Лист за преговор: Introduction au droit commercial et propriété industrielle

📋 Plan du Cours

1. Actes de commerce et qualité de commerçant
2. Actes de commerce par nature, forme et accessoire
3. Fonds de commerce et éléments incorporels
4. Enseigne, nom commercial et homonymie
5. Droit au bail commercial et pas-de-porte
6. Bail commercial : durée, loyer et révision
7. Renouvellement et fin du bail commercial
8. Propriété industrielle : brevets et obligations
9. Dessins et modèles : conditions et effets
10. Marques : conditions et effets de la protection
11. Droit d’auteur : champ, contenu et droit de suite

📖 1. Actes de commerce et qualité de commerçant

🔑 Notions clés & Définitions

• Actes de commerce : Actes de nature, de forme ou d’accessoire qui déclenchent l’application du droit commercial et permettent d’identifier la qualité de commerçant.
• Qualité de commerçant : Statut juridique soumis au droit commercial, déterminé notamment par la qualification des actes accomplis et entraînant des règles spécifiques.
• Actes de commerce par nature : Actes réputés commerciaux en raison de leur objet, indépendamment de la personne qui les accomplit.
• Actes de commerce par la forme : Actes toujours commerciaux du fait de leur forme juridique, même s’ils sont réalisés par un non-commerçant.
• Actes de commerce par accessoire : Actes civils par nature qui deviennent commerciaux grâce au lien avec une activité commerciale principale ou avec la qualité de commerçant.

📝 Points essentiels

• L’article L110-1 du Code de commerce classe les actes de commerce en trois catégories : par nature, par la forme et par accessoire (ou par disposition).
• La qualification d’acte de commerce conditionne l’application du droit commercial et donc la soumission du sujet aux règles propres (immatriculation, comptabilité, procédures collectives).
• Les actes de commerce par nature sont commerciaux dès leur accomplissement habituel et professionnel, ce qui entraîne la qualité de commerçant de leur auteur.
• Les actes de commerce par la forme sont présumés commerciaux même s’ils sont accomplis par des non-commerçants.
• Les actes de commerce par accessoire deviennent commerciaux selon un lien : accessoire objectif (pour les besoins du commerce) ou accessoire subjectif (en raison de la qualité de commerçant).
• Les actes accomplis par un commerçant à titre purement personnel ou familial restent civils, par exemple l’achat d’un logement personnel.

💡 Astuce mémo

Nature = objet ; Forme = toujours ; Accessoire = lien (objectif pour le commerce, subjectif par la qualité).

📖 2. Actes de commerce par nature, forme et accessoire

🔑 Notions clés & Définitions

• Clientèle : La clientèle désigne les personnes attachées au commerçant et à son établissement.
• Achalandage : L’achalandage désigne les personnes non attachées au lieu mais susceptibles d’être attirées par sa situation.
• Nom commercial : Le nom commercial est le nom sous lequel l’activité du commerçant est connue du public.
• Enseigne : L’enseigne est le nom ou signe graphique permettant d’identifier le local où s’exerce l’entreprise.
• Droit au bail : Le droit au bail est le droit d’occuper un immeuble en tant que locataire et d’obtenir le renouvellement du bail.

📝 Points essentiels

• La clientèle correspond aux personnes attachées au commerçant, tandis que l’achalandage vise la clientèle de passage attirée par l’emplacement et les éléments attractifs.
• Le nom commercial est libre, mais il ne doit pas pouvoir être confondu avec un fonds déjà existant, d’où l’intérêt d’une vérification auprès de l’INPI.
• Le nom commercial est protégé aussi par l’action en concurrence déloyale en cas de confusion chez les consommateurs.
• L’enseigne bénéficie d’une protection comparable au nom commercial si elle est originale, et l’homonymie peut ne pas entraîner de concurrence déloyale selon l’activité et la distance entre établissements.
• Le droit au bail a été institué par le décret du 30 septembre 1953 et le bail est conclu au moins pour neuf ans.
• Si le commerçant exploite dans ses propres murs, le fonds de commerce n’a pas de droit au bail, et la dissociation peut conduire à la vente du « pas-de-porte ».

💡 Astuce mémo

Clientèle = attachée ; Achalandage = de passage (attirée par la situation).

