Scheda di revisione: Les règles de constructibilité limitée

📋 Plan du Cours

1. La règle de la constructibilité limitée
2. Les exceptions à la règle de constructibilité
3. Champ d’application territorial des règles de constructibilité
4. L’évolution des dérogations à la règle de constructibilité
5. L’encadrement par l’État des prévisions locales d’urbanisme
6. Les dispositions particulières à certaines zones (montagne, littoral, enceintes fortifiées, aérodromes)
7. Les directives territoriales d’aménagement et de développement durable (DTADD)
8. Le projet d’intérêt général (PIJ) et les orientations d’intérêt national (OIN)
9. Diversité et effets des servitudes d’utilité publique (SUP)

📖 1. La règle de la constructibilité limitée

🔑 Notions clés & Définitions

• L111-3 Code de l’urbanisme : En l’absence de PLU ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, aucune construction sauf exception expressément mentionnée ne pourra être autorisé en dehors des parties actuellement urbanisées ».
• Exemple : CE avait estimé, en 1994, qu’il était nécessaire de ne pas considérer comme une adaptation la transformation d’une étable en loge d’habitation.
• Règle de la constructibilité limitée : Un principe juridique introduit par la loi du 7 janvier 1983 visant à limiter la capacité de construction dans certaines zones pour lutter contre la dispersion des constructions et encourager la planification territoriale.

📝 Points essentiels

• La règle de la constructibilité limitée a été introduite par la loi du 7 janvier 1983 pour lutter contre la dispersion des constructions et inciter les communes à se doter d’un POS puis d’un SCOT.
• L’article L111-3 est la pierre angulaire de cette règle, posant le principe de constructibilité limitée pour organiser un projet de développement durable à l’échelle des bassins de vie et lutter contre l’étalement urbain.

💡 À retenir

La règle de la constructibilité limitée, introduite par la loi de 1983, constitue un outil juridique fondamental pour organiser la planification territoriale et limiter l’étalement urbain par une contrainte légale forte.

📖 2. Les exceptions à la règle de constructibilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Règle de la constructibilité : Un principe juridique qui limite la possibilité de construire dans certaines zones, notamment en dehors des parties urbanisées des communes non couvertes par un document d’urbanisme, afin de maîtriser l’étalement urbain.
• Constructibilité limitée : Le régime des OIN a été posé par la grande loi du 7 janvier 1983

📝 Points essentiels

• Le conseil municipal est seul juge de l’intérêt communal pour suspendre ponctuellement la règle de constructibilité limitée, notamment pour lutter contre le dépeuplement ou accueillir des activités nouvelles.
• Le conseil municipal est le seul juge de l’intérêt de la commune. C’est lui qui décide de l’opportunité qu’il trouve à la suspension ponctuelle de la règle de la constructibilité limitée.

💡 À retenir

Les dérogations à la règle de constructibilité limitée reposent sur une décision motivée du conseil municipal fondée sur l’intérêt communal, encadrée par des conditions strictes et soumise au contrôle du préfet, soulignant le rôle central du conseil municipal et la vigilance du juge.

📖 3. Champ d’application territorial des règles de constructibilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Zones à urbaniser délimitées : Secteurs définis par un document d’urbanisme où l’urbanisation est possible, mais dont l’ouverture à l’urbanisation est interdite après le 1er juillet 2002 en l’absence de SCOT.
• Champ d’application : Portée territoriale des règles de constructibilité limitée qui distingue les terrains situés dans les parties actuellement urbanisées, où la construction est admise, des terrains hors de ces parties, où la construction est en principe interdite sans document d’urbanisme.

