux avis, aux observations du public et au rapport de la commission ou du commissaire enquêteur, sans bouleverser le projet pour des raisons extern

💡 Astuce mémo

Préfecture = avis fort mais non obligatoire ; 3 mois = silence = favorable ; enquête = après PPA ; modifications = seulement liées au dossier d’enquête.

📖 9. PLU : règlement écrit et graphique

🔑 Notions clés & Définitions

• Espace boisé classé : Classement du PLU visant des boisements à conserver, protéger ou créer, avec des effets de protection du périmètre concerné.
• PLU patrimoine : Dispositif du PLU fondé sur l’article L.151-19 du code de l’urbanisme pour protéger des éléments du patrimoine local.
• Patrimoine environnemental : Identification du PLU fondée sur l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour préserver des enjeux environnementaux et des continuités écologiques.
• Changement de destination : Mécanisme du PLU permettant, pour certains bâtiments agricoles recensés, de passer d’une affectation agricole à une autre destination.
• PAPAG : Secteur du PLU correspondant à un périmètre d’attente d’un projet d’aménagement global, quand le projet n’est pas encore suffisamment abouti.

📝 Points essentiels

• Le classement en espace boisé interdit les changements d’affectation ou modes d’occupation du sol susceptibles de compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
• L’espace boisé classé n’implique pas une inconstructibilité absolue au sens strict : l’enjeu est l’absence de compromission des boisements.
• Le PLU peut identifier des éléments de patrimoine local avec des conséquences variables : interdiction de détruire, prescriptions de matériaux en rénovation, ou règles de couleurs pour l’harmonie architecturale.
• Le PLU peut aussi identifier un patrimoine environnemental pour maintenir les continuités écologiques et protéger les espaces naturels ou végétalisés existants.
• Le PLU recense les bâtiments agricoles lors de l’élaboration : certains restent en zone agricole, d’autres peuvent changer de destination s’ils conservent un autre intérêt.

💡 Astuce mémo

Boisé = pas de compromis ; Patrimoine = L.151-19 ; Environnement = L.151-23 ; PAPAG = attente figée (temporaire).

📖 10. Zonage PLU : zones, secteurs et zonages spéciaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Emprise au sol : L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction sur le sol, tous débords et surplombs inclus, avec des exclusions prévues par le code.
• Surface de plancher : La surface de plancher mesure l’aire de référence des constructions pour apprécier certains seuils d’autorisation dans le code de l’urbanisme.
• Périmètre protégé : Un périmètre protégé est un espace soumis à des règles plus strictes (patrimoine, abords, sites) qui durcit souvent le régime des autorisations.
• Permis de construire : Le permis de construire est l’autorisation préalable en principe requise pour édifier une construction ou réaliser certains travaux dépassant des seuils.
• Déclaration préalable : La déclaration préalable est une formalité plus légère que le permis, exigée pour certains projets situés sous les seuils du permis.

📝 Points essentiels

• L’emprise au sol correspond à l’empreinte projetée verticalement du volume de la construction, comme une « ombre portée » vue du dessus depuis le soleil à la verticale.
• Les débords de toiture non soutenus par poteaux ou encorbellements sont exclus de l’emprise au sol, alors que les balcons et prolongements extérieurs sont en principe inclus.
• Toute construction doit en principe être précédée d’un permis de construire, même sans fondations, car le code vise la notion de « construction » au sens large.
• Un permis de construire peut aussi être requis pour certains travaux sur existant et certains changements de destination, avec des hypothèses fixées par décret en Conseil d’État.
• Certaines constructions peuvent être dispensées de formalités (seuil, caractère temporaire, fonction), mais cette dispense n’autorise pas à ignorer les règles d’urbanisme applicables.
• Seuils de dispense (faible importance) : hauteur ≤ 12 m et emprise au sol ou surface de plancher ≤ 5 m², avec dispense seulement si le projet n’est pas intégré à un périmètre protégé (ex : piscine bassin ≤ 10 m², terrass

💡 Astuce mémo

Emprise au sol = « ombre verticale » : tout déborde sauf toiture non soutenue ; Balcon = dedans, toiture non soutenue = dehors.

📖 11. Champ des autorisations d’urbanisme et catégories

🔑 Notions clés & Définitions

• Permis d’aménager : Autorisation d’urbanisme destinée à encadrer certains aménagements d’ampleur, notamment dans des périmètres protégés ou pour des opérations dépassant des seuils.
• Déclaration préalable : Procédure d’autorisation simplifiée pour des travaux ou aménagements moins importants, soumis à un régime distinct du permis d’aménager.
• Permis de démolir : Autorisation préalable encadrant certaines démolitions, par exception au principe de liberté de démolir.
• Exhaussement : Action de combler un terrain et de le rendre plat, pouvant relever d’une déclaration préalable selon hauteur/profondeur et superficie.
• Affouillement : Action de creuser le sol, acte inverse de l’exhaussement, pouvant relever d’une déclaration préalable selon hauteur/profondeur et superficie.