📖 3. Fonds de commerce et éléments incorporels

🔑 Notions clés & Définitions

• Location-gérance : Contrat par lequel le propriétaire d’un fonds en confie l’exploitation à un tiers, ce qui permet au preneur d’exploiter le fonds dans le local.
• Cession des contrats : Clause contractuelle permettant, dans certains cas, de transférer les contrats liés au fonds de commerce, sous réserve du consentement explicite de toutes les parties concernées.
• Pas-de-porte : Indemnité versée par l’acquéreur d’un fonds au vendeur, en plus du prix, pour compenser la valeur de la clientèle et l’avantage commercial de l’emplacement.
• Éléments corporels : Composants matériels du fonds de commerce, comme le matériel et les marchandises, qui peuvent être inclus dans la vente ou traités séparément.
• Propriété commerciale : Régime protecteur attaché au bail commercial, rapproché du droit de propriété en raison des droits conférés au preneur, sans transfert de propriété du local.

📝 Points essentiels

• La cession des contrats liés au fonds de commerce exige, dans les cas prévus, le consentement explicite de toutes les parties concernées.
• Le paiement du pas-de-porte est admis comme licite par la Cour de cassation.
• Les éléments corporels (matériel et marchandises) peuvent être nantis ou cédés séparément des autres composantes du fonds.
• Les objets placés par le propriétaire d’un fonds pour son service et son exploitation sont des immeubles par destination au sens de l’article 524 du Code civil.
• Quand le propriétaire de l’immeuble et du fonds est la même personne, l’outillage n’est pas traité comme faisant partie du fonds de commerce pour la saisie en cas de mise en gage de l’immeuble.
• Le bail commercial ne rend pas le commerçant propriétaire du local objet du bail, malgré l’expression « propriété commerciale ».

💡 Astuce mémo

Pas-de-porte = « prix + prime clientèle + emplacement » ; Outillage = immeuble par destination (art. 524) mais, si même propriétaire, il reste saisissable séparément de la logique « fonds ».

📖 4. Enseigne, nom commercial et homonymie

🔑 Notions clés & Définitions

• Déspécialisation du bail commercial : Mécanisme permettant au locataire de changer l’activité exercée dans les lieux, sous conditions strictes et avec autorisations.
• Déspécialisation plénière : Forme de déspécialisation qui permet au locataire de vendre le fonds après la transformation de l’activité.
• Pas-de-porte : Somme versée au propriétaire avant l’entrée dans les lieux, souvent utilisée comme pratique de financement du bail commercial.
• Bail à l’américaine : Bail commercial sans pas-de-porte ni droit au bail, avec un loyer plus élevé au départ et un droit d’entrée amorti.
• Dépôt de garantie : Somme versée au bailleur pour garantir l’exécution du bail, remboursable au départ si les obligations sont respectées.

📝 Points essentiels

• Le locataire qui veut déspécialiser doit demander l’autorisation au bailleur et notifier le changement aux créanciers inscrits au fonds de commerce.
• Le bailleur doit répondre dans les trois mois ; à défaut, son silence vaut acceptation.
• En cas de refus, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire, qui statue selon la conjoncture économique et peut autoriser la déspécialisation.
• Le juge peut fixer librement le montant du loyer et accorder une indemnité au bailleur, mais cette indemnité n’est pas automatique.
• La déspécialisation plénière permet la vente du fonds après transformation et les créanciers reportent leurs droits sur le nouveau fonds.
• Le bail commercial suppose un local affecté administrativement à une activité professionnelle (commerciale, artisanale et, le cas échéant, libérale) ; sinon, un changement d’affectation est nécessaire.

💡 Astuce mémo

Autorisation + créanciers + 3 mois : silence = accord ; juge = loyer + indemnité (non automatique).

📖 5. Droit au bail commercial et pas-de-porte

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail commercial : Bail soumis au statut protecteur, qui donne au locataire des droits à l’expiration du contrat, notamment le renouvellement ou une indemnisation.
• Bail de courte durée dérogatoire : Bail exceptionnel conclu pour une durée maximale de 3 ans, sans droit au renouvellement au profit du locataire.
• Clause d’échelle mobile : Clause contractuelle qui indexe annuellement le loyer sur un indice choisi, en respectant le mécanisme de plafonnement.
• Clause recettes : Clause qui fait varier le loyer selon des recettes, un prix ou un indice, afin d’écarter le plafonnement du loyer.
• Clause d’agrément : Clause qui subordonne la cession du seul droit au bail à l’accord du bailleur.

