Scheda di revisione: Les fondamentaux du logement et de la sécurité

📋 Plan du Cours

1. Définition d’un logement selon le CCH
2. Surface habitable, volume et logement décent
3. Surface corrigée et calcul des impôts locaux
4. Obligations du propriétaire en location
5. Fonctions d’usage et fonctions techniques du logement
6. Étude fonctionnelle par pièce du logement
7. Accessibilité, adaptabilité et domotique
8. Sécurité incendie et réglementation CCH

📖 1. Définition d’un logement selon le CCH

🔑 Notions clés & Définitions

• Code de la Construction et de l’Habitation CCH : Le CCH est le cadre légal qui définit ce qu’est un logement et ses caractéristiques générales.
• Pièces principales : Les pièces principales sont les espaces destinés au séjour et au sommeil, éventuellement avec des chambres isolées.
• Pièces de services : Les pièces de services sont les espaces dédiés aux fonctions domestiques comme cuisine, salle de bain ou d’eau, buanderie et débarras.
• Dégagements et dépendances : Les dégagements et dépendances regroupent les espaces annexes qui complètent l’organisation du logement.

📝 Points essentiels

• Un logement comprend des pièces principales pour le séjour et le sommeil, avec éventuellement des chambres isolées.
• Un logement comprend aussi des pièces de services comme cuisine, salle de bain ou d’eau, buanderie et débarras si le cas se présente.
• Le logement inclut des dégagements et des dépendances pour organiser la circulation et les usages.
• La définition CCH s’appuie sur la combinaison des espaces de vie (principales) et des espaces domestiques (services).
• Les pièces principales et de services sont distinguées car elles n’assurent pas les mêmes fonctions dans le logement.

💡 Astuce mémo

CCH = Principal (vivre) + Service (faire la vie).

📖 2. Surface habitable, volume et logement décent

🔑 Notions clés & Définitions

• Surface habitable : La surface habitable est la surface de plancher retenue après déduction de certaines surfaces et exclusions prévues par la définition.
• Volume habitable : Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multiplié par les hauteurs sous plafond.
• Logement décent : Un logement décent réunit des équipements et moyens permettant l’eau, l’assainissement, les WC et un chauffage.
• Loi Carrez : La loi Carrez encadre la manière de calculer la surface habitable en précisant les déductions et exclusions.

📝 Points essentiels

• La surface habitable doit être de 14 m2 par habitant pour les 4 premiers habitants.
• La surface habitable augmente de 10 m2 par habitant supplémentaire au-delà de 4 habitants.
• Le volume doit être de 33 m3 par habitant et augmente de 23 m3 par habitant supplémentaire au-delà du 4ème.
• Le logement décent comporte un poste d’eau potable, des moyens d’évacuation des eaux usées, des WC et un moyen de chauffage.
• La définition de surface habitable exclut notamment combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, vérandas, et les zones de hauteur inférieure à 1,80 m.
• La surface habitable est calculée sur la surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, cage d’escaliers, fenêtres et gaines.

💡 Astuce mémo

14/10 pour la surface, 33/23 pour le volume (seuil à 4).

📖 3. Surface corrigée et calcul des impôts locaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Surface corrigée : La surface corrigée est la surface habitable ajustée par des coefficients liés à la situation et aux caractéristiques du logement.
• Coefficients de correction : Les coefficients de correction modifient la surface habitable selon des critères comme orientation, ensoleillement, luminosité et chauffage.
• Impôts locaux : Les impôts locaux utilisent la surface corrigée pour déterminer le montant en fonction du niveau de confort.

📝 Points essentiels

• La surface corrigée est obtenue à partir de la surface habitable corrigée par des coefficients.
• Les coefficients portent notamment sur la situation, l’orientation, l’ensoleillement et la luminosité des pièces.
• Les coefficients prennent aussi en compte les moyens de chauffage, la hauteur des plafonds et l’entretien.
• La surface corrigée dépend aussi de la situation dans les étages.
• La surface corrigée sert de base au calcul du montant des impôts locaux selon le niveau de confort de la maison.

💡 Astuce mémo

Surface corrigée = surface habitable × confort (situation + lumière + chauffage + entretien).

📖 4. Obligations du propriétaire en location

🔑 Notions clés & Définitions

• Obligation de délivrer un logement décent : L’obligation de délivrer un logement décent impose au propriétaire de mettre à disposition un logement conforme aux critères de décence.
• Obligation d’entretien et de réparation : L’obligation d’entretien, de réparation et de fonctionnement impose au propriétaire de maintenir le logement en état de marche.
• Jouissance du logement : L’obligation d’assurer la jouissance du logement garantit au locataire l’usage paisible des lieux loués.
• Quittance de loyer gratuite : L’obligation de délivrer une quittance de loyer gratuitement impose au propriétaire de fournir ce document au locataire.