📝 Points essentiels

• L’exhaussement (remblayer) et l’affouillement (déblayer) peuvent être soumis à déclaration préalable quand la hauteur ou la profondeur excède 2 m et que la superficie est ≥ 100 m².
• Au-delà du seuil de 100 m², la déclaration préalable devient exigée pour les affouillements/exhaussements concernés par les critères de hauteur/profondeur.
• Dans les périmètres protégés, le régime est plus strict : certains aménagements (ex. golf ou parc d’attraction) doivent être précédés d’un permis d’aménager.
• Certains aménagements relèvent d’une déclaration préalable plutôt que d’un permis d’aménager, car ils ne sont pas jugés assez importants, mais l’administration reste attentive.
• Dans un site protégé, les lotissements qui ne relèvent pas du permis d’aménager relèvent d’une déclaration préalable.
• La mise à disposition habituelle de terrains pour les campeurs relève d’une déclaration préalable lorsque l’opération ne nécessite pas un permis d’aménager selon le régime décrit dans la source.

💡 Astuce mémo

Seuils à retenir : 2 m (hauteur/profondeur) + 100 m² (surface) ⇒ déclaration préalable.

📖 12. Surface de plancher et emprise au sol

🔑 Notions clés & Définitions

• Surface de plancher : Notion d’urbanisme qui mesure la surface intérieure d’un bâtiment prise en compte pour certaines règles et contributions liées au projet.
• Emprise au sol : Notion d’urbanisme qui mesure la projection au sol du bâtiment, utilisée pour apprécier l’impact du projet sur le terrain.
• Règles d’urbanisme applicables : Ensemble des normes publiques contrôlées par l’administration lors de l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme.
• Règles de droit privé : Ensemble de normes relevant des relations entre particuliers, que l’administration n’examine en principe pas dans l’instruction d’un permis.

📝 Points essentiels

• L’instruction confronte le projet aux règles d’urbanisme applicables, sans porter sur les règles de droit privé comme les servitudes.
• Le contrôle administratif vise notamment la conformité du projet aux documents d’urbanisme (ex. PLU) et à certaines règles d’intérêt général.
• Les notions de surface de plancher et d’emprise au sol servent à apprécier l’ampleur du projet, donc son insertion et sa conformité aux règles publiques.
• Par exception, certaines exigences techniques d’intérêt général (ex. isolation thermique) peuvent être examinées et justifiées dans le dossier.
• L’administration consulte aussi les concessionnaires de réseaux pour vérifier la desserte (électricité, eau potable, assainissement), ce qui complète l’analyse du projet au-delà des seules surfaces.

💡 Astuce mémo

Surface de plancher = “dedans” ; emprise au sol = “au sol”.

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
1902	Loi relative à la protection de la santé publique : adoption de règlements sanitaires (hygiène publique, qualité des logements).
1919	Loi Cornudet : impose la réflexion via des plans d’extension et d’aménagement et d’embellissement des villes.
1943	Régime de Vichy : développement du contrôle des constructions aboutissant à la création du permis de construire.
1958	Décret de 1958 : création/impulsion des ZUP pour répondre au besoin de logement.
1967	Loi de 1967 : généralise l’idée de planifier l’urbanisme (POS et schéma directeur).
1982-1983	Lois de 1982-1983 : décentralisation des compétences en matière d’urbanisme.
2000	Loi SRU : création du SCOT et de la carte communale ; objectif de logements sociaux (20% puis 25%).
2003	Loi « urbanisme et habitat » : élargit la notion d’« urbanisation existante » en montagne.
2005	Jurisprudence : arrêt « Sei Soleil d’or » (extension de l’urbanisation) et arrêt « Dame Barrière » (critères de l’espace proche du rivage).
2006	Loi portant engagement national pour le logement : faciliter la création de logements.