📝 Points essentiels

• En l’absence de SCOT, les zones naturelles, agricoles et forestières ainsi que les zones à urbaniser délimitées après le 1er juillet 2002 ne peuvent être ouvertes à l’urbanisation, sauf exceptions prévues à l’article L111-4 du Code de l’urbanisme.
• Les autorisations pour implanter des commerces importants ou des complexes cinématographiques sont interdites dans les zones à urbaniser délimitées après le 4 juillet 2003, avec une obligation de démantèlement en cas de dérogation.
• En l’absence de SCOT, les secteurs situés en dehors des parties urbanisées des communes non couvertes par un document d’urbanisme ne peuvent être ouverts à l’urbanisation pour autoriser les projets mentionnés au 3° et 4° de l’article L111-4 Code de l’urbanisme.

💡 À retenir

La règle de constructibilité limitée impose des restrictions territoriales strictes, notamment en l’absence de SCOT, pour préserver les zones naturelles, agricoles et forestières, ainsi que pour encadrer l’urbanisation commerciale dans les zones à urbaniser délimitées après 2002.

📖 4. L’évolution des dérogations à la règle de constructibilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Règle de la constructibilité : Principe juridique issu du Code de l’urbanisme qui limite la possibilité de construire dans certaines zones, notamment en dehors des parties urbanisées, afin de lutter contre la dispersion des constructions et d’inciter à la planification urbaine.
• Circulaire de 1987 : Certains éléments à prendre en compte = repris par l’article L111-4 4°.
• Cette règle : Aussi partie du RNU.

📝 Points essentiels

• La loi de 1986 a élargi la possibilité de suspendre la règle en confiant au conseil municipal la responsabilité d’apprécier l’intérêt communal.
• La loi SRU a précisé que la dérogation peut être utilisée pour éviter la diminution de la population communale, renforçant ainsi les motifs d’intérêt communal.
• Quelques objectifs de cet intérêt communal : ⁃ La lutte contre le dépeuplement des campagnes!loi SRU en précisant qu’il est possible de recourir à cette exception n pour éviter une diminution de la population communale ⁃ Permettre aux jeunes générations de rester vivre au pays ⁃ Accueillir des activités nouvelles ⁃ Maintenir en milieu rural un réseau d’artisan dans le domaine du bâtiment Si l’on observe la jurisprudence, le juge a estimé que le permis de construire un restaurant répond à l’intérêt de la commune en donnant trois arguments : ⁃ Parce que c’est une mise en valeur du littoral ⁃ Permet la création d’emplois ⁃ Ce n’est pas contraire à la sauvegarde des espaces naturels ni aux objectifs des articles du Code de l’urbanisme qui traitent du patrimoine commun de la nation En revanche, le juge est vigilant quand la délibération du conseil municipal n’est fondé que sur des objectifs vagues ou formulés en termes très généraux.
• La loi de 1986 va élargir les possibilités parce que le conseil municipal devient le principal responsable de l’appréciation de l’intérêt de la commune.

💡 À retenir

L’évolution législative et administrative a progressivement assoupli les dérogations à la constructibilité limitée pour mieux répondre aux enjeux démographiques et économiques locaux.

📖 5. L’encadrement par l’État des prévisions locales d’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Élaboration forcée du SCOT : Procédure par laquelle le préfet engage la création d’un Schéma de Cohérence Territoriale lorsque l’absence de SCOT nuit gravement à la cohérence des politiques publiques territoriales, notamment en cas de nombreuses dérogations ou d’urbanisation non encadrée.
• Documents d’urbanisme : Ensemble des plans et règlements locaux ou régionaux, tels que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT), qui organisent l’utilisation du sol sur un territoire donné.
• Document d’urbanisme : ! Ce n’est même pas une décision relative à l’occupation du sol
• Code de l’urbanisme : D’après l’article L149-4 du Code de l’urbanisme : dans les communes où un SCOT n’est pas applicable, le

📝 Points essentiels

• Le préfet peut engager une élaboration forcée du SCOT si l’absence de SCOT nuit gravement à la cohérence des politiques publiques territoriales, notamment en cas de nombreuses dérogations accordées.
• Il n’est pas un document d’urbanisme!

💡 À retenir

Le préfet peut engager une élaboration forcée du SCOT si l’absence de SCOT nuit gravement à la cohérence des politiques publiques territoriales, notamment en cas de nombreuses dérogations accordées.

