Лист за преговор: Introduction au droit immobilier

📋 Plan du Cours

1. Source et champ d’application du droit immobilier
2. Classification meubles et immeubles
3. Notion de servitude et éléments constitutifs
4. Classification des servitudes selon leurs sources
5. Modes d’établissement des servitudes
6. Indivision : historique et sources
7. Indivision légale et droit au partage
8. Indivision conventionnelle : durée et conditions
9. Copropriété des immeubles bâtis : objet et évolutions
10. Organisation de la copropriété et répartition des charges
11. Organes de la copropriété : syndic et conseil syndical
12. Mitoyenneté : droits, obligations et extinction

📖 1. Source et champ d’application du droit immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Qualification meuble ou immeuble : Notion de base qui impose de classer un bien comme meuble ou immeuble pour appliquer le régime juridique correspondant.
• Res nullius : Chose qui n’appartient à personne, mais qui peut devenir appropriable selon les conditions prévues par le droit.
• Res communes : Chose déjà affectée à l’usage de tous, comme l’air, et donc non appropriable comme un bien privé.
• Res derelictae : Chose abandonnée par son propriétaire, susceptible d’entrer dans un régime d’appropriation ou de traitement spécifique.
• Immeuble par nature : Catégorie d’immeubles déterminée par la nature du bien, notamment lorsqu’il est lié au sol et aux bâtiments.

📝 Points essentiels

• Le droit immobilier couvre notamment construction, urbanisme, mitoyenneté, copropriété et indivision, servitudes légales et conventionnelles, hypothèques, associations foncières et syndicales, ainsi que le domaine public
• La qualification meuble/immeuble conditionne des régimes différents, notamment la prescription et d’autres règles de procédure et de protection
• Principe de summa divisio : tous les biens sont meubles ou immeubles, mais la nature peut être modifiée par la volonté combinée à d’autres critères
• Critère général : tout ce qui n’est pas un immeuble est un meuble, ce qui sert de règle de clôture pour la qualification
• Immeuble par nature : les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles, avec le sol et tout ce qui s’y incorpore
• Immeuble par destination : certains meubles deviennent immeubles par une fiction si des conditions cumulatives sont réunies (meuble par nature, immeuble par nature, unité de maître, rapport de destination)

💡 Astuce mémo

Meuble/Immeuble = Régime/Prescription : d’abord qualifier, ensuite appliquer.

📖 2. Classification meubles et immeubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitudes naturelles : Servitudes naturelles : elles naissent de la configuration des lieux et s’imposent sans qu’il soit besoin d’un accord entre voisins.
• Servitudes légales : Servitudes légales : elles sont imposées par la loi pour l’utilité publique ou pour l’utilité privée entre fonds voisins.
• Servitudes conventionnelles : Servitudes conventionnelles : elles sont créées par accord entre propriétaires, selon des modalités fixées par les parties.
• Servitudes judiciaires : Servitudes judiciaires : elles sont créées par décision du juge lorsque les conditions légales sont réunies.
• Servitudes continues et discontinues : Servitudes continues et discontinues : la classification dépend de l’existence d’un usage qui peut se faire sans intervention humaine actuelle.

📝 Points essentiels

• Les servitudes naturelles sont prévues aux articles 640 à 648 du Code civil et dérivent de la configuration des lieux.
• La servitude d’écoulement des eaux (art. 640) impose de gérer les eaux pluviales et de source selon les règles liées au droit de récupération dans le cadre naturel.
• Les servitudes communales (art. 642) empêchent un habitant de détourner une source pour priver les autres habitants de la commune.
• Pour les eaux formant rivière ou fleuve (art. 643), on ne peut pas s’approprier ni détourner ces eaux au détriment du cours naturel.
• La servitude légale d’utilité publique (art. 649 à 685-1) vise notamment l’urbanisation, les communications, les loisirs et la protection de l’environnement.
• La servitude légale d’utilité privée comprend des règles de distances (ex. art. 671), de vue (art. 675 et s.), d’égout des toits (art. 681) et d’enclave (art. 682 et s.).

