Lernzettel: Introduction au droit de la copropriété

📋 Plan du Cours

1. Champ d’application de la copropriété
2. Historique et sources du droit de copropriété
3. Parties privatives et critères de qualification
4. Parties communes générales et spéciales
5. Organes de la copropriété et répartition des fonctions
6. Syndicat des copropriétaires : missions et qualité d’agir
7. Syndic : responsabilité civile et pénale
8. Conseil syndical : composition et missions
9. Assemblée générale : convocation et règles de réunion
10. Recours en annulation des décisions d’assemblée
11. Effets de l’annulation et application des décisions
12. Juste titre et prescription sur parties communes

📖 1. Champ d’application de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi du 10 juillet 1965 : La loi du 10 juillet 1965 fixe le régime légal de la copropriété et notamment son champ d’application à l’article 1.
• Décret du 17 mars 1967 : Le décret du 17 mars 1967 complète la loi du 10 juillet 1965 en apportant le cadre d’application.
• Statut d’ordre public : Le statut de copropriété est un cadre fortement impératif, avec des articles obligatoires et d’autres dispositions non impératives.
• Syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui intervient de plein droit dès que la copropriété est effective.
• Ordonnance du 30 octobre 2019 : L’ordonnance du 30 octobre 2019 modifie notamment l’article 1 et précise les conditions d’application du régime.

📝 Points essentiels

• Le champ d’application vise les immeubles bâtis ou groupes d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
• Le régime s’applique en principe après l’achèvement de l’immeuble, car la mise en place avant achèvement est une source fréquente de litiges.
• Pour l’application de plein droit, il faut au moins deux propriétaires et l’existence de lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes indissociables.
• Les terrains non bâtis sont exclus, même lorsqu’ils sont régis par un état descriptif de division.
• Le régime ne s’applique pas en matière d’usufruit lorsque les droits sont en indivision simple, ce qui impose de vérifier la présence de propriétaires distincts.
• Le champ d’application distingue aussi des cas facultatifs : destination autre que d’habitation, ou ensembles immobiliers avec terrains/volumes/aménagements/services communs, où l’on peut opter pour la copropriété.

💡 Astuce mémo

Plein droit = Bâti + Habitation + Lots + 2 propriétaires ; Facultatif = autre destination ou ensemble complexe ; Exclu = non bâti.

📖 2. Historique et sources du droit de copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi du 10 juillet 1965 : La loi du 10 juillet 1965 fixe le régime juridique de la copropriété, notamment la répartition privatif/commun et l’organisation des droits et obligations des copropriétaires.
• Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété encadre l’immeuble en précisant notamment la destination des lots et, en cas de silence, les règles qui peuvent déroger à la loi.
• Articles 3 et 4 de la loi 1965 : Les articles 3 et 4 définissent les parties communes et leur nature, ainsi que leur administration et leur mode de propriété indivise.
• Articles 6-2 et 6-3 de la loi 1965 : Les articles 6-2 et 6-3 organisent respectivement les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.
• Loi ELAN : La loi ELAN a modifié la définition des parties communes en ajoutant notamment la règle relative aux éléments incorporés dans les parties communes.

📝 Points essentiels

• La loi du 10 juillet 1965 sert de base légale principale pour qualifier privatif et commun, et pour organiser les droits des copropriétaires.
• En cas de silence ou de contradiction des titres, la loi détermine la qualification des parties communes et des éléments réputés communs.
• Le règlement de copropriété peut préciser la destination des lots et, en cas de difficulté, il prime pour déroger aux articles lorsque c’est prévu.
• La loi ELAN ajoute que tout élément incorporé dans les parties communes est réputé partie commune, ce qui élargit le périmètre des communs.
• Les parties communes sont en principe en propriété indivise, soit pour tous les copropriétaires, soit seulement pour certains selon leur utilité.
• Les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative suivent des logiques distinctes de vote, de charges et de répartition des droits.

💡 Astuce mémo

Base légale = 1965 ; règles du quotidien = règlement ; ELAN = “incorporé = commun”.

