Hoja de repaso: Introduction à la copropriété immobilière

📋 Plan du Cours

1. Champ d’application de la copropriété
2. Structure de la copropriété par lots
3. Parties communes et parties privatives
4. Tantièmes et état descriptif de division
5. Règlement de copropriété et majorités
6. Clauses obligatoires et destination de l’immeuble
7. Clauses interdites et clauses réputées non écrites
8. Procès-verbal d’assemblée générale et nullité
9. Contestation des décisions d’assemblée générale
10. Droits d’usage, jouissance et limites
11. Droit de disposer et de diviser le lot

📖 1. Champ d’application de la copropriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi du 10 juillet 1965 : La loi du 10 juillet 1965 fixe le cadre juridique de la copropriété des immeubles bâtis et en définit le champ d’application.
• Immeuble bâti : Un immeuble bâti est un immeuble entrant dans le régime légal de la copropriété, contrairement au terrain nu.
• Terrain nu : Le terrain nu échappe au statut de la copropriété des immeubles bâtis et relève plutôt du régime de l’indivision.
• Copropriété : La copropriété existe dès qu’un immeuble comporte au moins deux propriétaires distincts, chacun disposant de droits sur des parties privatives et communes.
• Indivision : L’indivision correspond à une situation où un terrain nu appartient simultanément à plusieurs personnes, sans application du statut de la copropriété.

📝 Points essentiels

• Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est posé par la loi du 10 juillet 1965, notamment à son article 1er.
• Le terrain nu n’entre pas dans le champ du statut de la copropriété et relève du régime de l’indivision.
• Le statut s’applique dès qu’il existe des lots à usage d’habitation, mais il n’interdit pas de soumettre volontairement un immeuble à usage commercial au statut.
• La copropriété suppose au moins deux propriétaires différents, tandis qu’un immeuble à propriétaire unique ne relève pas de la copropriété.
• Le statut peut aussi viser certains lotissements en copropriété horizontale, si le terrain n’a pas fait l’objet d’une division parcellaire.
• Le statut s’applique si les conditions de l’article 1er sont réunies, tout en supposant une structure de copropriété pouvant être organisée et éventuellement modifiée.

💡 Astuce mémo

Bâti = copro ; Nu = indivision ; 2 propriétaires = copro (sinon pas de copro).

📖 2. Structure de la copropriété par lots

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est le document contractuel qui fixe l’organisation et les règles de vie de l’immeuble pour les copropriétaires et, en pratique, pour les occupants.
• Destination de l’immeuble : La destination de l’immeuble désigne l’ensemble des conditions au vu desquelles un copropriétaire a acheté son lot, notamment les clauses, documents contractuels, caractéristiques physiques et situation des occupants.
• Clause d’habitation exclusive bourgeoise : La clause d’habitation exclusive bourgeoise interdit toute activité professionnelle dans l’immeuble.
• Clause d’habitation bourgeoise : La clause d’habitation bourgeoise n’interdit que les activités commerciales, les activités professionnelles restant autorisées.
• Clause pénale : La clause pénale prévoit à l’avance la sanction applicable en cas d’inexécution d’une obligation prévue par le règlement.

📝 Points essentiels

• Les modifications portant sur la destination de l’immeuble ou les conditions de jouissance exigent l’unanimité des décisions.
• Le règlement doit contenir des clauses obligatoires : destination, modalités de jouissance des parties privatives et communes, et modalités d’administration des parties communes.
• Le règlement peut contenir des clauses facultatives, notamment sur le recouvrement des charges, la souscription d’assurances, le stationnement, ou des limitations, sans remettre en cause les droits des copropriétaires au
• Certaines clauses sont interdites et réputées non écrites : clauses discriminatoires, interdiction d’avoir un animal familier, clauses imposant de vendre un lot en sanction, ou imposant de demander une autorisation à l’«
• La clause interdisant la vente séparée de lots accessoires est valable si elle est justifiée par la destination de l’immeuble.
• Le règlement s’impose comme un contrat d’adhésion : le copropriétaire ne peut s’y soustraire qu’en vendant son lot, et les obligations se transmettent à l’acquéreur ; en principe, il est annexé au bail et s’impose aussi,

💡 Astuce mémo

Destination = « ce que l’immeuble est » ; Habitation bourgeoise = commerce interdit, pro autorisée ; Exclusive bourgeoise = tout pro interdit.