📝 Points essentiels

• Le propriétaire doit délivrer un logement décent au locataire.
• Le propriétaire doit assurer l’entretien, les réparations et le fonctionnement du logement.
• Le propriétaire ne doit pas s’opposer à certains travaux réalisés par le locataire.
• Le propriétaire doit assurer la jouissance du logement pour permettre l’usage du locataire.
• Le propriétaire doit délivrer une quittance de loyer gratuitement.
• Les obligations sont présentées comme cinq catégories générales à connaître pour la location.

💡 Astuce mémo

Décence + Entretien + Non-opposition + Jouissance + Quittance gratuite.

📖 5. Fonctions d’usage et fonctions techniques du logement

🔑 Notions clés & Définitions

• Fonctions d’usage principales : Les fonctions d’usage principales regroupent les besoins que le logement doit satisfaire pour vivre au quotidien.
• Fonctions d’usage secondaires : Les fonctions d’usage secondaires couvrent des besoins complémentaires comme accessibilité, loisirs, travail et communication.
• Fonctions techniques : Les fonctions techniques sont les moyens matériels et organisationnels qui permettent concrètement d’assurer les usages.
• Solutions techniques : Les solutions techniques sont les exemples d’éléments (équipements, mobilier, dispositifs) qui réalisent les fonctions techniques.

📝 Points essentiels

• Les fonctions d’usage principales incluent assurer le sommeil et garantir l’intimité.
• Les fonctions d’usage principales incluent aussi permettre la conception et la prise des repas et permettre l’hygiène corporelle.
• Les fonctions d’usage principales couvrent l’entretien du linge, le maintien d’une température de confort et l’éclairage.
• Les fonctions d’usage principales incluent aussi la protection du bruit, la possibilité de rangement et la facilitation de l’entretien des espaces.
• Les fonctions d’usage secondaires incluent être accessible, permettre des loisirs et le travail, et éviter les infractions et accidents.
• Les fonctions techniques reprennent des actions concrètes comme chauffer ou refroidir, disposer de lumière, protéger du bruit et accueillir des amis via des espaces et équipements.

💡 Astuce mémo

Usage = besoins (vivre) ; Technique = moyens (faire).

📖 6. Étude fonctionnelle par pièce du logement

🔑 Notions clés & Définitions

• Étude fonctionnelle : L’étude fonctionnelle consiste à associer, pour chaque pièce, des fonctions d’usage et des fonctions techniques.
• Fonctions d’usage par pièce : Les fonctions d’usage par pièce décrivent ce que la pièce permet de faire pour répondre aux besoins des occupants.
• Fonctions techniques par pièce : Les fonctions techniques par pièce décrivent les moyens matériels nécessaires pour réaliser les usages.
• Pièce à analyser : Une pièce à analyser est un espace précis du logement pour lequel on doit produire un tableau de fonctions.

📝 Points essentiels

• L’étude fonctionnelle se fait sous forme de tableau pour définir fonctions d’usage principales et fonctions secondaires.
• Le besoin étudié est loger confortablement une famille.
• L’analyse doit être réalisée pour chaque pièce du logement.
• Les pièces explicitement à traiter incluent salle de bain ou douche, salon et cuisine.
• Les pièces à traiter incluent aussi des chambres spécifiques : chambre à coucher pour un couple, pour un adolescent et pour un bébé.
• L’exercice demande d’identifier les fonctions d’usage et les fonctions techniques associées à chaque pièce.

💡 Astuce mémo

Une pièce = un tableau : usages (besoins) + techniques (moyens).

📖 7. Accessibilité, adaptabilité et domotique

🔑 Notions clés & Définitions

• Accessibilité : L’accessibilité désigne l’adaptation des logements et ERP pour permettre l’accès aux personnes à mobilité réduite.
• Adaptabilité : L’adaptabilité correspond à la capacité d’un logement à être ajusté pour répondre à des besoins d’usage différents.
• Domotique : La domotique regroupe des techniques d’électronique, d’automatisme, d’informatique et de télécommunications utilisées dans le bâtiment.
• ERP : Un ERP est un Établissement Recevant du Public concerné par des exigences d’accessibilité et d’adaptabilité.