📖 3. Parties privatives et critères de qualification

🔑 Notions clés & Définitions

• Parties privatives : Les parties privatives sont les espaces compris dans chaque lot dont le copropriétaire dispose et qu’il peut utiliser librement dans les limites prévues.
• Parties communes : Les parties communes sont les éléments de l’immeuble affectés à l’usage de tous les copropriétaires, sans qu’un seul puisse s’en réserver l’usage exclusif.
• Lot de copropriété : Un lot de copropriété correspond à une partie privative déterminée, rattachée à une quote-part des parties communes.
• Quote-part des parties communes : La quote-part des parties communes est la fraction attachée à chaque lot, servant notamment de base à la répartition des charges.
• État descriptif de division : L’état descriptif de division est le document qui décrit et localise les lots de l’immeuble, en complément du règlement de copropriété.

📝 Points essentiels

• La répartition des droits dans les parties communes suit les lots et non les copropriétaires, et elle est réelle et perpétuelle.
• Le règlement de copropriété peut préciser les charges supportées par le titulaire d’un droit de jouissance privative.
• Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative (consistance, superficie, situation), sans tenir compte de l’usage.
• L’article 5 n’est pas d’ordre public : les coefficients peuvent être ajustés, mais ils doivent figurer dans le règlement de copropriété.
• Chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot et use des parties privatives et communes librement, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres et à la destination de l’immeuble.
• Les parties communes sont utilisables par tous les copropriétaires, mais personne ne peut s’en réserver l’usage (ex. place de stationnement).

💡 Astuce mémo

Privatif = lot ; Commun = tous ; Quote-part = valeur du lot.

📖 4. Parties communes générales et spéciales

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété fixe les règles d’organisation et d’usage de l’immeuble, notamment pour les parties communes et privatives.
• Modification du règlement : La modification du règlement de copropriété doit être licite et respecter la nature des changements (jouissance, usage, administration) et les majorités requises.
• Clauses illicites : Les clauses illicites sont des stipulations contraires à l’ordre public, aux bonnes mœurs ou aux règles impératives de la loi, réputées nulles et non écrites.
• Mise en conformité : La mise en conformité impose de régulariser certains règlements de copropriété pour respecter les exigences légales nouvelles.
• Syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires est une personne morale de plein droit chargée de la conservation, de l’amélioration et de l’administration des parties communes.

📝 Points essentiels

• Le projet de règlement de copropriété peut être préparé par un expert désigné par le juge puis entériné par le juge, avant l’obligation du règlement définitif pour tous.
• Les modifications du règlement doivent être licites et tenir compte de la nature de la modification (usage, jouissance ou administration des parties communes).
• Les modifications se décident en assemblée générale avec la double majorité de l’article 26 lorsque la modification conserve la jouissance.
• Si la modification concerne d’autres clauses (ex. modalités de jouissance privative, destination de l’immeuble, répartition des charges), la décision relève de l’unanimité.
• Après modification, le syndic doit assurer la publication régulière des procès-verbaux au fichier immobilier, formalité indispensable pour rendre les modifications opposables aux tiers.
• Les clauses illicites doivent respecter l’ordre public et les bonnes mœurs ainsi que les dispositions impératives de la loi de 1965, sinon elles sont réputées nulles et non écrites par les tribunaux.

💡 Astuce mémo

Licite + majorité + publicité : sans publication au fichier immobilier, pas d’opposabilité aux tiers.

📖 5. Organes de la copropriété et répartition des fonctions

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndic de copropriété : Le syndic est l’agent d’exécution chargé d’appliquer le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale, tout en administrant l’immeuble.
• Assemblée générale (AG) : L’assemblée générale est l’organe qui décide des travaux et autorisations, fixe le cadre des actions du syndicat et peut encadrer la liberté d’action du syndic.
• Conseil syndical : Le conseil syndical assiste et peut être consulté, notamment pour encadrer certaines décisions du syndic selon les règles prévues.
• Juge des référés : Le juge des référés est saisi en cas d’urgence ou de trouble manifestement illicite pour obtenir une mesure rapide.
• Assurance responsabilité civile du syndicat : L’assurance responsabilité civile couvre les dommages et la responsabilité du syndicat, sous le contrôle des règles et décisions applicables.