💡 Astuce mémo

Nature = lieux; Légale = loi; Convention = contrat; Judiciaire = juge.

📖 3. Notion de servitude et éléments constitutifs

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude continue et apparente : Servitude dont l’usage est régulier et perceptible, ce qui peut influencer les conditions de prescription.
• Servitude discontinue et non apparente : Servitude dont l’exercice n’est pas régulier et ne se voit pas, ce qui exclut la prescription dans les mêmes conditions que les servitudes continues et apparentes.
• Servitude par destination du père de famille : Servitude née d’un aménagement réalisé par un même propriétaire puis maintenu après division du fonds, sans acte écrit.
• Destination du père de famille : Règle qui permet de considérer qu’un aménagement initial vaut titre de servitude après division, sous conditions.
• Principe de fixité de la servitude : Principe selon lequel l’exercice de la servitude ne peut être déplacé ni aggravé, sauf exceptions prévues par le Code civil.

📝 Points essentiels

• Une servitude de la chasse d’eau peut être qualifiée de discontinue et non apparente, donc l’usage de la canalisation du voisin doit cesser si la servitude n’est pas établie autrement.
• La prescription ne permet pas de prescrire une assiette différente de celle fixée par le titre, et on ne peut pas acquérir par l’usage successif un droit sur une assiette distincte.
• Art. 693 : la servitude par destination du père de famille suppose un aménagement initial puis une division ultérieure sans modification de l’aménagement.
• Art. 692 : la destination du père de famille vaut titre, mais il s’agit d’une présomption légale.
• Pour que la servitude par destination du père de famille joue, l’aménagement doit exister avant la division et être apparent au moment de la cession.
• Art. 701 al. 2 : le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l’usage de la servitude ou la rende plus incommode, tout en conservant ses attributs de propriété.

💡 Astuce mémo

Apparence→Prescription : si ça ne se voit pas (discontinue/non apparente), pas de prescription sur l’assiette.

📖 4. Classification des servitudes selon leurs sources

🔑 Notions clés & Définitions

• Principe de fixité de la servitude : Principe selon lequel l’assiette de la servitude ne peut pas être modifiée ni déplacée ailleurs que là où elle a été initialement assignée.
• Exception d’assignation plus onéreuse : Exception permettant, si l’assignation initiale devient plus coûteuse ou empêche des réparations avantageuses, de proposer une assiette aussi commode sur le fonds servant.
• Action confessoire de servitude : Action en justice visant à faire reconnaître l’existence et le bénéfice d’une servitude au profit d’un fonds.
• Action négatoire de servitude : Action en justice par laquelle le propriétaire du fonds prétendument grevé conteste l’existence d’une servitude sur son fonds.
• Servitude par destination du père de famille : Servitude qui naît d’une situation créée par le propriétaire unique des deux fonds puis maintenue lors de la séparation, sous conditions.

📝 Points essentiels

• La fixité interdit au propriétaire du fonds servant de changer l’état des lieux ou de déplacer l’exercice de la servitude vers un autre endroit que l’assiette primitive.
• L’exception suppose une assignation devenue plus onéreuse ou empêchant d’y faire des réparations avantageuses, avec proposition d’un endroit aussi commode.
• La nouvelle assiette doit être située sur la propriété du fonds servant, sinon la modification est refusée.
• Les dépenses liées au déplacement de la servitude sont à la charge du propriétaire du fonds servant.
• En action négatoire, on présume le fonds libre de servitude et il appartient à l’autre partie de prouver qu’elle est bénéficiaire d’une servitude.
• La présomption de liberté du fonds servant rend la charge de la preuve défavorable au demandeur en négation.

💡 Astuce mémo

Fixité = même place : on ne déplace pas la servitude hors de l’assiette primitive, sauf si c’est sur le fonds servant et que c’est devenu plus onéreux.