📝 Points essentiels

• La durée minimale des baux commerciaux ne peut pas être inférieure à 9 ans, et en pratique elle dépasse rarement 12 ans.
• Un bail de courte durée dérogatoire ne peut pas excéder 3 ans et n’ouvre aucun droit au renouvellement au locataire.
• Si le bail de courte durée est renouvelé ou si le locataire reste après 3 ans, le contrat devient automatiquement un bail commercial soumis au statut protecteur de 1953.
• Le loyer est librement fixé à l’origine, puis fait l’objet d’une révision annuelle (si prévue au bail) ou triennale (si prévue par la loi).
• Le plafonnement s’appuie sur une clause d’indexation sur indice, avec calcul du nouveau loyer par le ratio du nouvel indice sur l’indice du même trimestre l’année précédente.
• Pour les activités commerciales ou artisanales, l’indice de référence est l’ILC, et pour les activités tertiaires et professions libérales l’indice est l’ILAT publié par l’INSEE selon des conditions fixées par décret.

💡 Astuce mémo

Dérogatoire 3 ans sans renouvellement ; après 3 ans, ça bascule en commercial (9 ans minimum).

📖 6. Bail commercial : durée, loyer et révision

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail commercial : Contrat de location portant sur un local à usage commercial, encadré par des règles spécifiques de durée et de renouvellement.
• Propriété commerciale : Droit du locataire de renouveler le bail à l’expiration ou, à défaut, d’obtenir une indemnisation d’éviction en cas de refus du bailleur.
• Droit au renouvellement : Prérogative du locataire permettant de demander le renouvellement du bail à l’échéance, sous réserve des conditions et formalités prévues.
• Indemnité d’éviction : Somme due au locataire lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, destinée à compenser le préjudice subi.
• Déplafonnement du loyer : Mécanisme permettant au bailleur d’augmenter le loyer lorsque le bail se poursuit au-delà de 12 ans, dans la limite de la valeur locative.

📝 Points essentiels

• Si le bail commercial est tacitement reconduit, la jurisprudence admet une résiliation à tout moment dans les mêmes formes et délais, le bail devenant un contrat à durée indéterminée.
• Le renouvellement du bail n’est pas automatique pour 9 ans : il est prorogé aux mêmes conditions pour une durée indéterminée, sauf manifestation d’une des parties.
• La demande de renouvellement doit être faite par acte de commissaire de justice : soit dans les 6 mois avant l’expiration, soit à tout moment pendant la prorogation.
• Si le bail se poursuit tacitement au-delà de 12 ans, le bailleur peut augmenter le loyer (déplafonnement) sans pouvoir dépasser la valeur locative.
• En cas de refus du renouvellement, le bailleur doit notifier le refus dans les 3 mois au locataire par acte de commissaire de justice en indiquant des motifs graves et légitimes, sinon il est réputé avoir accepté la requ
• En cas d’acceptation avec nouveau loyer, le locataire est notifié par acte de commissaire de justice dans les 3 mois et dispose de 2 options : accepter ou contester devant le tribunal dans les 2 ans pour fixation du l

💡 Astuce mémo

Renouvellement = 6 mois avant ou pendant la prorogation ; Réponse = 3 mois ; Refus = motifs graves et légitimes sinon indemnité d’éviction.

📖 7. Renouvellement et fin du bail commercial

🔑 Notions clés & Définitions

• Indemnité d’éviction : Indemnité due au locataire en cas de non-renouvellement du bail commercial, sauf exceptions prévues par la loi.
• Motif grave et légitime : Cause permettant au bailleur d’écarter le paiement de l’indemnité d’éviction lorsque le locataire a manqué à ses obligations.
• Congé avec refus de renouvellement : Acte par lequel le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial et déclenche les délais de contestation et de demande d’indemnité.
• Commissaire de justice : Officier chargé de notifier certains actes, notamment le congé refusant le renouvellement du bail commercial.
• INPI : Organisme français compétent pour le dépôt et l’instruction des demandes de brevet en France.