📝 Points essentiels

• Le syndic fait respecter le règlement de copropriété, notamment la destination et la jouissance des parties communes et privatives, et veille aussi à la tranquillité et à la salubrité de l’immeuble.
• Le syndic rappelle à l’ordre, met en demeure et fait cesser les agissements contraires au règlement, et applique les sanctions prévues par celui-ci.
• Si les mesures du syndic sont inefficaces, il peut engager une action en justice de son propre chef après autorisation préalable en assemblée générale.
• En cas d’urgence ou de trouble manifestement illicite, le syndic peut saisir le juge des référés.
• L’exécution des travaux votés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal.
• La notification du procès-verbal d’assemblée générale intervient 1 mois après la tenue de l’AG, ce qui décale le point de départ du délai de 2 mois pour la suspension des travaux votés.

💡 Astuce mémo

Syndic = Règlement + AG + Justice (mise en demeure → sanctions → action; urgence → référés).

📖 6. Syndicat des copropriétaires : missions et qualité d’agir

🔑 Notions clés & Définitions

• Archives du syndicat : Ensemble des documents détenus par le syndic, nécessaires à la gestion et à la preuve des décisions et conventions du syndicat.
• Registre d’immatriculation des copropriétés : Registre tenu par l’ANAH qui recense l’identité, l’état civil, les données financières et techniques des copropriétés.
• Carnet d’entretien : Document de traçabilité de l’immeuble, tenu et mis à disposition par le syndic, regroupant des informations techniques et de suivi.
• Fiche synthétique de la copropriété : Document regroupant des informations financières et techniques destiné à améliorer la transparence, tenu par le syndic.
• Compte bancaire séparé du syndicat : Compte distinct ouvert au nom du syndicat, utilisé pour la gestion financière afin de sécuriser les fonds de la copropriété.

📝 Points essentiels

• Le syndic se constitue en qualité de représentant du syndicat et doit informer les copropriétaires lorsque la responsabilité du syndicat est engagée.
• La détention des archives fait partie des missions du syndic, avec une conservation portée à 5 ans (au lieu de 10 ans) et une possibilité de confier la tâche à un prestataire.
• Depuis la loi ALUR, le syndic doit soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale les conventions conclues entre le syndicat et le syndic ou une personne liée, avec transparence lors de la conclusion.
• Les contrats conclus en méconnaissance des règles de conventions liées ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires.
• Le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires le carnet d’entretien et le tenir à jour, sans exiger la reprise de l’historique antérieur des travaux.
• Le carnet d’entretien contient notamment l’adresse de l’immeuble, les contrats d’assurance, les travaux importants et futurs, la référence de la dommage-ouvrage et l’existence éventuelle d’un contrat d’entretien, avec un

💡 Astuce mémo

Archives = 5 ans, AG = autorisation, Transparence = conventions liées, Carnet = traçabilité, Fiche = 1 mois.

📖 7. Syndic : responsabilité civile et pénale

🔑 Notions clés & Définitions

• Responsabilité civile du syndic : La responsabilité civile du syndic vise la réparation d’un dommage causé par une faute dans l’exécution de ses missions ou par un fait dommageable.
• Responsabilité pénale du syndic : La responsabilité pénale du syndic sanctionne des infractions pénalement réprimées commises dans le cadre de sa gestion.
• Signalement des situations indignes : Le signalement des situations indignes est l’obligation faite au syndic de transmettre au procureur des faits susceptibles de constituer certaines infractions.
• Mandat légal du syndic : Le mandat légal du syndic est le pouvoir de représentation du syndicat conféré par la loi, même si le copropriétaire n’a pas choisi le syndic.
• Responsabilité contractuelle : La responsabilité contractuelle du syndic naît d’un manquement à ses obligations issues du contrat de mandat liant le syndic au syndicat.