📖 5. Modes d’établissement des servitudes

🔑 Notions clés & Définitions

• Indivision : L’indivision est une situation où plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un même bien sans droit exclusif sur une partie déterminée.
• Indivision légale : L’indivision légale est le régime de droit commun qui s’applique automatiquement à toute indivision sans organisation particulière des indivisaires.
• Indivision conventionnelle : L’indivision conventionnelle est une indivision organisée par convention pour organiser l’exercice des droits indivis.
• Droit au partage : Le droit au partage permet à chaque indivisaire de demander la sortie de l’indivision, même si des accords contraires existent.
• Indemnité d’occupation privative : L’indemnité d’occupation privative est la somme due quand un indivisaire use ou jouit seul d’un bien indivis, sauf convention contraire.

📝 Points essentiels

• L’indivision relève du Livre III du Code civil (manières d’acquérir la propriété), avec des règles sur le régime légal (art. 815 et s.) et sur les conventions d’exercice (art. 1873-1 et s.).
• L’indivision n’est pas une situation normale : la propriété est en principe exercée de façon absolue (référence à l’art. 544).
• Le partage peut toujours être provoqué : nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision (art. 815), même en présence de prohibitions ou conventions contraires.
• L’action en partage est toujours ouverte, ne se prescrit pas et ne peut pas être qualifiée d’abusive.
• Le partage a un effet déclaratif avec rétroactivité : l’indivisaire est réputé propriétaire depuis le début de l’indivision, sauf exceptions.
• Exceptions au principe de rétroactivité : le maintien judiciaire de l’indivision peut être ordonné pour 2 ans non renouvelables (art. 820) ou pour 5 ans renouvelables (art. 821 à 823), et un maintien partiel peut exister

💡 Astuce mémo

Indivision = « pas de part exclusive » → partage possible à tout moment, mais le juge peut temporiser (2 ans ou 5 ans).

📖 6. Indivision : historique et sources

🔑 Notions clés & Définitions

• Indivision communautaire : L’indivision communautaire est la situation née après divorce lorsque des biens communs doivent être gérés et partagés entre les ex-époux.
• Plus-value indivise : La plus-value indivise est l’augmentation de valeur d’un bien entre le moment où il valait et le moment où il est évalué après les faits.
• Moins-value indivise : La moins-value indivise est la diminution de valeur d’un bien entre sa valeur initiale et sa valeur après dégradation ou détérioration.
• Actes de conservation : Les actes de conservation sont les mesures nécessaires pour préserver l’état et la valeur des biens indivis, même sans urgence.
• Gestion d’affaires : La gestion d’affaires est un quasi-contrat qui oblige celui qui s’occupe d’une affaire d’autrui à en respecter les engagements et à indemniser les dépenses utiles.

📝 Points essentiels

• Art 815-11 permet à tout indivisaire de demander sa part annuelle des bénéfices, après déduction des dépenses (art 815-1 I).
• Art 815-12 et 815-13 organisent l’indemnisation liée aux variations de valeur : plus-value et moins-value.
• Plus-value = différence entre la valeur du bien avant et sa valeur après ; moins-value = perte de valeur due à un fait imputable.
• Le gérant de fait (ex. médecin sans contrat de mariage) ne perçoit pas les revenus comme un propriétaire : il n’a droit qu’à sa rémunération de gérant de fait, les revenus allant à la masse indivise.
• Le juge peut modérer l’indemnisation (pouvoir modérateur) selon l’équité et la situation particulière.
• Pour les dépenses nécessaires à la conservation, l’indemnité peut être calculée même si la valeur n’augmente pas, avec une logique de comparaison entre dépense et profit subsistant.

💡 Astuce mémo

Plus-value = Plus d’argent ; Moins-value = Moins de valeur.

📖 7. Indivision légale et droit au partage

🔑 Notions clés & Définitions

• Mise en péril de l’intérêt commun : Condition de l’intervention du juge pour autoriser certains actes sans consentement de tous les indivisaires.
• Autorisation judiciaire d’actes : Décision du juge qui désigne précisément les actes autorisés et rend l’acte opposable aux indivisaires non consentants.
• Aliénation à la majorité des 2/3 : Régime légal permettant d’autoriser la vente d’un bien indivis sans unanimité, sous conditions et selon une procédure encadrée.
• Mesures urgentes (président du TJ) : Pouvoir du président du tribunal judiciaire d’ordonner ou d’autoriser des mesures nécessaires à l’intérêt commun.
• Créanciers de l’indivision : Catégorie de créanciers dont la créance est liée à l’indivision et qui sont payés par prélèvement sur l’actif avant le partage.