📖 3. Parties communes et parties privatives

🔑 Notions clés & Définitions

• Parties communes : Les parties communes sont les éléments de l’immeuble affectés à l’usage ou à la destination de l’ensemble des copropriétaires, relevant du syndicat.
• Parties privatives : Les parties privatives sont les lots réservés à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, rattachés à des droits privatifs dans l’EDD.
• Changement d’emprise : Le changement d’emprise est la modification de la surface ou de l’étendue des droits de copropriété, par vente ou acquisition de parties communes.
• Changement d’affectation : Le changement d’affectation est la transformation d’une partie privative en partie commune (ou l’inverse), entraînant une modification de l’EDD et des tantièmes.
• Droit de surélévation : Le droit de surélévation est un droit réel immobilier accessoire aux parties communes, exercé par le syndicat pour créer de nouveaux locaux.

📝 Points essentiels

• La scission d’une copropriété peut être partielle : le syndicat initial n’est pas dissous s’il subsiste des équipements communs (ex. voies d’accès, tout-à-l’égout) à gérer.
• Le changement d’emprise peut se faire par vente d’une partie commune (diminution de l’emprise) ou par acquisition d’une partie commune (augmentation de l’emprise).
• Si la vente d’une partie commune résulte d’une obligation légale, la décision se prend à la majorité des voix de toute la copropriété.
• Si la vente ne résulte pas d’une obligation légale, la décision se vote en AG à la majorité des copropriétaires en nombre représentant au moins 2/3 des voix du syndicat.
• Si la conservation de la partie commune est nécessaire au maintien de l’immeuble, la décision de vendre ne peut pas être prise dans les conditions de majorité indiquées pour les ventes non obligatoires.
• L’achat d’une partie commune augmente l’emprise et la valeur : la décision se prend à la majorité des copropriétaires en nombre représentant 2/3 des voix du syndicat.

💡 Astuce mémo

Emprise = acheter/vendre ; Affectation = transformer PP↔PC ; Surélévation = syndicat décide pour créer.

📖 4. Tantièmes et état descriptif de division

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndicat des copropriétaires : Personne morale formée par l’ensemble des copropriétaires, distincte de chacun de ses membres.
• Syndicat principal : Syndicat unique de la copropriété, constitué dès l’existence de la copro et regroupant tous les copropriétaires.
• Syndicat secondaire : Structure distincte créée pour gérer un ou plusieurs bâtiments ou entités homogènes au sein d’une même copropriété.
• Syndicat coopératif : Forme particulière de syndicat de copropriété fondée sur le modèle coopératif prévu par la loi de 1947.

📝 Points essentiels

• Le syndicat a une personnalité juridique propre et, en principe, il est unique dès la vente du premier lot.
• Le syndicat est obligatoirement immatriculé et son patrimoine comprend notamment les créances liées aux charges de copropriété.
• Le syndicat agit en justice et est représenté par le syndic, organe chargé de l’administration courante.
• Le syndicat peut acquérir ou vendre certaines parties communes et constituer des servitudes, mais il doit respecter le règlement de copropriété pour les parties privatives.
• Le syndicat s’exprime via l’assemblée générale, organe délibérant de la copropriété.
• Le syndicat dispose d’un pouvoir réglementaire pour les conditions d’usage des parties communes, tandis que sa responsabilité peut être engagée pour des dommages causés par des éléments défectueux (ex. ascenseur, escalie

💡 Astuce mémo

Personne morale = “collectif propriétaire” : le syndicat agit, le syndic exécute, l’AG décide.

📖 5. Règlement de copropriété et majorités

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi du 10 juillet 1965 : La loi du 10 juillet 1965 fixe les règles de composition, de convocation et de délibération de l’assemblée générale des copropriétaires.
• Assemblée générale (AG) : L’assemblée générale réunit les copropriétaires membres du syndicat pour voter les décisions prévues par la loi et le règlement de copropriété.
• Voix de copropriété : Les voix d’un copro correspondent à sa quote-part dans les parties communes, calculée sur la valeur de pleine propriété.
• Réduction des voix : La réduction des voix limite le nombre de voix d’un copro au maximum nécessaire pour éviter qu’il atteigne seul la majorité.

