Ficha de revisão: Droit de propriété et logement

📋 Plan du Cours

1. Droit de propriété et droit au logement
2. Droit de propriété : définition et fondements
3. Usus fructus abusus et démembrement de propriété
4. Caractéristiques et limites du droit de propriété
5. Droit au logement : définition et mécanisme DALO
6. Protection des locataires et obligations des bailleurs
7. Tensions entre droit de propriété et droit au logement
8. Conciliation constitutionnelle et proportionnalité des limites

📖 1. Droit de propriété et droit au logement

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de propriété : Le droit de propriété est un droit fondamental qui garantit au propriétaire la pleine jouissance d’un bien, sous réserve de limites légales.
• Droit au logement : Le droit au logement est un droit fondamental visant à garantir à toute personne un logement décent, avec un mécanisme permettant d’agir contre l’État.
• Droits fondamentaux : Les droits fondamentaux sont des droits reconnus au plus haut niveau, qui peuvent entrer en tension et nécessiter une conciliation.

📝 Points essentiels

• Le droit de propriété et le droit au logement sont tous deux présentés comme fondamentaux en droit français.
• La tension apparaît surtout quand il faut protéger à la fois les propriétaires et les locataires ou personnes en précarité.
• Le droit au logement vise la prévention du sans-abrisme via l’accès à un logement décent.
• Le droit de propriété protège la liberté du propriétaire d’utiliser et de disposer de son bien.
• La conciliation passe par des limites au droit de propriété justifiées par un objectif social et contrôlées par le juge constitutionnel.

💡 Astuce mémo

Propriété = maîtrise du bien ; Logement = sécurité contre le sans-toit.

📖 2. Droit de propriété : définition et fondements

🔑 Notions clés & Définitions

• Déclaration des droits de l’homme et du citoyen : La Déclaration de 1789 reconnaît le droit de propriété comme un droit fondamental à travers son article 17.
• Article 17 de 1789 : L’article 17 consacre la protection du droit de propriété dans la Déclaration de 1789.
• Code civil article 544 : L’article 544 du Code civil protège le droit de propriété en affirmant la pleine jouissance du bien par le propriétaire.
• Pleine jouissance : La pleine jouissance désigne l’idée que le propriétaire peut utiliser le bien, en tirer profit et le transmettre ou le céder.

📝 Points essentiels

• Le droit de propriété est reconnu par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, article 17.
• Le droit de propriété est aussi protégé par le Code civil, article 544.
• La définition met l’accent sur la pleine jouissance du bien.
• La pleine jouissance recouvre l’usage, la perception des revenus et la possibilité de céder ou transmettre.
• Même fondamental, le droit de propriété n’est pas présenté comme absolu : il peut être restreint par des intérêts généraux.

💡 Astuce mémo

1789 (DDHC) + 544 (Code civil) = base juridique de la propriété.

📖 3. Usus fructus abusus et démembrement de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Usus : L’usus est la faculté d’utiliser le bien, notamment pour s’en servir personnellement ou l’occuper selon la nature du bien.
• Fructus : Le fructus est la faculté de percevoir les fruits ou revenus produits par le bien, qu’ils soient naturels ou civils.
• Abusus : L’abusus est la faculté de disposer du bien, notamment le vendre, le donner, le modifier ou le détruire.
• Démembrement de propriété : Le démembrement de propriété correspond à une répartition des attributs de la propriété entre plusieurs personnes.
• Usufruitier : L’usufruitier est la personne qui peut détenir l’usus et le fructus dans un droit d’usufruit.

📝 Points essentiels

• Les attributs usus, fructus et abusus proviennent du droit romain et structurent encore la notion moderne de propriété.
• L’usus permet d’occuper ou d’utiliser le bien conformément à sa nature.
• Le fructus couvre les revenus, par exemple les loyers en cas de location.
• L’abusus permet de vendre, donner, modifier ou détruire le bien.
• Dans un droit d’usufruit, l’usufruitier peut avoir l’usus et le fructus tandis que le nu-propriétaire conserve l’abusus à terme.

💡 Astuce mémo

U-F-A : Usage, Fruits, Abusus (disposer).

