Ficha de revisão: Principes et limites du droit de propriété

📋 Plan du Cours

1. Caractère absolu du droit de propriété
2. Primauté du droit de propriété sur le logement
3. Droit au logement décent et recours contre l’État
4. Primauté sur la vie privée et le domicile
5. Restrictions légales à l’absolutisme de l’usage
6. Restrictions légales au fructus et encadrement des loyers
7. Restrictions légales à l’abusus et droits de préemption
8. Abus du droit de propriété et faute intentionnelle
9. Troubles anormaux de voisinage et seuil de normalité
10. Responsabilité de plein droit pour trouble anormal
11. Fait justificatif d’antériorité et préoccupation
12. Non-usage, absence de prescription et revendication

📖 1. Caractère absolu du droit de propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Absolutisme du droit de propriété : Principe selon lequel le droit de propriété est présenté comme le plus étendu et le plus ferme, notamment face aux autres droits.
• Article 544 du code civil : Disposition qui affirme que le droit de propriété est le plus absolu, servant de base à sa protection renforcée.
• Primauté du droit de propriété : Règle de concours entre droits fondamentaux où la propriété est traitée comme devant primer sur d’autres droits, en particulier le logement.
• Occupation sans droit ni titre : Situation où un occupant détient un immeuble sans autorisation ni titre valable, permettant au propriétaire d’agir en justice.
• Juge des référés : Juridiction compétente pour ordonner rapidement des mesures conservatoires ou de remise en état dans les conditions prévues par le CPC.

📝 Points essentiels

• Le droit de propriété est qualifié d’absolu, exclusif et perpétuel, ce qui renforce sa protection.
• L’article 544 du code civil sert de fondement à l’idée que le droit de propriété est le plus absolu.
• La primauté du droit de propriété conduit en principe à exclure l’occupant sans droit ni titre du logement concerné.
• Dans l’affaire Civ.3, 20 janvier 2010, la Cour de cassation censure la cour d’appel qui avait refusé la compétence du juge des référés.
• L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite relevant du juge des référés (ex-809 al.1, devenu 835 al.1).
• La Cour de cassation retient que la compétence en référé ne dépend pas du fait que l’occupation soit non violente ou sans dégradation, ni de la possibilité d’invoquer le droit au logement.

💡 Astuce mémo

544 = « le plus absolu » : propriété → prime → référé si occupation sans titre (trouble manifestement illicite).

📖 2. Primauté du droit de propriété sur le logement

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de propriété : Droit réel conférant au propriétaire la maîtrise de son immeuble et la possibilité d’en récupérer la jouissance.
• Occupant sans droit ni titre : Personne qui occupe un logement sans base juridique (bail expiré, absence de titre), ce qui fonde la revendication du propriétaire.
• Juge des référés : Juridiction compétente pour ordonner rapidement certaines mesures, notamment lorsque l’occupation d’un immeuble est manifestement illicite.
• Droit au logement : Droit reconnu par le droit interne et encadré par des textes successifs, visant l’accès à un logement décent et indépendant ou le maintien.
• Article 8 CEDH : Disposition protégeant le respect de la vie privée et familiale, incluant le domicile, pouvant être invoqué contre une expulsion.

📝 Points essentiels

• L’occupation d’un immeuble appartenant à autrui, manifestement illicite, détermine la compétence du juge des référés.
• La jurisprudence constante écarte l’argument tiré du droit au logement pour refuser l’expulsion du propriétaire.
• Le fait que l’occupation ait eu lieu sans violence ni dégradation ne change pas la solution en faveur du propriétaire.
• Un occupant dont le bail a pris fin devient un occupant sans droit ni titre, même s’il n’y a pas eu de violence lors de l’occupation.
• La Cour de cassation privilégie le droit de propriété malgré l’invocation du domicile au titre de l’article 8 CEDH.
• La Cour de cassation a déjà demandé aux juges du fond d’examiner la proportionnalité des mesures d’expulsion au regard de la vie privée et familiale (ex. Civ.3, 17 décembre 2015, n°14-22095).

💡 Astuce mémo

Propriété d’abord : occupant sans titre = expulsion possible, même avec argument “droit au logement” ou “domicile” (art. 8 CEDH).