📝 Points essentiels

• L’AG se compose de tous les membres du syndicat, donc de tous les copropriétaires, et les lots détenus par le syndicat ne donnent pas de voix à l’AG.
• Si le promoteur est encore propriétaire de l’eau, il est membre du syndicat mais la voie attachée à ses lots n’est pas prise en compte dans le calcul des votes.
• En indivision, les indivisaires sont conjointement membres uniques du syndicat et les voix du lot ne sont pas scindées entre eux.
• En démembrement, l’usufruitier est convoqué et vote avec les voix attachées au lot.
• Chaque copro détient un nombre de voix correspondant à sa côte-part dans les parties communes calculée sur la valeur pleine propriété (usufruit + nue-propriété).
• Si un copro détient plus de la moitié des voix du syndicat, ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires pour empêcher une majorité obtenue seul.

💡 Astuce mémo

Majorité = plafond : si une personne dépasse la moitié, on coupe ses voix pour que la majorité ne soit pas “toute seule”.

📖 6. Clauses obligatoires et destination de l’immeuble

🔑 Notions clés & Définitions

• Procès-verbal d’assemblée générale : Le procès-verbal d’assemblée générale est le document qui retrace chaque délibération et mentionne les résultats du vote.
• Majorité simple de l’article 24 : La majorité simple de l’article 24 est la règle de principe pour adopter les résolutions ne relevant pas des articles 25 ou 26.
• Majorité absolue de l’article 25 : La majorité absolue de l’article 25 est une majorité des voix du syndicat, indépendamment du nombre de copropriétaires présents.
• Double majorité de l’article 26 : La double majorité de l’article 26 combine une majorité en nombre de copropriétaires et une majorité en voix du syndicat.

📝 Points essentiels

• Le procès-verbal doit, pour chaque résolution, indiquer les noms et voies des abstentionnistes, le nombre de voix exprimées, les voix contre, les voix pour et le résultat de la résolution.
• Les copropriétaires défaillants ou opposants disposent d’un délai de 2 mois après la tenue de l’AG pour exercer un recours en régularité.
• Les travaux votés en AG ne peuvent être exécutés qu’après l’expiration du délai de 2 mois.
• Les autres copropriétaires reçoivent le procès-verbal dans les 2 mois suivant la tenue de l’AG par lettre simple.
• Les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixent des majorités d’ordre public, donc on ne peut pas y déroger.
• L’omission par le syndic de mentionner dans le procès-verbal les opposants et leurs voix constitue une irrégularité essentielle entraînant la nullité de l’AG dans son ensemble (Cass. 28 avril 2011).

💡 Astuce mémo

PV = 2 mois : opposants attaquent, travaux attendent; et PV doit nommer opposants/voix.

📖 7. Clauses interdites et clauses réputées non écrites

🔑 Notions clés & Définitions

• Clause réputée non écrite : Notion de droit immobilier où une clause illégale est considérée comme inexistante, même si elle figure dans l’acte ou le règlement.
• Nullité de l’assemblée générale : Sanction qui peut frapper l’AG lorsque le procès-verbal est entaché d’une irrégularité essentielle, entraînant l’annulation de l’AG dans son ensemble.
• Omission du PV d’AG : Manquement du syndic secrétaire de séance consistant à ne pas mentionner sur le procès-verbal les opposants et leurs voix, avec des conséquences sur la validité de l’AG.
• Action en contestation AG : Recours permettant de contester une décision d’assemblée générale dans les conditions prévues par la loi, notamment sur les délais et les titulaires de l’action.
• Vote par correspondance : Mécanisme de participation à l’AG via un formulaire transmis au syndic, soumis à des règles de dépôt et de prise en compte selon le déroulement de l’assemblée.

📝 Points essentiels

• L’omission par le syndic de mentionner dans le PV le nom des copropriétaires opposants et leurs nombres de voix constitue une irrégularité essentielle.
• Conformément à la Cour de cassation du 28 avril 2011, cette omission entraîne la nullité de l’AG dans son ensemble sans exiger la preuve d’un préjudice.
• Le syndic secrétaire de séance doit indiquer sur le PV le nom des opposants et leurs voix, faute de quoi la nullité peut être invoquée.
• Si l’omission porte sur l’élection du président de séance, la nullité de l’AG est également encourue selon la Cour de cassation du 28 avril 2011.
• Si l’omission concerne une autre résolution, c’est la nullité de la résolution concernée qui peut être invoquée, dans un délai de 10 ans à compter de l’AG (délai de droit commun).
• L’action en contestation des décisions d’AG relève de l’article 42 alinéa 2 : elle doit être intentée dans les deux mois de la notification du PV, et seuls les copropriétaires défaillants et opposants peuvent agir.