📝 Points essentiels

• Le syndic doit communiquer les fiches dans un délai d’un mois, sous peine d’une pénalité financière.
• Le syndic doit signaler au procureur de la République les faits susceptibles de constituer des infractions prévues par l’art 225-14 du Code pénal et par l’art L511-22 du CCH.
• Le syndic professionnel est soumis au respect de la loi Hoguet, notamment via la carte professionnelle et des garanties (moralité, compétence, garantie financière, assurance RC).
• À l’égard du syndicat, la responsabilité du syndic est de nature civile et contractuelle, car le syndic agit comme mandataire du syndicat.
• À l’égard des tiers, la responsabilité du syndic ne peut être que délictuelle, faute de relation contractuelle directe avec chaque copropriétaire.
• Pour engager la responsabilité civile, il faut un préjudice, et selon le régime invoqué, la faute et le lien de causalité doivent être établis.

💡 Astuce mémo

Civil = contrat (syndicat) ; Délictuel = tiers (pas de contrat) ; Pénal = signaler/infractions.

📖 8. Conseil syndical : composition et missions

🔑 Notions clés & Définitions

• Conseil syndical : Organe intermédiaire de la copropriété qui assiste le syndic et surveille sa gestion, notamment en lien avec les décisions en assemblée générale.
• Obligation du conseil syndical : Règle légale rendant le conseil syndical obligatoire dans la copropriété, avec des modalités qui dépendent de la prochaine assemblée générale.
• Membres du conseil syndical : Copropriétaires et certaines personnes liées à la copropriété pouvant siéger au conseil syndical, sous réserve d’exclusions prévues par la loi.
• Président du conseil syndical : Membre élu au sein du conseil syndical qui organise son fonctionnement, notamment en le réunissant et en exerçant des prérogatives prévues par la loi.
• Mandat du conseil syndical : Période pendant laquelle les membres exercent leurs fonctions, encadrée par une durée maximale et des règles de renouvellement et de vacance.

📝 Points essentiels

• Le conseil syndical assiste le syndic en contribuant à la préparation des décisions en assemblée générale et exerce une activité de surveillance de la gestion du syndic.
• Le conseil syndical est prévu à l’article 21 de la loi, qui fixe son rôle et les conditions de désignation.
• Le caractère obligatoire a été renforcé par la loi de 1985 : si le conseil syndical n’est pas prévu au règlement de copropriété, il devient obligatoire lors de la prochaine assemblée générale.
• La loi ALUR renforce la protection en matière d’interdictions de siéger : le syndic ne peut pas être membre du conseil syndical même si copropriété.
• La désignation des membres peut se faire par décision d’assemblée générale à la majorité requise, avec notification du procès-verbal à tous les copropriétaires dans un délai d’1 mois.
• En cas d’échec de l’assemblée générale, la désignation peut être faite par voie judiciaire via une requête (référence à l’article 48 du décret d’application), avec une décision du président du tribunal notifiée aux copro

💡 Astuce mémo

Conseil syndical = « surveiller + préparer » : il aide le syndic à préparer l’AG et contrôle sa gestion.

📖 9. Assemblée générale : convocation et règles de réunion

🔑 Notions clés & Définitions

• Lettre recommandée : Mode de notification de la convocation au domicile du destinataire pour permettre au copropriétaire de préparer l’AG et de consulter les documents utiles.
• Délai de convocation : Période entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée générale, fixée par le législateur et encadrée quant à sa durée minimale.
• Contenu réglementé de la convocation : Ensemble des mentions obligatoires prévues par les textes, qui doivent figurer dans la convocation pour que l’AG puisse valablement délibérer.
• Ordre du jour : Liste précise des questions soumises au vote, fixée par la personne qui convoque l’AG et permettant au copropriétaire d’orienter son vote.
• Feuille de présence : Document de séance indiquant les copropriétaires présents ou représentés, les modalités de communication, et le nombre de voix de chacun.