📝 Points essentiels

• L’indemnité d’éviction n’est pas due notamment en cas de motif grave et légitime (non-paiement des loyers, retards, dégradations).
• L’indemnité d’éviction n’est pas due en cas d’insalubrité du local.
• L’indemnité d’éviction n’est pas due si le locataire n’a pas exploité son fonds pendant les 3 ans précédant le terme du bail.
• Le refus de renouvellement doit être notifié par acte de commissaire de justice avec 6 mois de préavis et en indiquant le motif allégué.
• Le motif allégué ne peut pas se réduire à l’offre de payer une indemnité d’éviction à débattre.
• Le bailleur doit préciser au locataire qu’il dispose d’un délai de 2 ans à compter de la réception du congé pour contester le congé ou demander l’indemnité d’éviction.

💡 Astuce mémo

Exceptions à l’indemnité : « Grave, Insalubre, Inexploité (3 ans) » ; et le congé : « 6 mois + motif + 2 ans pour agir ».

📖 8. Propriété industrielle : brevets et obligations

🔑 Notions clés & Définitions

• Brevet : Un brevet est un titre de propriété industrielle qui confère une protection à une invention et permet d’en contrôler l’exploitation pendant une durée limitée.
• BOPI : Le BOPI est le bulletin officiel qui publie les brevets lorsque la procédure aboutit favorablement.
• Annuités fiscales : Les annuités fiscales sont des paiements annuels dus par le titulaire pour maintenir le brevet en vigueur.
• Déchéance du brevet : La déchéance du brevet est la perte rétroactive du droit lorsque les obligations liées au brevet ne sont pas respectées.
• Obligation d’exploiter : L’obligation d’exploiter impose au titulaire de fabriquer ou faire fabriquer, ou de mettre en œuvre, l’invention protégée.

📝 Points essentiels

• Le brevet est publié au BOPI si la décision est favorable.
• Le brevet confère un monopole d’exploitation pendant 20 ans, limité territorialement par les États.
• Les droits du breveté sont sanctionnés par une action en contrefaçon, devant le TJ (civil) ou le tribunal correctionnel (pénal).
• Le non-paiement des annuités fiscales entraîne une déchéance rétroactive au jour où l’annuité aurait dû être payée.
• Les annuités fiscales varient de 38 € à 790 € par an et augmentent avec l’âge du brevet.
• L’absence d’exploitation pendant 3 ans après la délivrance, ou 4 ans après le dépôt, ou 3 années consécutives, ouvre la voie à une licence obligatoire.

💡 Astuce mémo

Monopole 20 ans, mais deux “dettes” : payer (annuités) et produire (exploiter).

📖 9. Dessins et modèles : conditions et effets

🔑 Notions clés & Définitions

• Protection des dessins et modèles : Régime de propriété industrielle accordant un droit exclusif sur la création, opposable et sanctionné en cas d’atteinte.
• Droit exclusif de 5 ans : Durée initiale de la protection des dessins et modèles, ouvrant droit à une action en contrefaçon.
• Renouvellement jusqu’à 25 ans : Possibilité de prolonger la protection des dessins et modèles pour une durée identique, dans une limite maximale de 25 ans.
• Déchéance pour non-exploitation : Sanction du défaut d’exploitation ou de l’inaction du titulaire, pouvant entraîner la perte de la protection.
• Action en contrefaçon : Voie de droit permettant de sanctionner l’atteinte aux droits exclusifs conférés par la protection.

📝 Points essentiels

• La protection des dessins et modèles est accordée pour 5 ans et constitue un droit exclusif, sanctionné par l’action en contrefaçon.
• Une protection initiale de 10 ans peut être demandée pour les dessins et modèles.
• Le renouvellement est possible pour la même durée, avec une limite maximale de 25 ans.
• Au-delà de 25 ans, la protection du créateur peut être assurée par le droit d’auteur.
• Le juge peut prononcer la déchéance si la marque n’est pas exploitée ou si le titulaire n’empêche pas qu’elle devienne le terme usuel de l’objet (ex. « frigidaire »).

💡 Astuce mémo

5 ans (ou 10) puis renouvellement jusqu’à 25 : après, bascule vers le droit d’auteur ; sans exploitation/inaction → déchéance.