💡 Astuce mémo

PV = Opposants + Voix : si ça manque, l’AG tombe (28/04/2011).

📖 8. Procès-verbal d’assemblée générale et nullité

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit d’usage et de jouissance exclusif : Droit réel attaché à une partie commune permettant à un copropriétaire d’en user et d’en jouir seul, sous réserve du règlement et de la destination de l’immeuble.
• Liberté de cession du lot : Principe selon lequel chaque copropriétaire peut vendre son lot librement, sauf limites valables liées à la destination de l’immeuble.
• Liberté de division du lot : Principe selon lequel un copropriétaire peut diviser son lot, la division pouvant toutefois être restreinte par le règlement selon la destination.
• État daté : Document demandé au syndic par le notaire qui récapitule les sommes dues par le vendeur, les sommes non exigibles et les charges futures liées à la période de propriété.
• Opposition du syndic via le notaire : Mécanisme permettant au syndic de faire opposition entre les mains du notaire sur les sommes non couvertes par l’état daté, afin de sécuriser le paiement des dettes du vendeur.

📝 Points essentiels

• Un copropriétaire ne peut pas s’approprier une partie commune : le contrevenant peut être condamné à la remise en état et à des dommages-intérêts.
• Le règlement peut limiter les droits des copropriétaires sur les parties communes au nom de la destination de l’immeuble, ou attribuer un usage exclusif à certains copropriétaires.
• Le copropriétaire titulaire d’un droit d’usage et de jouissance exclusif sur une partie commune ne peut pas céder ce droit indépendamment de son lot, ni le conserver lors de la vente du lot.
• Un lot de copropriété est un bien immeuble patrimonial : il peut faire l’objet d’actes de disposition (vente, division, hypothèque) soumis à des formalités spécifiques en copropriété.
• Toute clause du règlement qui limite la cession ou la division du lot est réputée non écrite, mais une clause interdisant de séparer des lots peut être admise si elle est justifiée par la destination de l’immeuble.
• Une clause imposant que l’acquéreur soit déjà propriétaire dans l’immeuble peut aussi être considérée comme valable lorsqu’elle s’inscrit dans la destination de l’immeuble.

💡 Astuce mémo

Usage exclusif = usage personnel, charges à soi, et pas de transfert sans le lot ; Vente = liberté, mais destination = garde-fou.

📖 9. Contestation des décisions d’assemblée générale

🔑 Notions clés & Définitions

• Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : Règle légale permettant de contester certaines décisions votées en assemblée générale de copropriété.
• Délai de contestation de 2 mois : Période de temps prévue pour agir en contestation après la décision de l’assemblée générale.
• Travaux urgents : Catégorie de travaux qui permet de ne pas respecter le délai normal de contestation prévu par la loi.
• Plan pluriannuel de travaux : Document que le syndic doit inscrire à l’ordre du jour lorsque le fond travaux atteint le budget prévu.

📝 Points essentiels

• Le mécanisme de contestation vise les décisions votées en assemblée générale, notamment celles liées à l’utilisation du fond travaux.
• Le délai de contestation est de 2 mois à compter de la constatation des décisions votées.
• En cas de travaux urgents, le délai de 2 mois n’a pas à être respecté pour contester.
• Quand le montant du fond travaux atteint le budget, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour lors de la prochaine assemblée générale un plan pluriannuel de travaux.
• Les sommes du fond travaux sont attachées aux lots et ne sont pas remboursées par le syndicat au copropriétaire vendeur.
• L’assemblée générale peut décider à la majorité d’utiliser tout ou partie du fond travaux pour financer des travaux prescrits par les lois et règlements ou votés en AG et non compris dans le budget prévisionnel.

💡 Astuce mémo

2 mois = contestation normale ; Urgent = pas de délai 2 mois.