📝 Points essentiels

• La convocation est notifiée par lettre recommandée au domicile du destinataire afin de permettre la préparation et la consultation des documents nécessaires.
• Le délai légal de convocation est de 21 jours, et il ne peut pas être réduit sauf cas d’urgence, le règlement de copropriété pouvant au contraire l’allonger.
• La convocation doit contenir notamment les lieux, la date, l’heure, l’ordre du jour détaillant chaque question, et les indications relatives aux pièces justificatives des charges.
• Le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation et doit être réceptionné par le syndic au moins 3 jours francs avant l’AG.
• Si le formulaire est adressé au syndic par courrier électronique, il est présumé réceptionné à la date d’envoi.
• Les décisions valables ne portent que sur des questions inscrites à l’ordre du jour et lorsque les notifications ont été faites conformément aux textes applicables; l’ordre du jour doit être suffisamment précis pour que

💡 Astuce mémo

21-3-0 : 21 jours avant, 3 jours francs pour le vote, et pas de décision sans question inscrite à l’ordre du jour.

📖 10. Recours en annulation des décisions d’assemblée

🔑 Notions clés & Définitions

• Majorité de l’article 24 : Majorité applicable en pratique aux décisions de gestion courante, notamment pour l’entretien des parties communes et certaines autorisations du syndic d’agir en justice.
• Majorité absolue de l’article 25 : Majorité requise pour des décisions plus structurantes, souvent décisives pour la vie de la copropriété, avec un mécanisme d’assouplissement en cas d’absentéisme.
• Double majorité de l’article 26 : Règle combinant une majorité des membres du syndicat et une majorité qualifiée des voix, utilisée pour les décisions importantes et compatibles avec la destination de l’immeuble.
• Passerelle de l’article 26-1 : Mécanisme permettant un second vote lorsque la majorité de l’article 26 n’est pas atteinte au premier vote mais que des seuils minimaux sont réunis.
• Unanimité : Règle exigeant l’accord de tous pour les décisions graves, notamment celles entraînant une transformation de l’immeuble ou une atteinte à sa destination.

📝 Points essentiels

• La décision majoritaire s’impose aux copropriétaires, mais elle peut être contestée par un recours en annulation.
• Le recours en annulation vise l’assemblée générale et peut porter sur une décision déterminée ou sur l’ensemble des décisions de l’assemblée.
• La mise en œuvre de la décision contestée n’est pas suspendue immédiatement : l’exécution est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de 2 mois.
• Le délai de recours est de 2 mois à compter de la décision, et il est présenté comme un délai préfixe non susceptible de suspension ni d’interruption.
• Le recours doit être exercé par les copropriétaires ayant la qualité pour agir, notamment les copropriétaires opposants ou défaillants.
• Le défaillant correspond notamment à ceux absents ou représentés, et pas nécessairement à ceux qui ont voté contre la décision majoritaire sans obtenir la majorité requise pour l’emporter.

💡 Astuce mémo

Majorités = 24 (gestion) → 25 (vie) → 26 (double) → 26-1 (second vote) → Unanimité (grave/destination).

📖 11. Effets de l’annulation et application des décisions

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente d’un lot de copropriété : La vente d’un lot de copropriété est une vente portant sur un bien privatif soumis au régime de la copropriété.
• Dossier de diagnostics techniques : Le dossier de diagnostics techniques regroupe les diagnostics obligatoires remis à l’acquéreur pour l’informer de l’état de l’immeuble.
• Carnet d’entretien : Le carnet d’entretien est un document tenu par le syndic qui retrace les travaux récents afin d’anticiper les risques futurs.
• État daté : L’état daté est un document transmis par le syndic au notaire, puis communiqué à l’acquéreur, pour informer sur les dettes et sommes liées au lot.
• Changement de débiteur des charges : Le changement de débiteur des charges est l’effet de la vente qui fait supporter les charges par le copropriétaire au moment de l’exigibilité.

