Hoja de repaso: Les dispositifs fiscaux en immobilier ancien

📋 Plan du Cours

1. Dispositif Denormandie
2. Conditions de location et travaux
3. Avantage fiscal et plafonds Denormandie
4. Loi Malraux et réduction d’impôt
5. Déficit foncier et imputation
6. Rénovation énergétique et plafond doublé

📖 1. Dispositif Denormandie

🔑 Notions clés & Définitions

• Dispositif Denormandie : Aide fiscale pour un investissement locatif qui vise la rénovation de logements anciens en échange d’une réduction d’impôt sur le revenu.
• Investissement locatif : Opération consistant à acheter un logement puis à le mettre en location pour bénéficier d’avantages fiscaux liés à cette location.

📝 Points essentiels

• La réduction d’impôt Denormandie concerne les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.
• Le logement doit être destiné à une location non meublée après achat et rénovation.
• Le dispositif vise des zones particulières déterminées par des villes éligibles comme dans le plan Action cœur de ville et via les opérations de revitalisation de territoire (ORT).

💡 Astuce mémo

Denormandie = zones + rénovation ancienne + réduction d’impôt.

📖 2. Conditions de location et travaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Location non meublée : Location du logement sans mobilier, exigée pour que l’investissement Denormandie ouvre droit à la réduction d’impôt.
• Second DPE : Diagnostic de performance énergétique à établir après la réalisation des travaux pour prouver le respect des exigences en cas de contrôle fiscal.
• Bouquet de travaux : Ensemble de types de travaux imposés comme une combinaison minimale pour satisfaire la condition de travaux Denormandie.

📝 Points essentiels

• Les travaux doivent atteindre au moins 25 % du coût total de l’opération.
• La condition de travaux peut être remplie soit par au moins deux types de travaux parmi cinq, soit par des travaux choisis si la performance énergétique augmente d’au moins 30 %.
• Le propriétaire doit établir un second diagnostic de performance énergétique une fois les travaux achevés pour démontrer le respect des exigences.
• Les travaux visés doivent permettre d’améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % du logement.

💡 Astuce mémo

25% de travaux + preuve après travaux (second DPE) + objectif énergie +30%.

📖 3. Avantage fiscal et plafonds Denormandie

🔑 Notions clés & Définitions

• Réduction d’impôt Denormandie : Baisse d’impôt sur le revenu calculée selon le prix de revient et la durée de location, versée sous forme de réduction annuelle.
• Plafond réduction Denormandie : Limite de montant total de la réduction d’impôt Denormandie sur la durée du dispositif.
• Limite 300 000 € : Plafond annuel indiqué pour ne pas dépasser un montant maximal par année et par contribuable Denormandie.

📝 Points essentiels

• La réduction Denormandie est de 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans, avec un total plafonné à 63 000 €.
• Le calcul utilise le prix de revient incluant les frais de notaire et les travaux, et les montants annuels sont indiqués comme 6 000 €/an pendant 9 ans puis 3 000 €/an sur les trois années suivantes.
• Le plafonnement mentionné inclut une limite de 300 000 €/an pour 2 biens maximum.
• La limite par mètre carré citée est de 5 500 €/m2, ce qui conditionne la réduction calculée dans l’exemple.

💡 Astuce mémo

6 ans 12%, 9 ans 18%, 12 ans 21% ; total 63 000 €.

📖 4. Loi Malraux et réduction d’impôt

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi Malraux : Dispositif de réduction d’impôt pour la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique destinés à la location.
• Architecte des Bâtiments de France : Intervenant de suivi des travaux Malraux qui encadre la restauration du patrimoine concerné.
• Abandon du plafonnement des niches : Règle selon laquelle la réduction Malraux ne dépend plus du plafonnement des niches fiscales depuis une date donnée.

📝 Points essentiels

• En loi Malraux, les travaux doivent restaurer l’intégralité de l’immeuble et sont contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
• Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
• La réduction Malraux peut s’imputer sur une durée de 1 à 4 ans, selon la programmation de l’opération de travaux.
• Exemple chiffré : pour 360 000 € de travaux avec un taux de 22% et une imputation sur 4 ans, la réduction est calculée à 19 800 € par année.

💡 Astuce mémo

Malraux = restauration entière + ABF + sortie du plafonnement niches depuis 2013.

📖 5. Déficit foncier et imputation

🔑 Notions clés & Définitions

• Déficit foncier : Résultat fiscal négatif provenant de charges déductibles liées à des revenus fonciers issus de locations nues.
• Revenu global : Somme des revenus du contribuable servant de base à l’imputation d’une partie du déficit foncier selon les règles prévues.
• Revenus fonciers : Revenus issus de la location d’immeubles, soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales.

📝 Points essentiels

• Le déficit foncier imputable sur le revenu global correspond aux dépenses déductibles à l’exclusion des intérêts d’emprunt.
• La fraction issue des intérêts d’emprunt est reportable et imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an (21 400 € dans certains cas, et 15 300 € pour les immeubles « Cosse » avec conventions ANAH conclues jusqu’au 28 février 2022).
• Le contribuable doit opter pour le régime réel si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.