📖 3. Droit au logement décent et recours contre l’État

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit au respect du domicile (article 8) : Droit conventionnel protégeant le domicile et la vie privée et familiale, pouvant être mis en balance avec d’autres droits.
• Droit de propriété : Droit permettant au propriétaire de recouvrer la maîtrise du bien, susceptible d’emporter la balance dans certaines situations d’occupation illicite.
• Obligation positive de l’État : Obligation, reconnue par la CEDH, d’agir pour assurer des conditions effectives liées aux droits protégés, sous peine de sanction en cas de carence.
• Exécution complète des décisions : Exigence selon laquelle l’exécution d’une décision de justice doit être intégrale et non partielle, même si une indemnisation est versée.
• Concours de la force publique : Mécanisme du droit interne imposant à l’État de prêter son aide à l’exécution des décisions ayant force exécutoire lorsqu’il est requis.

📝 Points essentiels

• La proportionnalité peut conduire à ne pas faire toujours primer le droit de propriété sur le droit au respect du domicile, selon la nature et les effets de la mesure envisagée.
• La Cour de cassation admet que l’expulsion ou la démolition peut être non disproportionnée quand l’occupant est sans droit ni titre ou quand un empiètement sur le terrain d’autrui impose le rétablissement du droit du sol
• Dans ces hypothèses, l’ingérence dans le domicile de l’occupant protégé par l’article 8 ne doit pas être jugée disproportionnée au regard de la gravité de l’atteinte au droit de propriété.
• La CEDH condamne la France quand l’État laisse s’écouler une longue période sans exécuter une décision d’expulsion, malgré l’existence d’un jugement exécutoire.
• Arrêt MATHEUS c. France (31 mars 2005) : la France est condamnée notamment sur l’article 1er du premier protocole additionnel et sur l’article 6 § 1 (droit d’accès au juge et d’obtenir l’exécution des décisions).
• La CEDH juge que des motivations sociales ne justifient pas seize années d’occupation illégale sans solution de relogement, et sanctionne la carence de l’État.

💡 Astuce mémo

Balance article 8 ↔ propriété : si l’occupant est sans droit, la propriété “récupère” ; si l’État tarde 16 ans, la CEDH “condamne la carence” (indemniser ≠ exécuter).

📖 4. Primauté sur la vie privée et le domicile

🔑 Notions clés & Définitions

• Article 17 Charte des droits fondamentaux : Disposition de la Charte qui autorise la réglementation de l’usage des biens par la loi, si c’est nécessaire à l’intérêt général.
• Article 1er du Protocole additionnel n°1 CEDH : Texte de la CEDH qui précise que les États peuvent adopter des lois pour réglementer l’usage des biens ou assurer le paiement d’impôts et autres contributions.
• Réquisition préfectorale de logements vacants : Mécanisme légal permettant à l’État de mobiliser des logements vacants, notamment pour mettre en œuvre le droit au logement.
• Décision n°98-403 DC du 29 juillet 1998 : Décision du Conseil constitutionnel qui valide la possibilité de restreindre les attributs de la propriété si l’intérêt général le justifie.
• Loi ELAN du 23 novembre 2018 : Loi qui prolonge la logique de réquisition en permettant la réquisition de locaux vacants depuis plus de 12 mois pour l’hébergement d’urgence.

📝 Points essentiels

• La Charte de l’UE admet que l’usage des biens soit réglementé par la loi lorsque c’est nécessaire à l’intérêt général.
• Le Protocole additionnel n°1 à la CEDH maintient la marge des États pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général et pour assurer le paiement d’impôts, amendes et contributions.
• La réquisition de logements vacants est prévue par le Code de la construction et de l’habitation (L641-1 et suivants) pour mettre en œuvre le droit au logement.
• Le régime de réquisition peut être prononcé par le préfet et a été institué par la loi du 29 juillet 1998.
• Le Conseil constitutionnel juge qu’une restriction peut viser l’intérêt général sans dénaturer la propriété, à condition qu’elle ne soit pas d’une gravité telle qu’elle fasse disparaître le caractère même du droit.
• Dans la décision n°98-403 DC du 29 juillet 1998, la limitation du droit d’usage pour une période déterminée est admise si elle ne dénature pas le sens et la portée du droit de propriété.