📝 Points essentiels

• Dans un logement individuel ou un ERP, des mesures d’accessibilité et d’adaptabilité peuvent être nécessaires.
• La domotique peut être mobilisée dans certains cas pour améliorer les usages.
• La domotique inclut des exemples comme commande à distance, gestion d’énergie et alarmes.
• Le droit à l’accessibilité vise les personnes à mobilité réduite.
• La source cite la loi du 11 février 2005 relative à l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des PH.
• L’ANAH peut intervenir dans l’aménagement d’un logement.

💡 Astuce mémo

Accessibilité/Adaptabilité = pour PMR ; Domotique = automatiser (commande, énergie, alarmes).

📖 8. Sécurité incendie et réglementation CCH

🔑 Notions clés & Définitions

• Sécurité incendie : La sécurité incendie regroupe les exigences réglementaires à identifier pour réduire les risques et organiser la conformité.
• Réglementation CCH : La réglementation CCH encadre les règles de sécurité incendie applicables selon le type de bâtiment.
• Logement individuel : Le logement individuel est un cas de bâtiment pour lequel la réglementation CCH doit être identifiée spécifiquement.
• ERP : L’ERP est un type d’établissement pour lequel la réglementation CCH en matière de sécurité incendie doit aussi être identifiée.

📝 Points essentiels

• Le travail consiste à identifier la réglementation définie par le CCH pour la sécurité incendie.
• La réglementation doit être recherchée pour un logement individuel.
• La réglementation doit être recherchée pour un ERP.
• La consigne distingue explicitement deux contextes : logement individuel et ERP.
• L’objectif est de relier la sécurité incendie aux exigences CCH selon le type de bâtiment.

💡 Astuce mémo

Même CCH, mais règles à chercher selon le contexte : individuel vs ERP.

📅 Repères chronologiques

📊 Tableaux de synthèse

Seuils de surface et de volume selon le nombre d’habitants

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre surface habitable et surface corrigée : la première est calculée avec déductions/exclusions, la seconde est ajustée par coefficients pour les impôts locaux.
2. Oublier le seuil à 4 habitants : les majorations de surface et de volume changent après le 4ème.
3. Se tromper sur les exclusions de la surface habitable : combles non aménagés, caves/sous-sols/garages/vérandas et zones de hauteur < 1,80 m ne sont pas comptées.
4. Mélanger fonctions d’usage et fonctions techniques : les usages décrivent les besoins, les techniques décrivent les moyens concrets.
5. Croire que les obligations du propriétaire se limitent à l’entretien : la liste inclut aussi décence, jouissance, non-opposition à certains travaux et quittance gratuite.
6. Penser que l’accessibilité ne concerne que les ERP : la source mentionne aussi des mesures dans certains logements individuels.

✅ Checklist Examen

1. Définir un logement selon le CCH en citant pièces principales, pièces de services, dégagements et dépendances.
2. Calculer ou vérifier les seuils de surface habitable (14 m2 puis +10 m2) et de volume habitable (33 m3 puis +23 m3) en fonction du nombre d’habitants.
3. Expliquer ce qu’est un logement décent et citer les éléments exigés : eau potable, évacuation des eaux usées, WC (selon maison/im immeuble), chauffage.
4. Décrire la méthode de calcul de la surface habitable : déductions (murs, cloisons, etc.) et exclusions (combles non aménagés, caves, garages, vérandas, hauteur < 1,80 m).
5. Définir la surface corrigée et lister les types de coefficients mentionnés (situation, orientation, ensoleillement, luminosité, chauffage, hauteur des plafonds, entretien, étage).
6. Relier la surface corrigée au calcul des impôts locaux en fonction du niveau de confort.
7. Lister les 5 obligations générales du propriétaire en location : décence, entretien/réparation/fonctionnement, non-opposition à certains travaux, jouissance, quittance gratuite.
8. Distinguer fonctions d’usage principales vs secondaires et donner des exemples pour chacune (sommeil/intimité/repas/hygiène vs accessibilité/loisirs/travail/communication).
9. Distinguer fonctions techniques et solutions techniques, avec des exemples d’équipements ou dispositifs (chauffage/climatisation, lumière, isolation phonique, mobilier).
10. Réaliser l’étude fonctionnelle par pièce : produire un tableau pour chaque pièce demandée (SDB/douche, salon, cuisine, chambres couple/adolescent/bébé).
11. Expliquer accessibilité et adaptabilité, citer la domotique et ses exemples (commande à distance, gestion d’énergie, alarmes), et rappeler le lien avec la loi du 11 février 2005 et l’ANAH.
12. Identifier le cadre de sécurité incendie à rechercher dans le CCH en distinguant logement individuel et ERP.