📊 Tableaux de synthèse

Catégories d’autorisations d’urbanisme

Autorisation	Objet principal	Exemples cités
Permis de construire	Édifier une construction (construction au sens large)	Construction nouvelle ; travaux sur existant ; changements de destination (selon hypothèses)
Permis d’aménager	Transformer les lieux / modifier l’état initial (impact sur le paysage)	Lotissement ; golf ; camping ; parc d’attraction
Permis de démolir	Encadrer certaines démolitions (exception au principe de liberté)	Démolition dans périmètres protégés ou délibérés ; démolition soumise à autorisation pour enjeux patrimoniaux

RNU : ordre public vs non-ordre public

Article	Caractère	Effet sur le refus
R111-2	Ordre public	Refus possible si conséquences portent atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique, y compris risques préexistants (Peyrusque, 1980)
R111-3	Pas d’ordre public	Refus possible en cas de nuisances graves, notamment liées au bruit
R111-27	(Règle de compatibilité paysage)	Refus si incompatibilité avec le paysage urbain ou naturel, travaux visibles depuis l’extérieur (SCI Château de Ledeuix, 2009)

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre droit de l’urbanisme et droit de la construction : le cours insiste aussi sur le droit de la protection (espaces naturels, agricoles, protection contre l’urbanisation).
2. Croire que le RNU s’efface totalement avec un PLU : certaines dispositions d’ordre public du RNU s’imposent même en présence d’un PLU.
3. Mélanger « extension de l’urbanisation » et « construction » en zone littorale : la loi Littoral vise l’extension (impact global), pas toute construction isolée.
4. Oublier que le silence de l’administration vaut accord tacite : sauf exceptions (notamment enjeux environnementaux/patrimoniaux majeurs), le refus peut être déduit du silence.
5. Se tromper sur les seuils de formalités : 2 m + 100 m² renvoient à la déclaration préalable pour affouillements/exhaussements (et au-delà, régime plus strict).
6. Penser que l’emprise au sol inclut tout : les débords de toiture non soutenus par poteaux/encorbellements sont exclus de l’emprise au sol.
7. Confondre PADD et opposabilité : le PADD n’est pas directement opposable, alors que les OAP et le règlement produisent des effets juridiques sur les autorisations.

✅ Checklist Examen

1. Définir le droit de l’urbanisme comme droit de l’occupation/utilisation des sols, limitant le droit de propriété pour des motifs d’intérêt général, et expliquer qu’il s’applique sur tout le territoire (construction + non
2. Expliquer la logique étatique/local : décentralisation des années 1980, droit mixte, et obligation pour les collectivités de poursuivre les objectifs nationaux de développement durable (L.101-2).
3. Citer les objectifs SRU liés à la reconstruction sur elle-même et à la lutte contre l’étalement urbain, ainsi que l’idée d’utilisation économe des espaces naturels et agricoles.
4. Présenter la loi Littoral : communes concernées, inconstructibilité littorale (L.121-16 : bande de 100 m hors espaces urbanisés) et exceptions (L.121-17).
5. Expliquer la notion d’espaces proches du rivage (L.121-13) et les critères jurisprudentiels (distance, urbanisation existante, covisibilité) ainsi que la distinction extension de l’urbanisation vs construction (Sei/Solei
6. Expliquer les règles protectrices en montagne : continuité de l’urbanisation (L122-5), assouplissement « urbanisme et habitat » (2003), dérogations (PLU/SCOT avec étude ou accord préfet), et protections des paysages (L.
7. Expliquer la protection des terres agricoles en montagne (L122-10) et les exceptions (constructions nécessaires aux activités agricoles, équipements sportifs, reconstruction/aménagement de bâtiments agricoles tradition
8. Expliquer l’UTN : notion d’unité touristique nouvelle et son rôle de « dérogation encadrée » pour concilier principes de la loi Montagne et projets touristiques d’ampleur.
9. Décrire le RNU : champ d’application (communes sans document local, et rôle résiduel/complémentaire avec PLU/carte communale) et distinguer dispositions d’ordre public (R111-2) vs non-ordre public (R111-3).
10. Maîtriser les exemples RNU : Peyrusque (risques préexistants pour R111-2) et SCI Château de Ledeuix (R111-27 : compatibilité paysage + visibilité depuis l’extérieur).
11. Expliquer la carte communale : délimitation zones constructibles/inconstructibles, articulation avec le RNU (remplacement de L111-3), et procédure (délibération, porté à connaissance, servitudes, évaluation environnement
12. Expliquer le SCOT : rôle stratégique, PAS/DOO, compatibilité imposée aux documents locaux, et conséquences de l’absence de SCOT (principe d’urbanisation limitée + accord préfet).
13. Expliquer la procédure PLU : concertation, débat sur le PADD, sursis à statuer après débat, PPA, enquête publique, modifications liées aux avis/observations, puis approbation ; préciser que le PADD n’est pas directement
14. Expliquer le zonage PLU : zones U/A/N/AU, secteurs/sous-secteurs, et « zonages spéciaux » (emplacements réservés, espaces boisés classés, identifications patrimoine L.151-19 et environnement L.151-23, PAPAG).