📝 Points essentiels

• La vente d’un lot de copropriété doit être réalisée par acte notarié publié au service de la SPF, avec un formalisme strict.
• L’acquéreur doit être informé des risques et caractéristiques du lot via diagnostics, informations financières et superficie.
• Les diagnostics techniques sont prévus par l’article L 271-4 du CCH et portent notamment sur plomb, amiante, termites, gaz, ERP, électricité, assainissement non collectif, mérule et bruit.
• La superficie des parties privatives doit figurer dans les promesses et contrats de vente, sous peine de nullité, avec la loi Carrez (18/12/1996, article 46).
• Le mesurage n’a pas nécessairement à être fait par un professionnel, mais la superficie doit apparaître et le vendeur répond d’un mesurage erroné.
• Le carnet d’entretien, tenu par le syndic, informe les futurs acquéreurs des travaux réalisés récemment pour anticiper les risques à venir (article 18 de la loi).

💡 Astuce mémo

Acte notarié + SPF = sécurité; Diags + Carrez + Carnet + État daté = information; Puis charges suivent le copropriétaire à l’exigibilité.

📖 12. Juste titre et prescription sur parties communes

🔑 Notions clés & Définitions

• Trouble anormal de voisinage : Le trouble anormal de voisinage désigne un inconvénient dépassant les limites normales du voisinage et engageant la responsabilité civile de son auteur.
• Destination des parties privatives : La destination des parties privatives correspond à l’usage déterminé des lots, que les copropriétaires doivent en principe respecter.
• Clause d’habitation bourgeoise : La clause d’habitation bourgeoise impose un type d’habitation strictement réservé, afin de maintenir un certain standing dans l’immeuble.
• Clause de non-concurrence : La clause de non-concurrence interdit l’installation de plusieurs commerces de même nature dans l’immeuble.
• Juste titre : Le juste titre est un document permettant, sous conditions, d’invoquer une acquisition par prescription acquisitive.

📝 Points essentiels

• Les copropriétaires peuvent jouir et disposer de leur lot, mais ils ne doivent pas commettre un usage prohibé par la loi ou les règlements.
• Ils ne doivent pas causer à leur voisin un trouble anormal de voisinage, sanctionné par la responsabilité civile du fauteur.
• Ils doivent respecter le règlement de copropriété et laisser l’accès aux tiers lorsque la loi impose cette intrusion dans l’intérêt collectif.
• Les activités bruyantes (ex. instruments de musique, soirées) peuvent engager la responsabilité de leurs auteurs.
• Des activités odorantes peuvent conduire à une condamnation même si elles sont autorisées par le règlement, l’appréciation dépendant de la graduation, de la durée et des circonstances par le juge du fond.
• La destination des parties privatives peut être précisée par le règlement via des clauses (conditions de jouissance, changement de destination, clauses d’exploitation d’entreprises).

💡 Astuce mémo

Trouble = anormal → responsabilité ; Destination = usage → RC ; Prescription = juste titre → pas si RC n’emporte pas transfert.

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
28 juin 1938	Premier texte légiférant la copropriété
10 juillet 1965	Loi fixant le régime légal de la copropriété (champ d’application, parties, organisation)
17 mars 1967	Décret d’application complétant la loi du 10 juillet 1965
30 octobre 2019	Ordonnance modifiant notamment le champ d’application et la loi de 1965
24 mars 2014	Loi ELAN
18/12/1996	Loi Carrez (article 46) imposant la mention de la superficie dans les actes/avant-contrats
21 jours	Délai légal minimum de convocation à l’assemblée générale
1 mois	Délai de notification du procès-verbal après l’AG (point de départ du délai de suspension des travaux)

📊 Tableaux de synthèse

Cas d’application du statut de copropriété

Catégorie	Immeubles concernés	Caractère
Plein droit	Immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation, propriété répartie par lots entre plusieurs personnes	Assujettissement de plein droit (après achèvement)
Facultatif	Immeuble bâti à destination totale autre que d’habitation, ou ensemble immobilier avec terrains/volumes/aménagements/services communs	Option possible
Exclus	Terrains non bâtis (même régis par un état descriptif de division) et locaux ne présentant pas les caractéristiques de l’article 1	Non application