📖 4. Caractéristiques et limites du droit de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Exclusivité : L’exclusivité est la caractéristique selon laquelle le propriétaire a un droit principal et exclusif sur l’utilisation de son bien.
• Pérennité : La pérennité signifie que le droit de propriété n’est pas limité dans le temps, sauf événements comme la vente ou la transmission.
• Sanction : La sanction est la possibilité pour le propriétaire d’agir en justice en cas d’atteinte à son droit pour obtenir restitution ou réparation.
• Intérêt général : L’intérêt général regroupe les objectifs collectifs pouvant justifier des restrictions au droit de propriété.

📝 Points essentiels

• Le droit de propriété est présenté comme exclusif, avec des restrictions prévues par la loi.
• Le droit de propriété est présenté comme pérenne, sauf si le bien est vendu ou transmis.
• En cas d’atteinte, le propriétaire peut saisir la justice pour obtenir restitution ou réparation.
• Les limites peuvent venir de l’urbanisme, des expropriations pour cause d’utilité publique et des règles protectrices des locataires.
• Le droit de propriété est donc encadré : la liberté du propriétaire n’est pas totale.

💡 Astuce mémo

Exclusif + Pérenne + Sanction ; puis vient l’Intérêt général qui limite.

📖 5. Droit au logement : définition et mécanisme DALO

🔑 Notions clés & Définitions

• Préambule de la Constitution de 1946 : Le préambule de 1946 reconnaît le droit au logement comme un droit fondamental.
• Loi DALO : La loi DALO de 2007 consolide le droit au logement opposable et organise son effectivité.
• DALO : Le DALO est le dispositif permettant à une personne éligible d’agir contre l’État en cas de carence pour obtenir un logement décent.
• Logement décent : Le logement décent est le niveau de logement visé par le droit au logement.
• Droit de créance envers l’État : Le droit de créance envers l’État signifie que l’État doit fournir les moyens nécessaires à la mise en œuvre du droit au logement.

📝 Points essentiels

• Le droit au logement est reconnu comme droit fondamental par le préambule de la Constitution de 1946.
• La loi DALO de 2007 consolide le droit au logement opposable.
• Le droit au logement vise à garantir un logement décent à toute personne.
• En cas de carence des autorités publiques, une personne éligible peut saisir la justice.
• Le mécanisme passe par la commission DALO puis le tribunal administratif pour forcer l’État à agir.

💡 Astuce mémo

DALO = Commission puis Tribunal pour obliger l’État.

📖 6. Protection des locataires et obligations des bailleurs

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi du 6 juillet 1989 : La loi du 6 juillet 1989 protège les locataires, notamment en encadrant l’expulsion et le congé.
• Congé du bailleur : Le congé est l’acte par lequel le bailleur met fin au bail, pouvant déclencher des obligations protectrices envers le locataire.
• Locataire âgé : Le locataire âgé est une catégorie mentionnée comme pouvant bénéficier d’obligations renforcées lors d’un congé.
• Relogement : Le relogement est l’obligation de proposer un logement de remplacement dans certaines circonstances liées au congé.

📝 Points essentiels

• La loi du 6 juillet 1989 protège les locataires en cas d’expulsion.
• La loi impose des obligations aux bailleurs lorsqu’ils souhaitent donner congé à un locataire.
• Le texte évoque une obligation de relogement dans certaines circonstances.
• Le relogement est rattaché à des situations comme le congé visant un locataire âgé ou en situation de précarité.
• La protection des locataires constitue une limite concrète au droit de propriété du bailleur.

💡 Astuce mémo

6 juillet 1989 = bouclier locataire contre expulsion et congé.

📖 7. Tensions entre droit de propriété et droit au logement

🔑 Notions clés & Définitions

• Congé pour reprise ou vente : Le congé peut viser la reprise ou la vente du bien, mais il peut se heurter à des exigences de protection du locataire.
• Encadrement des loyers : L’encadrement des loyers regroupe les règles qui limitent ou contrôlent les hausses de loyers.
• Propriétaire : Le propriétaire est titulaire du droit de disposer du bien, mais il peut être contraint par des règles sociales.
• Locataire en précarité : Le locataire en situation de précarité est une catégorie dont la protection peut renforcer les obligations du bailleur.