📖 10. Droits d’usage, jouissance et limites

🔑 Notions clés & Définitions

• Masse salariale récupérable : La masse salariale récupérable correspond aux salaires majorés des cotisations sociales, pour les tâches d’entretien ou de services confiées à des entreprises ou à des salariés du gardien.
• Tâches d’entretien et d’élimination : Les tâches d’entretien et d’élimination des déchets sont les deux catégories d’activités du personnel d’immeuble qui déterminent le taux de récupération des charges.
• Provision mensuelle sur charges : La provision mensuelle est une somme versée chaque mois par le locataire en plus du loyer, destinée à couvrir les charges récupérables.
• Régularisation annuelle des charges : La régularisation annuelle compare le total des charges récupérables réellement dues sur la période d’occupation aux provisions déjà versées par le locataire.
• Syndic de copropriété : Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale et de gérer l’immeuble.

📝 Points essentiels

• La masse salariale récupérable inclut le salaire majoré des cotisations sociales patronales et salariales.
• Pour des tâches d’entretien confiées à une entreprise extérieure, la totalité de la facture TTC devient une charge récupérable.
• Pour un gardien/concierge, la masse salariale n’est jamais récupérable en totalité selon l’article 2 du décret.
• Si le gardien fait les deux tâches (entretien + élimination des déchets), la masse salariale est récupérable à 75%.
• Si le gardien ne fait qu’une des deux tâches, la masse salariale est récupérable à 40%.
• Si le gardien n’exécute aucune des deux tâches mais assure l’encadrement de l’immeuble, la masse salariale est récupérable à 10%.

💡 Astuce mémo

75-40-10 : deux tâches → 75%, une tâche → 40%, encadrement seul → 10%.

📖 11. Droit de disposer et de diviser le lot

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndic de copropriété : Organe exécutif du syndicat qui administre l’immeuble et gère, pour le compte du syndicat, notamment les ressources et le personnel.
• Syndicat des copropriétaires employeur : Situation où le syndicat emploie directement le personnel d’immeuble, ce qui fait du syndicat l’employeur.
• Mandataire du syndicat : Rôle du syndic qui agit au nom et pour le compte du syndicat, notamment pour engager le personnel et organiser les conditions de travail.
• Convention collective nationale du 11/12/1979 : Texte conventionnel qui encadre les relations entre salariés et employeurs pour les concierges, gardiens et employés d’immeubles.
• Avenant n°86 (12 février 2015) : Avenant qui fixe la modalité de classification des emplois via une grille de critères et niveaux.

📝 Points essentiels

• Le syndic gère le recrutement (fiche de poste puis contrats), les bulletins de salaire, les congés payés et la rupture du contrat (démission, licenciement, départ à la retraite).
• Le syndic agit comme responsable du personnel : il engage le personnel et fixe les conditions de travail pour le compte du syndicat.
• La convention collective du 11/12/1979 s’applique aux concierges, gardiens et employés d’immeubles.
• Le personnel est classé en catégorie A (nettoyage et surveillance) et catégorie B (gardiens et concierges).
• Le travail est évalué par des UV (unités de valeur) liées aux tâches, et le rapport UV/10 000 sert à définir le taux d’emploi.
• La classification (avenant n°86) repose sur 6 critères : relationnel, compétences techniques, compétences administratives, supervision, autonomie, formation, avec 5 niveaux A à E et un total de points appelé coefficient/

💡 Astuce mémo

UV/10 000 = taux d’emploi : plus d’UV, plus de “charge” à couvrir.

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
10 juillet 1965	Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (notamment art. 1er, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 14, 17, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 42).
26 décembre 1967	Décret prévoyant des formalités spécifiques lors de la vente d’un lot (état daté, notification au syndic, etc.).
28 avril 2011	Arrêt de la Cour de cassation : omission des opposants et de leurs voix au PV entraînant la nullité de l’AG dans son ensemble.
26 août 1987	Décret fixant la liste des charges récupérables auprès du locataire.
11/12/1979	Convention collective nationale encadrant les relations entre salariés et employeurs pour concierges, gardiens et employés d’immeubles.
12 février 2015	Avenant n°86 : modalité de classification des emplois via une grille de critères et niveaux.
12 février 2015	Avenant n°86 : modalité de classification des emplois via une grille de critères et niveaux.
11 janvier 2016	Avenant n°88 : modalités de calcul du salaire minimum brut conventionnel (article 22 de la convention).
10 septembre 1947	Loi encadrant le modèle coopératif (référencée pour le syndicat coopératif).