💡 Astuce mémo

Intérêt général = loi + limites de l’usage, mais pas de dénaturation de la propriété.

📖 5. Restrictions légales à l’absolutisme de l’usage

🔑 Notions clés & Définitions

• Confiscation générale : Mesure de confiscation où l’État peut s’approprier l’intégralité des biens d’une personne condamnée, réservée aux crimes les plus graves.
• Confiscation particulière : Mesure de confiscation visant des faits moins graves et portant sur un bien déterminé à l’origine du délit ou jugé dangereux.
• AGRASC : Établissement public administratif chargé de gérer les biens saisis et confisqués en France.
• Fructus : Prérogative du propriétaire liée à la perception des revenus tirés du bien, notamment les loyers via le bailleur.
• Droit de préemption urbain : Droit permettant à une commune, dans certaines zones, de se porter acquéreur d’un bien afin de primer sur des acquéreurs privés.

📝 Points essentiels

• Il existe deux types de confiscations : générale et particulière, avec des conditions de gravité et d’assiette différentes.
• La confiscation générale vise l’intégralité des biens et est réservée aux crimes les plus graves comme les génocides et crimes contre l’humanité.
• La confiscation particulière concerne des faits délictueux moins graves et un bien spécifique lié au délit ou dangereux (ex. armes, argent de la drogue).
• En France, les biens saisis et confisqués sont gérés par l’AGRASC.
• Les restrictions au fructus passent notamment par la réglementation des baux et par des plafonnements de loyers.
• Pour les baux d’habitation, l’encadrement des loyers s’applique dans les villes/communes situées en zones dites « tendues », avec un plafond au mètre carré (loyer de référence majoré).

💡 Astuce mémo

Confiscation = « général = tout », « particulier = le bien du délit » ; Fructus = « loyers plafonnés ».

📖 6. Restrictions légales au fructus et encadrement des loyers

🔑 Notions clés & Définitions

• SAFER : Société d’aménagement foncier et d’établissement rural, titulaire d’un droit de préemption sur certains terrains agricoles lors d’une vente.
• Droit de préemption SAFER : Prérogative permettant à la SAFER de se substituer à l’acquéreur initial pour acheter un bien mis en vente.
• Pacte de préférence : Convention par laquelle le vendeur réserve la vente de son bien à une personne déterminée en lui accordant la priorité le jour où il décide de vendre.
• Abus du droit de propriété : Théorie sanctionnant l’exercice du droit de propriété lorsqu’il dégénère en faute, notamment par usage détourné ou malveillant.
• Troubles anormaux de voisinage : Régime de responsabilité fondé sur l’existence d’une gêne importante excédant les inconvénients normaux du voisinage, sans exiger la faute.

📝 Points essentiels

• La préemption SAFER est prévue par les articles L143-1 et suivants du Code rural, notamment pour des ventes de terrains agricoles.
• Le mécanisme se situe entre la promesse de vente et l’acte authentique : le notaire informe la SAFER pour qu’elle décide de préempter ou non.
• Si la SAFER préempte, la commission locale rétrocède le bien à un attributaire choisi par l’administration locale selon un projet lié aux enjeux d’aménagement (ex. installation d’un jeune agriculteur).
• Les musées nationaux disposent d’un droit de préemption leur permettant de se substituer à l’acquéreur d’une œuvre d’art vendue dans une vente publique, depuis la loi du 31 décembre 1921.
• À côté des restrictions locales, existent des restrictions conventionnelles comme le pacte de préférence, qui réserve la vente à une personne déterminée.
• La théorie de l’abus du droit sanctionne un usage abusif du droit de propriété nécessitant la démonstration d’une faute (ex. construire pour gêner le voisin sans utilité personnelle).

💡 Astuce mémo

SAFER = Substitution Après promesse (notaire informe) ; Voisinage = Gêne anormale sans faute.