📖 10. Marques : conditions et effets de la protection

🔑 Notions clés & Définitions

• Œuvre de l’esprit : Une œuvre de l’esprit est une création intellectuelle reconnue par le Code de la propriété intellectuelle, notamment sous des formes listées à l’article L112-2.
• Forme de l’œuvre : La forme de l’œuvre est l’extériorisation concrète de la création, condition nécessaire pour que le droit d’auteur puisse s’appliquer.
• Originalité : L’originalité est le critère qui prouve l’empreinte personnelle de l’auteur, apprécié par le juge selon le type d’œuvre.
• Auteur personne physique : L’auteur, au sens du droit d’auteur, est une personne physique, même si ses droits patrimoniaux peuvent ensuite être cédés.
• Droit moral : Le droit moral regroupe des prérogatives attachées à la personne de l’auteur, distinctes du droit patrimonial.

📝 Points essentiels

• Le droit d’auteur protège les œuvres répondant à deux conditions cumulatives : matérialisation dans une forme et originalité.
• La liste de l’article L112-2 des œuvres de l’esprit est non limitative et comprend notamment écrits, œuvres audiovisuelles, logiciels et créations graphiques.
• Le droit d’auteur naît du fait de la création : aucune formalité n’est nécessaire pour acquérir la protection.
• Le droit d’auteur ne protège pas les idées ou informations en tant que telles : il faut une reprise de la forme ou du mode d’expression pour parler de contrefaçon.
• En cas de difficulté, le tribunal doit distinguer la reprise d’une idée (licite) de celle de la forme ou de l’expression (illicite).
• Même sans protection de l’idée, une action en concurrence déloyale peut sanctionner un comportement anormal fondé sur l’article 1382 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Forme + Originalité = Droit d’auteur ; Idée seule = pas protégée.

📖 11. Droit d’auteur : champ, contenu et droit de suite

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de divulgation : Droit exclusif de l’auteur qui décide quand et sous quelle forme l’œuvre sera communiquée au public.
• Droit à la paternité : Droit permettant à l’auteur d’affirmer son lien avec l’œuvre, notamment via une enveloppe SOLEAU ou un dépôt chez un officier public.
• Droit moral au respect : Droit permettant d’exiger que l’œuvre soit communiquée au public dans son intégralité, sans tronquage ni mutilation.
• Droit de retrait et de repentir : Droit permettant à l’auteur, même après un contrat d’exploitation, de retirer l’œuvre définitivement ou de la modifier avant nouvelle mise en circulation.
• Droit de suite : Droit spécial au profit des artistes graphiques et plastiques, qui les associe aux ventes successives du support matériel de leur œuvre.

📝 Points essentiels

• Le droit de divulgation est présenté comme la prérogative la plus importante car la décision de divulguer conditionne l’entrée de l’œuvre dans le circuit commercial.
• Les droits moraux (paternité, respect, retrait/repentir) sont transmissibles à cause de mort aux ayants-droit de l’auteur.
• Le droit patrimonial comprend le droit de représentation et le droit de reproduction (art. L122-1 du Code de la propriété intellectuelle).
• Les droits patrimoniaux sont personnels car dépendants du droit moral, cessibles, limités dans le temps et permettent la rémunération de l’auteur.
• La durée de base est la vie de l’auteur + 70 ans après son décès, et elle est uniforme dans l’UE (auparavant 50 ans après le décès).
• Le droit d’exploitation se compose du droit de reproduction (fixation sur un support) et du droit de représentation (communication au public par tout procédé).

💡 Astuce mémo

Divulgation = entrée dans le commerce ; Moral = intégrité + lien ; Patrimonial = exploiter ; Suite = ventes successives du support.