💡 Astuce mémo

Déficit foncier : charges (hors intérêts) → revenu global plafonné ; intérêts → revenus fonciers sur 10 ans.

📖 6. Rénovation énergétique et plafond doublé

🔑 Notions clés & Définitions

• Passoires thermiques : Logements dont la classe énergétique est dans les catégories E, F ou G, visés par le doublement du plafond de déficit foncier.
• Doublement du plafond : Mécanisme qui augmente la limite annuelle d’imputation du déficit foncier sur le revenu global pour certains travaux de rénovation énergétique.
• Label RGE : Exigence de qualification des entreprises réalisant les travaux, mentionnée comme condition pour bénéficier du dispositif incitatif.

📝 Points essentiels

• Le dispositif double la limite annuelle d’imputation du déficit foncier sur le revenu global de 10 700 € à 21 400 € pour les locations de « passoires thermiques ».
• Les travaux éligibles incluent notamment l’isolation des toitures, murs extérieurs et planchers bas, ainsi que le remplacement de menuiseries et certains travaux de ventilation, chauffage et eau chaude sanitaire.
• Les travaux doivent faire passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D, avec preuve via deux DPE (un avant et un à l’issue, au plus tard le 31/12/2025).
• Conditions de calendrier : devis accepté à compter du 5/11/2022 et paiement entre le 1/01/2023 et le 31/12/2025, avec première application aux revenus 2023 déclarés en 2024.

💡 Astuce mémo

Passoires (E-F-G) → objectif (A-B-C-D) → plafond 21 400 € si devis 5/11/2022 et paiement 2023-2025.

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
1er janvier 2019	Début de la période d’acquisition ouvrant droit à la réduction d’impôt Denormandie.
31 décembre 2026	Fin de la période d’acquisition ouvrant droit à la réduction d’impôt Denormandie.
5 novembre 2018	Annonce du lancement d’un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière.
1er janvier 2013	Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
28 février 2022	Date limite de conclusion des conventions ANAH pour l’exemple de plafond 15 300 € dans le cadre « Cosse ».
5/11/2022	Acceptation du devis à partir de laquelle le dispositif de plafond doublé s’applique.
1/01/2023	Début de la période de paiement ouvrant droit au doublement du plafond (déficit foncier).
31/12/2025	Dernière date de paiement mentionnée et date limite pour le second DPE dans la preuve de changement de classe énergétique.

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre le calcul Denormandie sur le prix de revient incluant frais de notaire et travaux avec un calcul uniquement basé sur le prix d’achat du foncier.
2. Croire que les conditions de travaux Denormandie se limitent au montant 25% sans exigences de performance énergétique et de preuve par second DPE.
3. Mélanger Malraux et Denormandie : Malraux porte sur la restauration d’un immeuble historique/esthétique avec ABF, et Denormandie sur des zones et logements anciens à rénover.
4. Oublier que, pour le déficit foncier, les intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global mais uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
5. Dépasser 10 700 € par an d’imputation sur le revenu global sans tenir compte que la limite est globale pour tous les immeubles et parts du même foyer fiscal.
6. Croire que le doublement du plafond déficit foncier s’applique automatiquement à tous les travaux : il est conditionné à la rénovation énergétique menant à un changement de classe (E-F-G vers A-B-C-D).
7. Se tromper de preuve : le passage de classe énergétique doit être démontré par deux DPE, dont le second au plus tard le 31/12/2025.

✅ Checklist Examen

1. Citer les dates d’acquisition du logement éligible au Denormandie (1er janvier 2019 à 31 décembre 2026).
2. Rappeler que Denormandie exige une location non meublée et une durée minimale de location indiquée dans l’exposé.
3. Donner la règle Denormandie sur les travaux : au moins 25 % du coût total de l’opération.
4. Lister les deux façons de satisfaire la condition Denormandie sur le bouquet/choix des travaux et l’amélioration énergétique d’au moins 30%.
5. Calculer une réduction Denormandie à partir du prix de revient incluant frais de notaire et travaux, en utilisant les taux 12%/18%/21% selon la durée.
6. Mentionner le plafond total de réduction Denormandie de 63 000 € et les limites de plafonnement indiquées (300 000 €/an pour 2 biens et 5 500 €/m2).
7. Expliquer en une phrase le cœur de la loi Malraux : rénovation intégrale, immeuble historique/esthétique, travaux suivis par ABF.
8. Dire la date à partir de laquelle la réduction Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
9. Rappeler la règle du déficit foncier : sur revenu global, ce sont les dépenses déductibles hors intérêts d’emprunt.
10. Donner la limite annuelle d’imputation du déficit foncier sur le revenu global (10 700 € par an) et la règle spécifique pour les intérêts (report 10 ans sur revenus fonciers).
11. Donner la logique du plafond doublé : passage d’une classe E-F-G à A-B-C-D avec double DPE, label RGE, et devis accepté à partir du 5/11/2022.
12. Rappeler la fenêtre de paiement (1/01/2023 à 31/12/2025) et le plafond doublé (21 400 €) pour les passoires thermiques.