📖 7. Restrictions légales à l’abusus et droits de préemption

🔑 Notions clés & Définitions

• Abus de droit de propriété : L’abus de droit de propriété est une utilisation du droit de propriété caractérisée par une faute intentionnelle visant à nuire au voisin.
• Troubles anormaux de voisinage : Les troubles anormaux de voisinage sont des inconvénients objectifs qui dépassent la mesure des contraintes normales du voisinage, même sans faute.
• Seuil de normalité : Le seuil de normalité est la limite au-delà de laquelle la gêne devient anormale et ouvre droit à réparation.
• Responsabilité de plein droit : La responsabilité de plein droit est une responsabilité qui s’applique sans exiger la preuve d’une faute pour condamner l’auteur du trouble.
• Article 1253 du code civil : L’article 1253 du code civil fixe le régime légal de responsabilité pour trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

📝 Points essentiels

• Les troubles anormaux de voisinage protègent le voisin contre une gêne importante causée par l’exercice du droit de propriété, sans exiger l’idée de faute.
• La distinction clé oppose l’excessif à l’abusif : l’excessif renvoie au dépassement du seuil de normalité, l’abusif suppose une intention de nuire.
• L’abus de droit de propriété exige une faute intentionnelle, tandis que les troubles anormaux de voisinage peuvent exister sans faute.
• Le seuil de normalité est apprécié souverainement par les juges du fond, et le trouble anormal dépasse un niveau de gravité et de tolérance.
• La responsabilité pour trouble anormal de voisinage a été construite par la jurisprudence à partir de l’article 1382 du code civil, puis consacrée par un principe selon lequel nul ne doit causer un trouble anormal de vo
• Les troubles peuvent viser des catégories variées : troubles visuels (transformateur EDF), troubles esthétiques (caravanes, camions entassés).

💡 Astuce mémo

Seuil de normalité = limite objective : au-delà, c’est anormal (pas besoin de faute).

📖 8. Abus du droit de propriété et faute intentionnelle

🔑 Notions clés & Définitions

• Responsabilité de plein droit : La responsabilité de plein droit permet d’engager l’auteur du trouble sans exiger la preuve d’une faute, dès lors que les conditions légales sont réunies.
• Trouble excédant les inconvénients normaux : Le trouble excédant les inconvénients normaux correspond à une nuisance jugée anormale par rapport à ce que les voisins doivent supporter.
• Fait justificatif d’antériorité et de préoccupation : Le fait justificatif d’antériorité permet d’écarter la responsabilité lorsque l’activité à l’origine du trouble existait avant l’acte transférant la jouissance ou la prise de possession.
• Activités conformes aux lois et règlements : Les activités doivent respecter les exigences légales et réglementaires et se poursuivre sans aggravation du trouble anormal.
• Patrimoine sensoriel des campagnes : La protection du patrimoine sensoriel vise à limiter les plaintes fondées sur des nuisances typiques de la vie rurale, comme certains bruits ou odeurs.

📝 Points essentiels

• L’article 1253 du code civil consacre une responsabilité de plein droit pour le dommage causé par un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.
• L’absence de faute ne suffit pas à échapper à la condamnation : les juges du fond doivent caractériser l’anormalité de la nuisance.
• Le fait justificatif vise les nuisances provenant d’activités de toute nature (agricole, industrielle, commerciale, artisanale, touristique, culturelle, aéronautique).
• La responsabilité n’est pas engagée si les activités existaient antérieurement à l’acte transférant la propriété ou la jouissance, ou à défaut à la date d’entrée en possession du lésé.
• Les activités doivent être conformes aux lois et règlements et se poursuivre dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles sans aggravation du trouble anormal.
• La préoccupation et l’antériorité étaient déjà prévues par l’ancien article L112-16 du code de la construction et de l’habitation, devenu l’article L113-8 après recodification, puis intégrées au code civil par la loi du

💡 Astuce mémo

Plein droit = pas de faute, mais anormalité à prouver ; Antériorité + préoccupation = bouclier si pas d’aggravation.