📝 Points essentiels

• La tension naît du contraste entre liberté de disposer du bien et protection contre la perte de logement.
• Lors d’un congé, le propriétaire peut vouloir reprendre ou vendre, mais des obligations peuvent s’imposer.
• Le congé peut être encadré quand le locataire est âgé ou à faibles ressources.
• Les règles d’encadrement des loyers peuvent être perçues comme une limitation du droit de tirer profit du bien.
• Ces tensions se manifestent surtout dans les mécanismes liés au congé et aux revenus locatifs.

💡 Astuce mémo

Propriétaire veut disposer ; Locataire veut rester logé : le congé est le point de friction.

📖 8. Conciliation constitutionnelle et proportionnalité des limites

🔑 Notions clés & Définitions

• Conseil constitutionnel : Le Conseil constitutionnel est présenté comme l’autorité qui veille à la conciliation entre droit de propriété et droit au logement.
• Proportionnalité : La proportionnalité exige que les restrictions au droit de propriété soient adaptées et justifiées par l’objectif social poursuivi.
• QPC : La QPC est une procédure mentionnée dans le texte comme cadre de contrôle de la conformité constitutionnelle de mesures limitant la propriété.
• Obligation de relogement : L’obligation de relogement est une mesure qui peut limiter la liberté du propriétaire lors d’un congé.

📝 Points essentiels

• Le Conseil constitutionnel concilie les deux droits en contrôlant la justification et l’adéquation des limites.
• Les limitations au droit de propriété doivent être proportionnées à l’objectif social poursuivi.
• Le texte cite une QPC du 26 mai 2023, référence 2023-1050 QPC.
• Dans cette décision, l’obligation de relogement en cas de congé donné à un locataire âgé est jugée conforme à la Constitution.
• La conclusion générale insiste sur un équilibre recherché par la législation et la jurisprudence.

💡 Astuce mémo

Proportionnalité = limite acceptable si elle sert vraiment l’objectif social.

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
1789	Reconnaissance du droit de propriété par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen
1946	Reconnaissance du droit au logement par le préambule de la Constitution
2007	Consolidation du droit au logement par la loi DALO
6 juillet 1989	Protection des locataires par la loi encadrant notamment expulsion et congé
26 mai 2023	QPC 2023-1050 : obligation de relogement en cas de congé à un locataire âgé jugée conforme

📊 Tableaux de synthèse

Tension propriété vs logement

Situation	Droit de propriété	Droit au logement
Congé	Liberté de reprendre ou vendre le bien	Protection du locataire âgé ou à faibles ressources via obligations comme le relogement
Revenus locatifs	Possibilité de tirer profit du bien	Limitation possible des hausses via l’encadrement des loyers

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre usus, fructus et abusus : l’usus concerne l’usage/occupation, le fructus les revenus, l’abusus la disposition (vendre/détruire).
2. Croire que le droit de propriété est absolu : le texte insiste sur des limites liées à l’intérêt général et à la protection des locataires.
3. Oublier le mécanisme DALO : la saisine passe par la commission DALO puis le tribunal administratif pour obliger l’État.
4. Réduire le droit au logement à une simple déclaration : le texte le présente aussi comme un droit de créance envers l’État.
5. Mélanger la logique de conciliation constitutionnelle avec une suppression des droits : le contrôle porte sur la proportionnalité des limites.

✅ Checklist Examen

1. Définir le droit de propriété et citer ses fondements (article 17 de 1789 et article 544 du Code civil).
2. Lister et définir usus, fructus et abusus, puis expliquer l’idée de démembrement avec l’exemple de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
3. Décrire les caractéristiques du droit de propriété (exclusivité, pérennité, sanction) et donner les grandes catégories de limites (intérêt général, urbanisme, expropriation, protection des locataires).
4. Définir le droit au logement, identifier ses fondements (préambule de 1946 et loi DALO de 2007) et expliquer le mécanisme DALO (carence, commission puis tribunal administratif).
5. Expliquer comment la loi du 6 juillet 1989 protège les locataires lors de l’expulsion et du congé, et relier cela à l’obligation de relogement dans certaines circonstances.
6. Décrire les principaux points de tension entre propriété et logement (congé, reprise/vente, encadrement des loyers) et le rôle des situations de vulnérabilité.
7. Expliquer la conciliation constitutionnelle : rôle du Conseil constitutionnel et exigence de proportionnalité, avec la référence à la QPC du 26 mai 2023 (2023-1050).