📊 Tableaux de synthèse

Majorités de vote en AG (loi du 10 juillet 1965)

Article	Condition de majorité	Portée (exemples du cours)
24	Majorité des voix des copro présents ou représentés (ou par correspondance) ; voix pour > voix contre	Organisation de l’AG, administration courante, approbation des comptes, dépenses d’entretien courant, travaux nécessaires et urgents, actions en justice.
25	Majorité absolue des voix du syndicat (indépendamment du nombre de copro)	Désignation/renouvellement/révocation du syndic, désignation des membres du conseil syndical, travaux d’économie d’énergie, installation borne VE/compteurs individuels d’eau, travaux sur parties communes autorisés aux frais d’un copro (selon le cours).
26	Double majorité : majorité en nombre de copro + deux tiers des voix du syndicat	Actes de disposition, modifications des conditions d’usage/jouissance des parties communes ; vente d’une partie commune nécessaire au maintien : interdite sauf unanimité (selon le cours).

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre immeuble bâti et terrain nu : le terrain nu échappe au statut de copropriété et relève de l’indivision.
2. Croire que la copropriété dépend du nombre de lots : en réalité, elle suppose au moins deux propriétaires différents (sinon mono-propriétaire).
3. Penser que le règlement peut modifier librement la destination ou les conditions de jouissance : ces modifications exigent l’unanimité.
4. Mélanger changement d’emprise et changement d’affectation : l’emprise = vente/achat de parties communes (PP/PC inchangées), l’affectation = transformation PP↔PC avec modification de l’EDD.
5. Se tromper sur les majorités : l’article 24 est la majorité simple des voix exprimées, l’article 25 est la majorité absolue des voix du syndicat, l’article 26 exige la double majorité.
6. Oublier l’effet de l’EDD : en principe elle n’est pas modifiée sauf décision unanime ou création/suppression/division/réunion de lots (et création de tantièmes spéciaux).
7. Croire que l’omission des opposants au PV est une irrégularité “mineure” : selon 28 avril 2011, elle entraîne la nullité de l’AG dans son ensemble.

✅ Checklist Examen

1. Identifier le champ d’application : immeubles bâtis soumis à la loi du 10 juillet 1965 (terrain nu = indivision) et conditions de copropriété (au moins deux propriétaires).
2. Expliquer la notion de lots : parties privatives avec droit exclusif + rattachement obligatoire à des tantièmes sur les parties communes.
3. Distinguer parties communes et parties privatives (art. 3 et 2 du cours) et donner des exemples (matérielles/juridiques pour les communes).
4. Maîtriser l’EDD : rôle du promoteur, critères de calcul des tantièmes, principe de non-modification, numérotation des lots, et mention des numéros/tantièmes dans l’acte de vente.
5. Connaître le règlement de copropriété : document de “charte de vie”, contenu obligatoire (destination, jouissance PP/PC, administration PC) et caractère d’adhésion (transmission à l’acquéreur).
6. Savoir qualifier les clauses d’habitation : exclusive bourgeoise (toute activité pro interdite) vs habitation bourgeoise (activités commerciales interdites, activités pro autorisées).
7. Lister les clauses interdites/réputées non écrites vues au cours (discrimination, animal familier, sanction imposant de vendre, obligation de demander une autorisation à l’AN, passer par le syndic pour vendre/louer/gérer
8. Expliquer les modifications de structure : copropriété séparée (retrait, art. 28) et opérations d’emprise/affectation (vente/achat PC, transformation PP↔PC) avec conséquences EDD/tantièmes.
9. Calculer les majorités en AG : article 24 (majorité simple des voix exprimées), article 25 (majorité absolue des voix du syndicat), article 26 (double majorité) et la logique de passerelles (selon le cours).
10. Rappeler les règles de composition et de vote : voix = quote-part sur parties communes (valeur pleine propriété), indivision non scindée, démembrement (usufruitier convoqué/vote), réduction des voix si un copro dépasse 1
11. Maîtriser PV et recours : contenu du PV (opposants et leurs voix), délai de 2 mois, travaux exécutables seulement après 2 mois, et nullité en cas d’omission (28 avril 2011).
12. Expliquer la contestation (art. 42) : qui peut agir (défaillants/opposants), contre qui (syndicat), et le tribunal compétent (lieu de situation de l’immeuble).