📖 9. Troubles anormaux de voisinage et seuil de normalité

🔑 Notions clés & Définitions

• Trouble anormal de voisinage : Notion de droit civil qui permet de sanctionner un trouble dépassant la mesure normale supportable entre voisins.
• Seuil de normalité : Critère de comparaison qui sert à apprécier si un bruit ou un autre inconvénient reste dans les limites ordinaires de voisinage.
• Patrimoine sensoriel des campagnes : Ensemble des sons et odeurs caractéristiques des campagnes françaises, protégé par une loi spécifique.
• Code de la santé publique : Texte qui classe les bruits afin d’aider à déterminer des niveaux en décibels caractérisant une nuisance.
• Loi du 29 janvier 2021 : Loi visant à définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises et à encadrer l’invocation de certains troubles.

📝 Points essentiels

• Le chant d’un coq peut être discuté au regard du trouble anormal, même si le bruit est en principe propre au coq.
• Dans l’affaire du « coq Maurice » (tribunal d’instance de Rochefort-sur-Mer, 5 septembre 2019), l’huissier a constaté un chant de faible intensité, intermittent, entre 6h30 et 7h00, ce qui a conduit à écarter le trouble.
• L’arrêt de cassation du 16 mars 2023 (n°22-11658) mobilise le code de la santé publique pour classer les bruits et déterminer des décibels caractérisant une nuisance.
• Dans l’arrêt du 14 décembre 2017 (n°16-22509), des batraciens dans une mare de voisins ont été mesurés par huissier à 63 décibels, ce qui a été qualifié de trouble anormal de voisinage.
• La loi du 29 janvier 2021 vise à empêcher l’invocation des troubles anormaux de voisinage lorsque la source provient du patrimoine sensoriel des campagnes.
• La loi du 29 janvier 2021 modifie la loi L110-1 du code de l’environnement en incluant « les sons et les odeurs qui les caractérisent » dans le patrimoine commun de la Nation, avec une portée symbolique sans sanctions.

💡 Astuce mémo

Coq ou grenouilles : mesure (décibels) + intensité/intermittence ; si c’est « patrimoine sensoriel », la demande en trouble anormal est bloquée.

📖 10. Responsabilité de plein droit pour trouble anormal

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de propriété : Droit réel conférant au propriétaire la maîtrise de son bien, notamment l’usage et la perception des fruits.
• Usus et fructus : Attributs classiques de la propriété : l’usage du bien et la perception de ses fruits.
• Trouble anormal : Trouble qualifié d’exceptionnel ou dépassant la simple gêne, permettant au propriétaire de s’opposer à l’usage de l’image de son bien.
• Trouble certain : Trouble exigé à une étape antérieure de la jurisprudence, devant être établi comme certain pour fonder l’opposition du propriétaire.
• Droit à l’image du bien : Idée selon laquelle l’image d’un bien pourrait relever d’un droit exclusif du propriétaire, ensuite nuancée par la jurisprudence.

📝 Points essentiels

• Le propriétaire est présenté comme maître de son bien, avec un droit exclusif d’en exploiter l’usage et d’en percevoir les fruits, y compris d’interdire des exploitations photographiques lucratives.
• Arrêt 2 mai 2001 (1re civ., n° 99-10.709) : les juges du fond doivent préciser en quoi l’exploitation d’une photographie cause un trouble certain au droit d’usage et de jouissance.
• Arrêt 7 mai 2004 (Ass. plén.) : le propriétaire ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image du bien, mais peut s’opposer à l’utilisation par un tiers si elle lui cause un trouble anormal.
• L’Ass. plén. opère un recul de la conception absolue de la propriété en remplaçant l’exigence de trouble certain par celle de trouble anormal.
• Arrêt 5 juillet 2005 (1re civ.) : l’opposition du propriétaire n’est possible que si l’utilisation du cliché lui cause un trouble anormal, et l’absence de preuve entraîne le rejet des demandes.
• Arrêt 5 juillet 2005 (1re civ.) : des copropriétaires échouent faute d’éléments prouvant une perturbation de la tranquillité ou de l’intimité, y compris au regard d’indications de situation géographique.

💡 Astuce mémo

Trouble anormal = pas un simple “désagrément” : il faut une gêne exceptionnelle prouvée pour bloquer l’usage de l’image du bien.