📝 Points essentiels

• Le juge doit désigner expressément l’acte (ou les actes) autorisé(s) pour qu’il(s) soit opposable(s) à l’indivisaire non consentant.
• L’autorisation judiciaire suppose une mise en péril de l’intérêt commun, sinon l’acte ne peut pas être validé sur ce fondement.
• En cas d’aliénation, la procédure simplifiée vise une autorisation sans unanimité, mais elle reste subordonnée à l’absence d’atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
• Procédure notaire : signification aux autres indivisaires par acte d’huissier dans le mois, puis constat par procès-verbal si opposition ou absence de réponse dans un délai de 3 mois.
• Le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
• La vente peut être ordonnée pour régler des droits de succession : l’opération n’est pas un partage direct, le prix alimente l’indivision pour payer les droits.

💡 Astuce mémo

Intérêt commun en péril → juge autorise précisément ; 2/3 + notaire → vente encadrée ; urgence → président agit.

📖 8. Indivision conventionnelle : durée et conditions

🔑 Notions clés & Définitions

• Article 664 du Code civil : Dispositif historique qui organisait la répartition des charges et travaux entre propriétaires d’étages lorsque les titres ne prévoyaient rien.
• Loi du 10 juillet 1965 : Texte principal qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis et encadre la répartition entre parties privatives et communes.
• Ordonnance du 30 octobre 2019 : Réforme majeure du droit de la copropriété des immeubles bâtis, modifiant notamment la loi de 1965.
• Copropriété par lots : Situation où la propriété d’un immeuble est répartie en lots, chacun comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes indissociables.
• Partie privative : Zone réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, dont il a la propriété exclusive.

📝 Points essentiels

• En 1804, l’ancien article 664 CCiv visait une superposition de propriétés par étages et prévoyait notamment la répartition des gros murs et du toit entre tous les propriétaires.
• La loi du 10 juillet 1965 (modifiée par l’ordonnance du 30 octobre 2019) s’applique aux immeubles bâtis ou ensembles d’immeubles à usage d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
• Le lot de copropriété est indissociable : il combine une partie privative et une quote-part de parties communes.
• La soumission est obligatoire quand l’immeuble entre dans le champ de la loi de 1965 et que les conditions légales sont réunies.
• La soumission peut être facultative si une convention déroge expressément et met en place une organisation dotée de la personnalité morale et structurée pour gérer les éléments et services communs ; sinon, la loi s’appli
• La copropriété se distingue de l’indivision : l’objet du droit est un lot individualisé (partie privative + quote-part), alors que l’indivision ne suppose pas un lot autonome défini comme tel.

💡 Astuce mémo

Lot = Privatif + Commun (indissociables) ; si tout se regroupe en une seule personne, le régime de copropriété disparaît.

📖 9. Copropriété des immeubles bâtis : objet et évolutions

🔑 Notions clés & Définitions

• Lot de copropriété : Le lot de copropriété est l’ensemble indissociable formé par une partie privative et la quote-part des parties communes correspondante.
• Quote-part des parties communes : La quote-part des parties communes est la fraction des parties communes rattachée à chaque lot, exprimée en tantièmes.
• Tantièmes : Les tantièmes sont l’unité la plus fréquente pour exprimer la quote-part de chaque lot dans les parties communes.
• Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est un document conventionnel qui fixe la destination, la jouissance et l’administration des parties privatives et communes.
• État descriptif de division : L’état descriptif de division est un document technique servant à la publicité foncière et à l’identification des lots dans l’immeuble.