📖 6. Les dispositions particulières à certaines zones (montagne, littoral, enceintes fortifiées, aérodromes)

🔑 Notions clés & Définitions

• Zones de montagne : Alors que pour ceux inférieurs
• Enceintes fortifiées : Secteurs urbains bénéficiant d’un régime spécifique d’urbanisme qui limite l’implantation des constructions à 20% de la surface, avec des possibilités de dérogations encadrées.
• Zone de montagne : Rattachée par décret à un massif : Alpes, Corse, massif central, massif jurassien, Pyrénées et massif vosgien.

📝 Points essentiels

• La construction est interdite à moins de 300 mètres des rives des plans d’eau de moins de 1000 hectares, avec des régimes spécifiques pour le littoral et la montagne.
• Les enceintes fortifiées bénéficient d’une limitation d’implantation des constructions à 20% de la surface, avec des dérogations possibles et un encadrement spécifique.

💡 À retenir

Les règles spécifiques et protections renforcées s’appliquent aux zones sensibles comme le littoral, la montagne et les enceintes fortifiées, illustrant la diversité des contraintes territoriales.

📖 7. Les directives territoriales d’aménagement et de développement durable (DTADD)

🔑 Notions clés & Définitions

• Directives territoriales d’aménagement et de développement durable (DTADD) : Instruments normatifs adoptés par décret en Conseil d’État, issus de la loi du 12 juillet 2010, qui fixent des prescriptions particulières pour certains territoires, notamment des massifs de montagne, afin d’encadrer l’aménagement et le développement durable à l’échelle territoriale.

📝 Points essentiels

• Les DTADD sont adoptées par décret en Conseil d’État après avis conforme et fixent des prescriptions particulières pour certains massifs de montagne.
• Elles définissent des prescriptions spécifiques soumises à une procédure réglementaire visant à protéger les territoires concernés.

💡 À retenir

Les DTADD constituent des instruments normatifs essentiels qui encadrent l’aménagement durable à l’échelle territoriale, avec un contrôle étatique renforcé via une procédure réglementaire stricte.

📖 8. Le projet d’intérêt général (PIJ) et les orientations d’intérêt national (OIN)

🔑 Notions clés & Définitions

• Projet d’intérêt général (PIJ) : Dispositif juridique permettant de qualifier des projets d’aménagement ou de protection qui répondent à des objectifs d’intérêt général, assurant leur compatibilité avec les documents d’urbanisme comme les SCOT et permettant leur mise en œuvre même en cas de désaccord local.
• Orientations d’intérêt national (OIN) : Dispositions établies par l’État pour orienter l’aménagement du territoire dans des zones présentant des enjeux nationaux, échappant au droit commun d’utilisation des sols et permettant d’imposer des opérations d’intérêt national indépendamment de l’accord des collectivités territoriales.

📝 Points essentiels

• Le PIJ et les OIN sont des outils permettant d’orienter et de coordonner les politiques d’aménagement à l’échelle nationale et régionale.
• Ils s’inscrivent dans le cadre des SCOT pour assurer la cohérence des projets d’aménagement avec les objectifs d’intérêt général.
• Comme les PIJ, ces OIN ont pour objectif de favoriser l’aménagement du territoire. En raison de leurs enjeux, elles échappent au droit commun d’utilisation des sols. Cela signifie que l’Etat peut imposer des opérations d’intérêt national même si les CT ne sont pas d’accord.
• 2-Les constructions et les installations nécessaires à des équipements collectifs, à l’exploitation agricole, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d’opérations d’intérêt national Ce sont des projets fonctionnels dont la réalisation est utile à la poursuite de certains objectifs : ⁃ Objectif d’aménagement!par exemple la possibilité de créer une aire d’aménagement pour les gens du voyage ⁃ Objectif de mise en valeur de l’espace rural et des ressources naturelles!par exemple la construction de bâtiments agricoles On ne peut pas s’appuyer sur cette exception pour créer un terrain de camping.