📖 11. Fait justificatif d’antériorité et préoccupation

🔑 Notions clés & Définitions

• Liberté d’expression : Liberté fondamentale permettant de diffuser des idées et informations, y compris via des contenus publiés en ligne.
• Droit à l’image des biens : Principe jurisprudentiel permettant au propriétaire de s’opposer à l’exploitation de l’image de ses biens lorsque la diffusion lui cause un trouble.
• Article L. 621-42 Code du patrimoine : Dispositif légal imposant une autorisation préalable du gestionnaire pour l’usage commercial de l’image des immeubles des domaines nationaux.
• Domaine public immobilier de l’État : Catégorie de biens appartenant à l’État et affectés à l’usage public, relevant d’un régime spécifique de gestion.
• Caractère perpétuel du droit de propriété : Propriété conçue comme durable dans le temps, transmise aux héritiers et ne s’éteignant pas par le seul décès du titulaire.

📝 Points essentiels

• Arrêt du 10 juillet 2024 : un propriétaire peut s’opposer à la diffusion d’une vidéo réalisée sur sa propriété, y compris en référé, si la diffusion lui cause un trouble manifestement établi.
• L’affaire portait sur des images et vidéos publiées par une association, tournées sans autorisation dans les locaux d’une société, avec invocation de la liberté d’expression.
• Article L. 621-42 : l’usage commercial de l’image des immeubles des domaines nationaux sur tout support exige une autorisation préalable du gestionnaire de la partie concernée.
• Avant la loi du 7 juillet 2016, la jurisprudence administrative refusait un droit exclusif de l’administration sur l’image de ses biens.
• Conseil d’État 13 avril 2018 (Kronenbourg) : les photographies antérieures à 2016 relevaient du droit antérieur, sans autorisation imposée par le gestionnaire.
• Château de Chambord : le gestionnaire ne disposait d’aucun pouvoir d’imposer une autorisation préalable pour l’image commerciale avant 2016, donc pas de faute à ce titre; seul un trouble anormal pouvait fonder une indemn

💡 Astuce mémo

Antériorité = “avant 2016, pas d’exclusivité” : si les prises de vues sont antérieures, on retombe sur le trouble (pas sur l’autorisation L. 621-42).

📖 12. Non-usage, absence de prescription et revendication

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de propriété perpétuel : Le droit de propriété est perpétuel, car il ne connaît pas de limite de temps et dure tant que la chose existe.
• Droit de propriété imprescriptible : Le droit de propriété est imprescriptible, ce qui signifie qu’il ne se perd pas par l’écoulement du temps.
• Non-usage du bien : Le non-usage correspond au fait de ne pas user d’un bien sans que cela fasse disparaître la qualité de propriétaire.
• Prescription extinctive : La prescription extinctive est un mécanisme par lequel un droit peut s’éteindre faute d’exercice pendant un certain temps.
• Action en revendication : L’action en revendication permet à un prétendu propriétaire de réclamer la restitution de la chose à son détenteur.

📝 Points essentiels

• Le droit de propriété ne s’éteint pas à la mort du titulaire : il se transmet aux héritiers.
• La propriété dure tant que la chose existe, jusqu’à destruction, abandon ou vente décidée par le propriétaire.
• Le caractère perpétuel cesse seulement en cas de contrainte, notamment expropriation pour utilité publique ou saisie.
• Le non-usage n’éteint pas le droit de propriété : propriétaire un jour, propriétaire toujours.
• Il n’existe pas de prescription extinctive du droit de propriété : le droit ne s’éteint pas par l’inaction.
• L’action en revendication est imprescriptible car elle est attachée au droit de propriété imprescriptible.

💡 Astuce mémo

Propriété = pas de temps (imprescriptible) et pas d’oubli (non-usage) : donc revendication sans limite.