📝 Points essentiels

• La copropriété lie indissociablement la propriété privative et la quote-part des parties communes de chaque copropriétaire.
• La quote-part des parties communes est proportionnelle à la valeur relative des parties privatives, déterminée lors de l’établissement de la copropriété, selon consistance, superficie et situation, sans tenir compte de l
• L’unité de quote-part la plus fréquente est le millième, par exemple 300/1000ème.
• La répartition des tantièmes figure dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division.
• La destination de l’immeuble (art. 8) ne peut être modifiée qu’à l’unanimité et sert de base aux restrictions du règlement.
• Le règlement conventionnel détermine la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance, et les règles d’administration des parties communes (art. 8).

💡 Astuce mémo

Lot = Privatif + Tantièmes : indissociable.

📖 10. Organisation de la copropriété et répartition des charges

🔑 Notions clés & Définitions

• Assemblée générale : L’assemblée générale est l’organe qui décide des questions relevant de la copropriété et vote les résolutions selon des règles de majorité.
• Présidence de l’assemblée : La présidence de l’assemblée générale est assurée par un copropriétaire élu qui organise les débats, dirige les votes et établit le procès-verbal.
• Procès-verbal de réunion : Le procès-verbal est le document rédigé par la présidence qui retrace les décisions et est ensuite envoyé aux copropriétaires.
• Syndic : Le syndic est l’organe exécutif chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale et de gérer la copropriété, notamment sur le plan comptable et financier.
• Conseil syndical : Le conseil syndical est un organe consultatif et de contrôle qui donne des avis et peut être sollicité ou se saisir de questions.

📝 Points essentiels

• Chaque copropriétaire dispose de voix correspondant à sa quote-part, et aucun copropriétaire ne peut détenir seul plus de la moitié des voix (art 22).
• Principe : les décisions sont prises à la majorité simple des voix exprimées, sauf lorsque l’acte exige une majorité plus élevée.
• Majorité absolue (art 25) : décision adoptée à la majorité absolue des copropriétaires présents, représentés ou absents.
• Passage au 2ème vote (art 25) : si au 1er vote au moins 1/3 de tous les copropriétaires a voté favorablement, un vote immédiat à la majorité simple peut valider la décision.
• Double majorité (art 26) : décision requiert à la fois la majorité des copropriétaires et les 2/3 des présents ou représentés.
• Passage au 2ème vote (art 26) : si au 1er vote au moins 1/3 de tous les copropriétaires est favorable et si la moitié des présents ou représentés est favorable, un vote immédiat à la majorité absolue peut suffire.

💡 Astuce mémo

Majorités = Simple (voix exprimées) → Absolue (présents/absents) → Double (majorité + 2/3) → Unanimité (tout le monde).

📖 11. Organes de la copropriété : syndic et conseil syndical

🔑 Notions clés & Définitions

• Syndic : Le syndic est l’organe chargé d’exécuter les décisions prises en assemblée et de gérer l’immeuble au quotidien.
• Conseil syndical : Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic, notamment en suivant la gestion et en préparant des sujets pour l’assemblée.
• Copropriété à deux copropriétaires : Une copropriété à deux copropriétaires est un cas particulier où l’équilibre des voix et la répartition des dépenses peuvent créer des blocages.
• Abus de majorité : L’abus de majorité désigne l’hypothèse où un copropriétaire majoritaire décide seul alors que la décision porte atteinte aux intérêts de l’autre.
• État des dépenses et créances : L’état des dépenses et créances est un document tenu par le copropriétaire qui gère, mis à disposition de l’autre copropriétaire.

📝 Points essentiels

• Si un copropriétaire détient plus de la moitié des voix, il peut décider seul de certaines décisions normalement prises à la majorité simple.
• Le risque principal est l’abus de majorité lorsque le copropriétaire majoritaire impose ses choix à l’autre.
• Pour certaines décisions, l’article 41-16 prévoit une règle renforcée permettant la décision par un copropriétaire détenant plus de 2/3 des voix.
• Les décisions d’approbation des comptes doivent être prises lors d’une assemblée générale.
• Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre à une AG en notifiant l’ordre du jour, et l’autre peut le compléter en informant préalablement le premier.
• En dehors du budget, des décisions peuvent être prises selon un cadre de décision simplifiée sans convocation préalable, sous réserve des conditions prévues par le régime adapté.