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre champ d’application et nature des parties : l’article 1 dit si le régime s’applique, tandis que les articles 2-4-6-2-6-3 qualifient privatif/commun et leurs variantes.
2. Croire que le régime s’applique avant l’achèvement : le cours insiste sur une mise en place après achèvement, source fréquente de litiges.
3. Penser que les parties communes peuvent être “réservées” à un seul copropriétaire : même en jouissance privative, c’est un droit accessoire au lot, encadré par le règlement.
4. Oublier que la quote-part des parties communes suit les lots (réelle et perpétuelle) et non les copropriétaires, et qu’en silence elle est proportionnelle à la valeur relative sans tenir compte de l’usage.
5. Confondre majorité de vote : art 24 (gestion courante), art 25 (vie de la copropriété), art 26 (double majorité), art 26-1 (second vote passerelle), unanimité (grave/destination).
6. Se tromper sur le recours : le délai de 2 mois est préfixe et l’exécution n’est pas suspendue immédiatement (suspension jusqu’à l’expiration du délai).
7. Croire que le règlement de copropriété “transfère” la propriété : dans l’arrêt-type du cours, il n’a pas de caractère translatif et ne constitue pas un juste titre translatif pour prescrire des constructions sur parties/

✅ Checklist Examen

1. Identifier le champ d’application : immeuble bâti (ou groupe), usage total/partiel d’habitation, propriété par lots, exclusion des terrains non bâtis, et conditions de plein droit (au moins deux propriétaires, lots avec
2. Expliquer le statut d’ordre public : distinguer les articles/décret visés comme impératifs (cadre obligatoire) et ceux qui ne le sont pas, sans généraliser.
3. Définir parties privatives et parties communes (articles 2-3) et donner au moins un exemple de qualification “dans le silence/contradiction des titres”.
4. Expliquer les accessoires aux parties privatives et la logique “destination des lots” (règlement/AG modificatif).
5. Maîtriser la jouissance et ses restrictions (article 9) : ne pas porter atteinte aux droits des autres ni à la destination, et rappeler l’idée d’obligations d’assurance (9-1).
6. Distinguer parties communes générales, spéciales (art 6-2) et à jouissance privative (art 6-3) et préciser la logique de vote/charges (utilité, seuls votants concernés).
7. Rappeler la règle de la quote-part en silence (article 5) et le fait que l’article 5 n’est pas d’ordre public (coefficients à retranscrire au règlement).
8. Connaître les documents : EDD (article 2-3 dans le cours), règlement de copropriété (obligatoire, convention, opposable), et leur rôle (information, protection, organisation).
9. Expliquer l’organisation : syndicat (personne morale, missions, responsabilité), syndic (agent d’exécution, missions, référés, suspension des travaux), et conseil syndical (obligatoire, rôle de surveillance/préparation).
10. Maîtriser la convocation et la tenue de l’AG : LRAR, délai 21 jours (sauf urgence), contenu (lieu/date/heure/ordre du jour), pièces justificatives, formulaire de vote réceptionné 3 jours francs avant.
11. Savoir les règles de vote et majorités : art 24/25/26/26-1/unanimité, et rappeler la règle du droit de vote (voix selon quote-part, exceptions).
12. Expliquer le recours en annulation (art 42) : délai 2 mois préfixe, exécution suspendue jusqu’à l’expiration, qualité pour agir (opposants/défaillants), et motifs (inobservation fonctionnement, excès de pouvoir, fraude/
13. Expliquer les effets pratiques : annulation rétroactive (avec nuances d’apparence évoquées), et la logique d’application jusqu’à décision du juge.
14. Maîtriser la vente d’un lot : acte notarié publié SPF, diagnostics (L 271-4 CCH), loi Carrez (18/12/1996), carnet d’entretien, état daté, et changement de débiteur des charges à l’exigibilité.