💡 À retenir

Le PIJ et les OIN sont des outils permettant d’orienter et de coordonner les politiques d’aménagement à l’échelle nationale et régionale.

📖 9. Diversité et effets des servitudes d’utilité publique (SUP)

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitudes dérivant : Les servitudes d’utilité publique peuvent découler de servitudes administratives ou réglementaires qui sont annexées aux documents d’urbanisme et opposables aux autorisations d’urbanisme dès leur publicité.
• Servitudes relatives : Les servitudes d’utilité publique sont directement opposables aux autorisations d’urbanisme dès leur prise d’effet, c’est-à-dire dès leur publicité, et restent opposables un an après cette publicité si elles ont été annexées aux documents d’urbanisme ou publiées sur le portail d’urbanisme.

📝 Points essentiels

• Les SUP doivent être annexées au PLU ou à la carte communale et sont directement opposables aux autorisations d’urbanisme dès leur publicité.
• Les SUP continuent à être opposables un an après leur publicité, à condition d’avoir été annexées aux documents d’urbanisme ou publiées sur le portail d’urbanisme.
• Elles continuent à être opposables, un an après la publicité, qu’à la condition d’avoir été annexée aux documents d’urbanisme ou publié sur le portail d’urbanisme. La légalité du PLU n’est pas subordonné à al conformité des règles d’urbanisme avec les servitudes. S’il y a un conflit entre PLU et SUP = c’est la règle la plus sévère qui s’applique. Le préfet joue un rôle quant à ses servitudes parce qu’en amont il porte à la connaissance de la commune cette servitude. En aval, le préfet est tenu de mettre en demeure le maire d’annexer les servitudes. Le préfet peut les annexer d’office si la commune ne l’a pas fait dans le délai de trois mois.

💡 À retenir

Les servitudes d’utilité publique constituent des contraintes juridiques essentielles intégrées aux documents d’urbanisme, garantissant la protection des intérêts publics et la sécurité juridique des projets en étant annexées et opposables dès leur publicité.

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
1994	Décision du Conseil d'État sur transformation d'une étable
1983	Loi de référence pour la constructibilité limitée
2002	Limitation d'ouverture à l'urbanisation des zones délimitées après cette date
2003	Interdiction d'implantation commerciale dans zones à urbaniser délimitées après cette date
1987	Circulaire relative à la constructibilité limitée
1986	Loi relative à la planification territoriale et à l'urbanisme

📊 Tableaux de Synthèse

Comparaison des zones soumises à la règle de constructibilité limitée

Zone	Urbanisée	Zone à urbaniser délimitée après 2002	Zone hors urbanisation sans document
Parties urbanisées	Construction admise	Construction interdite sauf dérogation	Construction interdite
Zones naturelles, agricoles, forestières	Interdiction sauf exceptions	Interdiction sauf dérogations	Interdiction

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confusion entre la règle de constructibilité limitée et ses dérogations
2. Erreur sur le rôle du conseil municipal dans la suspension de la règle
3. Confusion entre SCOT et autres documents d'urbanisme
4. Mésestimer l'impact des zones à urbaniser délimitées après 2002
5. Ignorer l'évolution législative sur les dérogations
6. Confondre zones de montagne et zones littorales dans les restrictions
7. Mésestimer le rôle de l'État dans l'élaboration du SCOT en cas d'absence

✅ Checklist Examen

1. Maîtriser la définition de la règle de constructibilité limitée
2. Connaître les dates clés : 1983, 2002, 2003, 1987, 1986, 1994
3. Savoir distinguer zones urbanisées, à urbaniser, naturelles
4. Comprendre le rôle du conseil municipal dans la suspension
5. Connaître l'encadrement par l'État via le préfet et le SCOT
6. Identifier les zones particulières : montagne, littoral, enceintes fortifiées
7. Maîtriser les instruments normatifs comme DTADD, PIJ, OIN
8. Comprendre la nature et l'opposabilité des servitudes d'utilité publique