💡 Astuce mémo

Majorité = pouvoir seul ; 2/3 = pouvoir renforcé ; AG = comptes ; notification = opposabilité.

📖 12. Mitoyenneté : droits, obligations et extinction

🔑 Notions clés & Définitions

• Mur mitoyen : Un mur mitoyen est une clôture appartenant en copropriété aux deux voisins, chacun ayant des droits et des charges sur la partie commune.
• Droit d’usage des murs mitoyens : Le droit d’usage permet à chaque copropriétaire d’exploiter le mur mitoyen pour y appuyer ou y placer certains éléments, sous conditions.
• Droit d’exhaussement : Le droit d’exhaussement permet d’augmenter la hauteur d’un mur mitoyen, avec répartition précise des coûts et des effets sur la propriété.
• Haie mitoyenne : Une haie mitoyenne est une clôture commune dont les produits et les arbres suivent un régime de partage par moitié.
• Abandon de la mitoyenneté : L’abandon de la mitoyenneté est une renonciation unilatérale au droit de copropriété sur la clôture, qui éteint la mitoyenneté sous limites.

📝 Points essentiels

• Présomption de mitoyenneté : la qualification du mur se déduit notamment du titre et de la présomption de l’art. 663, et peut être confirmée par des éléments matériels comme des travaux visibles des deux côtés.
• Art 657 : un copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen et y placer poutres ou solives dans l’épaisseur, avec une limite de 54 mm et sans préjudice du droit du voisin de réduire la poutre jusqu’à la moitié du
• Art 662 : sans consentement, on ne peut pas faire d’enfoncement ni appliquer ou appuyer un ouvrage dans le corps du mur mitoyen, sauf si le voisin fait régler par experts les moyens pour que le nouvel ouvrage ne nuise
• Art 671 al. 2 : des plantations en espalier peuvent être faites de chaque côté sans distance, mais elles ne doivent pas dépasser la crête du mur et ne doivent pas porter atteinte à l’usage corrélatif du voisin.
• Art 658 : l’exhaussement est possible à la discrétion du copropriétaire, mais il supporte seul les dépenses d’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur commune, et rembourse les frais rendus
• Art 659 : si le mur ne peut pas supporter l’exhaussement, celui qui veut exhausser doit reconstruire tout le mur à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit être pris de son côté 656 : l’exhaussement devient propriété du

💡 Astuce mémo

Usage = Poutres/solives (657) + pas d’enfoncement (662) ; Haie = moitié (669-670) ; Exhausser = payer seul (658-659) ; Abandon = possible (656-667) mais interdit si mur indispensable ou fossé utile.

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
1804	Indivision : un seul article sur l’indivision (régime historique) ; copropriété : article 664 (superposition par étages)
10 juillet 1965	Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (régime principal)
30 octobre 2019	Ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
4 décembre 1958	Texte (codifié au Code de l’urbanisme) relatif aux servitudes judiciaires (ex. cour commune)
23 juin 2006	Loi réformant l’indivision (notamment sur les actes de conservation sans exigence d’urgence)
15 avril 1988	Affaire fresques de l’église de Casenove : arrachage pouvant faire requalifier le bien
15 septembre 2015	Interruption du délai de non-usage en matière de servitudes
1 octobre 2014	Action négatoire de servitude : présomption de liberté du fonds servant
27 février 2002	Servitude : exemple de qualification continue/discontinue et apparence (chasse d’eau)
7 avril 1998	Volonté combinée à d’autres éléments pouvant modifier la nature juridique d’un bien

📊 Tableaux de synthèse

Sources des servitudes (logique de classification)

Source	Idée centrale	Exemples du cours
Naturelles	Dérivent de la configuration des lieux	Écoulement des eaux (art. 640), eaux de source communales (art. 642), eaux de rivière/fleuve (art. 643)
Légales	Imposées par la loi	Distances (art. 671), vues (art. 675 et s.), égout des toits (art. 681), enclave (art. 682 et s.)
Conventionnelles	Créées par accord entre propriétaires	Tour d’échelle (temporaire, objet précis)
Judiciaires	Créées par décision du juge	Servitude de cour commune (liée à l’autorisation d’urbanisme)