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
20 janvier 2010	Civ.3 : censure relative à la compétence du juge des référés en cas d’occupation sans droit ni titre
31 mars 2005	CEDH, arrêt MATHEUS c. France : condamnation pour carence d’exécution (16 ans)
29 juillet 1998	Décision n°98-403 DC : constitutionnalité des restrictions par réquisition (limitation dans le temps sans dénaturation)

📊 Tableaux de synthèse

Primauté et balance des droits en matière d’occupation illicite

Question	Principe	Tempérament
Compétence du juge des référés	Occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui manifestement illicite → compétence	Peu importe l’absence de violence/dégradation et la possibilité d’invoquer le droit au logement
Concours propriété / droit au domicile (art. 8 CEDH)	En principe, le propriétaire ne peut pas se voir refuser l’expulsion au motif du domicile	La Cour de cassation exige une appréciation de proportionnalité, mais admet l’expulsion/démolition quand c’est la seule mesure pour recouvrer la plénitude du droit de propriété (atteinte non disproportionnée)
Carence de l’État (exécution)	L’exécution doit être complète, parfaite et non partielle	La CEDH sanctionne l’inertie de l’État malgré l’existence d’un jugement exécutoire (obligation positive)

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre compétence du juge des référés et examen au fond : en référé, l’occupation manifestement illicite suffit, sans exiger une discussion complète de la proportionnalité.
2. Croire que l’absence de violence ou de dégradation empêche l’expulsion : la jurisprudence constante écarte cet argument en matière d’occupation sans droit ni titre.
3. Penser que le droit au logement (ou l’art. 8 CEDH) permet de refuser l’expulsion du propriétaire : le cours indique que la propriété prime en principe, avec seulement une logique de proportionnalité dans certains cas.
4. Mélanger indemnisation et exécution : la CEDH rappelle que l’indemnisation ne remplace pas une exécution complète, parfaite et non partielle.
5. Confondre abus de droit et troubles anormaux : l’abus suppose une faute intentionnelle (intention de nuire), alors que les troubles anormaux peuvent exister sans faute.
6. Croire que le trouble anormal exige un trouble “certain” : l’Assemblée plénière substitue l’exigence de trouble “anormal” (et non “certain”) pour le droit à l’image.
7. Oublier le fait justificatif d’antériorité/préoccupation : une activité antérieure (et conforme, sans aggravation) peut écarter la responsabilité malgré l’existence d’un trouble anormal.

✅ Checklist Examen

1. Définir le caractère absolu du droit de propriété et expliquer le rôle de l’article 544 du code civil dans la protection renforcée.
2. Expliquer la primauté du droit de propriété sur le droit au logement et sur le droit au respect de la vie privée et familiale (art. 8 CEDH) en cas d’occupation sans droit ni titre.
3. Maîtriser la compétence du juge des référés : citer l’idée que l’occupation manifestement illicite détermine la compétence, et rappeler la censure Civ.3 20 janvier 2010.
4. Savoir distinguer la logique de proportionnalité : quand la Cour de cassation tempère l’emport du droit de propriété, et quand elle considère l’expulsion/démolition comme seule mesure permettant de recouvrer la plénitude
5. Connaître l’apport de la CEDH (MATHEUS) : obligation positive de l’État, carence sanctionnée, et distinction indemnisation ≠ exécution complète.
6. Expliquer pourquoi l’exécution doit être complète, parfaite et non partielle, et rappeler le concours de la force publique (idée générale et article L153-1).
7. Présenter les restrictions légales à l’absolutisme : intérêt général (art. 17 Charte et art. 1er P1 CEDH) et contrôle du Conseil constitutionnel (pas de dénaturation).
8. Savoir illustrer les restrictions à l’usus (réquisition, loi du 29 juillet 1998, puis loi ELAN 23 novembre 2018) et leurs conditions temporelles.
9. Savoir illustrer les restrictions au fructus (encadrement des loyers en zones tendues, plafonnement) et les restrictions à l’abusus par les droits de préemption (locataire, DPU, SAFER, musées).
10. Expliquer la théorie de l’abus de droit de propriété : faute intentionnelle, critères (absence d’utilité personnelle + intention de nuire) et sanctions (dommages + suppression).
11. Expliquer la théorie des troubles anormaux de voisinage : seuil de normalité, responsabilité sans faute, fondement jurisprudentiel puis consécration légale (article 1253) et limites (antériorité/préoccupation, conformité
12. Maîtriser le droit à l’image des biens : évolution jurisprudentielle (trouble certain puis trouble anormal) et articulation avec la liberté d’expression (référé possible si trouble manifestement établi).