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
L110-1 du Code de commerce	Classement des actes de commerce en trois catégories (par nature, par la forme, par accessoire)
30 septembre 1953	Décret instituant le droit au bail commercial et encadrant les baux commerciaux
1953	Statut protecteur du bail commercial (propriété commerciale)
20 ans	Durée du monopole d’exploitation conféré par le brevet
38 euros à 790 euros	Fourchette des annuités fiscales du brevet
3 ans	Durée maximale du bail de courte durée dérogatoire ; délai d’inexploitation ouvrant une licence obligatoire (brevet) et condition d’absence d’exploitation pour certaines exceptions d’indemnité d’éviction
9 ans	Durée minimale du bail commercial
12 mois	Délai pour déposer un dessin ou modèle après divulgation par le créateur
70 ans	Durée de base du droit d’auteur après le décès de l’auteur

📊 Tableaux de synthèse

Actes de commerce : catégories et logique

Catégorie	Critère	Effet
Par nature	Objet de l’acte	Acte réputé commercial indépendamment de la personne ; entraîne la qualité de commerçant de l’auteur
Par la forme	Forme juridique de l’acte	Acte toujours commercial, même par un non-commerçant (présomption)
Par accessoire	Lien avec une activité commerciale principale ou avec la qualité de commerçant	Acte civil par nature mais devient commercial selon accessoire objectif ou subjectif

Bail commercial : mécanismes de loyer et exceptions

Mécanisme	Quand	Idée clé
Clause d’échelle mobile	Indexation prévue au bail	Révision selon un indice (ILC pour activités commerciales/artisanales ; ILAT pour activités tertiaires/professions libérales)
Clause recettes	Si les parties l’insèrent	Le loyer varie selon recettes/indice/chiffre d’affaires pour écarter le plafonnement
Déplafonnement	Si bail se poursuit au-delà de 12 ans	Le bailleur peut augmenter le loyer sans dépasser la valeur locative, sous conditions de preuve (modifications de commercialité)

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre « actes de commerce » et « immeubles par destination » : en droit commercial, « par destination » n’existe pas et la notion relève du droit civil.
2. Croire que tout acte accompli par un commerçant est commercial : les actes purement personnels ou familiaux restent civils.
3. Mélanger clientèle et achalandage : la clientèle est attachée au commerçant, l’achalandage correspond à la clientèle de passage attirée par la situation.
4. Confondre pas-de-porte et droit au bail : le pas-de-porte est payé au propriétaire avant l’entrée, le droit au bail est une somme versée lors de la cession du bail existant.
5. Penser que le bail commercial rend le locataire propriétaire du local : la « propriété commerciale » est un régime de droits (renouvellement/indemnité), pas un transfert de propriété.
6. Oublier que le renouvellement n’est pas automatique : le bailleur peut refuser, mais doit notifier avec motifs graves et légitimes sinon indemnité d’éviction.
7. Confondre droit d’auteur et protection des idées : l’idée seule n’est pas protégée, seule la forme/originalité de l’œuvre peut l’être (et une concurrence déloyale peut compléter).

✅ Checklist Examen

1. Identifier les trois catégories d’actes de commerce (par nature, par la forme, par accessoire) et expliquer le critère de chacune.
2. Expliquer les conséquences de la qualification d’acte de commerce : application du droit commercial, tribunal compétent, présomption de solidarité, preuve et prescription abrégée.
3. Définir le fonds de commerce comme bien meuble incorporel composite et distinguer éléments incorporels et corporels.
4. Distinguer clientèle et achalandage, puis citer au moins trois éléments incorporels visant à attirer la clientèle (nom commercial, enseigne, etc.).
5. Expliquer le droit au bail commercial : définition, décret du 30 septembre 1953, durée minimale (au moins neuf ans) et cas où le commerçant est dans ses murs.
6. Expliquer le pas-de-porte : nature (indemnité/supplément de loyer selon qualification), licéité admise, et distinguer-le du droit au bail et du dépôt de garantie.
7. Présenter les conditions d’application du bail commercial : contrat, local à usage commercial/industriel/artisanal (ou libéral si choisi), exploitation d’un fonds, immatriculation du preneur.
8. Expliquer la déspécialisation : notifier au bailleur et demander autorisation ; distinguer simple/renforcée/plénière et les effets sur la vente du fonds et les créanciers.
9. Maîtriser la durée et le loyer du bail commercial : 9 ans minimum, bail dérogatoire max 3 ans sans renouvellement, révision annuelle/triennale et indices (ILC/ILAT) + logique de plafonnement/déplafonnement.
10. Expliquer la fin du bail : résiliation triennale du locataire (acte de commissaire de justice, préavis 6 mois minimum) et renouvellement (demande dans les 6 mois ou pendant prorogation, réponse du bailleur dans les 3 ans