Servitudes : modes d’exercice (effets sur la prescription)

Mode	Définition (cours)	Conséquence clé
Continues	Usage continuel sans fait actuel de l’homme	Seules à pouvoir être par usucapion (avec apparence)
Discontinues	Nécessitent le fait actuel de l’homme	Prescription selon le régime trentenaire (point de départ selon art. 707)
Apparentes	S’annoncent par des ouvrages extérieurs	Avec continues : usucapion possible
Non apparentes	Pas de signe extérieur	Usucapion exclue dans les mêmes conditions

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre qualification meuble/immeuble et régime : sans qualification, on applique le mauvais régime (notamment délais de prescription).
2. Croire qu’un immeuble est fongible ou consomptible : le cours insiste qu’un immeuble n’est jamais fongible et n’est jamais consomptible.
3. Penser qu’une servitude peut profiter à une personne : le cours rappelle qu’elle doit profiter à un fonds (pas à la personne) et être foncière.
4. Mélanger servitude continue/discontinue : la chasse d’eau est discutée car l’usage suppose une action humaine ; ne pas conclure automatiquement à “continu”.
5. Oublier la fixité de la servitude : le fonds servant ne peut pas déplacer l’assiette ; l’exception ne permet qu’une nouvelle assiette sur son fonds et si elle est devenue plus onéreuse/empêche des réparations avantageuse
6. Croire que l’action négatoire “prouve” l’absence de servitude : le cours dit qu’on présume le fonds libre et c’est l’autre partie qui doit prouver l’existence de la servitude.
7. Confondre indivision et copropriété : en copropriété, l’objet est le lot (partie privative + quote-part) ; en indivision, pas de part exclusive sur une partie déterminée.

✅ Checklist Examen

1. Faire la qualification du bien (immeuble/meuble) et rappeler les catégories : immeuble par nature, par destination (4 conditions cumulatives), et immeuble par l’objet auquel ils s’appliquent.
2. Définir la servitude (art. 637) : charge foncière imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un autre héritage, avec fonds servant/fonds dominant.
3. Lister les 3 conditions d’établissement de la servitude : pluralité de fonds, propriétaires distincts, utilité/charge utile au fonds dominant (pas à la personne).
4. Classer les servitudes selon leurs sources (naturelles/légales/conventionnelles/judiciaires) et rattacher au moins un exemple de chaque source vu au cours.
5. Classer les servitudes selon le mode d’exercice (continues/discontinues ; apparentes/non apparentes) et rappeler l’idée clé sur la prescription/usucapion (continues et apparentes).
6. Savoir les 3 modes d’établissement : par titre (avec publicité foncière), par usucapion trentenaire (conditions et limites d’assiette), et par destination du père de famille (aménagement préalable apparent + division ult
7. Expliquer le fonctionnement : droits du fonds dominant (accessoires nécessaires, respect du titre) et obligations du fonds servant (art. 701 al. 2) + principe de fixité et exception art. 701 al. 3.
8. Traiter l’extinction des servitudes : impossibilité d’exercice (art. 703-704), confusion (art. 705), non-usage trentenaire (art. 706-707), et renonciation (exigence de volonté non équivoque).
9. Présenter l’indivision : droit au partage (art. 815) et ses effets déclaratifs rétroactifs, puis les 3 hypothèses de maintien judiciaire (2 ans non renouvelable ; 5 ans renouvelable ; maintien partiel).
10. Expliquer la gestion de l’indivision : actes de conservation (art. 815-2), actes à majorité qualifiée (art. 815-3 : 2/3), actes à l’unanimité (catégorie résiduelle), et sanction d’inopposabilité (art. 815-3 al. 5).
11. Maîtriser les recours au juge en indivision (péril de l’intérêt commun, autorisation d’aliéner à 2/3, mesures urgentes) et le régime des créanciers (créanciers de l’indivision payés avant partage ; créanciers personnels,