Lernzettel: Introduction aux biens et droits immobiliers

📋 Plan du Cours

1. Droits de l’État sur les biens sans maître
2. Critère de l’existence des biens
3. Critère de la corporalité des biens
4. Propriétés incorporelles et droits
5. Universalités de fait et de droit
6. Critère de la disponibilité des biens
7. Domaine public et biens publics
8. Biens inaliénables : inaliénabilité et insaisissabilité
9. Fixité des biens : immeubles et meubles
10. Notion de droits réels et régime général
11. Propriété : usus fructus abusus et protection
12. Indivision, usufruit et servitudes

📖 1. Droits de l’État sur les biens sans maître

🔑 Notions clés & Définitions

• Biens sans maître : Les biens sans maître sont des choses qui n’appartiennent à personne, faute de lien d’appropriation actuel.
• Res nullius : La res nullius désigne les choses qui n’ont jamais été appropriées et qui n’appartiennent à personne.
• Res derelictae : La res derelictae vise les choses abandonnées par leur propriétaire, dont le lien d’appropriation a disparu.
• Épave : Une épave est une chose apparemment sans maître mais en réalité perdue ou égarée, donc insusceptible d’occupation.
• Trésor : Un trésor est une chose apparemment sans maître enterrée ou cachée dans un fonds, dont l’attribution dépend du propriétaire du fonds.

📝 Points essentiels

• En droit français, les biens dépourvus de maître sont rattachés à l’État par les articles 539 et 713 du Code civil.
• La catégorie des res nullius est en pratique limitée aux universalités que forment les successions et aux immeubles, et non à tout bien meuble.
• L’occupation correspond à l’appréhension d’une chose avec la volonté de s’en approprier la propriété.
• L’abandon est l’acte par lequel le propriétaire abdique son droit, ce qui fait basculer la chose dans un régime proche de celui des res nullius.
• Une chose apparemment sans maître peut être une épave : le trouveur n’en devient pas propriétaire, sauf possession pendant 30 ans (avec exceptions, notamment pour les épaves maritimes ou fluviales).
• Un trésor retrouvé est en principe attribué selon les règles d’accession immobilière au propriétaire du fonds où il a été enfoui, et un tiers inventeur ne peut pas l’obtenir par simple occupation ; la loi prévoit une réé

💡 Astuce mémo

Sans maître = pas d’appropriation : res nullius (jamais) / res derelictae (abandonné) ; attention épave (perdue) et trésor (fonds).

📖 2. Critère de l’existence des biens

🔑 Notions clés & Définitions

• Choses futures : Les choses futures sont des choses qui n’existent pas encore mais qui peuvent faire l’objet d’un commerce juridique par appropriation différée.
• Chose fongible : Une chose fongible est une chose de genre interchangeable avec une autre de même qualité, sans individualisation stricte.
• Chose non fongible : Une chose non fongible est une chose individualisée et déterminée, difficilement remplaçable par une chose semblable.
• Chose consomptible : Une chose consomptible est un bien qui disparaît par l’usage, car l’utilisation entraîne sa destruction ou sa perte.
• Chose non consomptible : Une chose non consomptible est un bien dont l’usage ne fait pas disparaître la chose, contrairement aux biens consomptibles.

📝 Points essentiels

• Pour être un bien, une chose doit exister et être appropriable, c’est-à-dire susceptible d’entrer dans une relation d’appropriation juridique.
• Le commerce peut porter sur des choses futures car l’appropriation est seulement différée, comme pour une vente d’immeuble à construire ou des œuvres de l’esprit.
• Une convention peut viser un bien indéterminé : si la chose est interchangeable, elle est dite fongible ou chose de genre.
• Les choses fongibles se caractérisent par leur interchangeabilité à qualité égale, comme l’argent, l’essence, le blé ou une chaise.
• Une chose non fongible (corps certain) est individualisée et déterminée, par exemple une maison ou un tableau de maître.
• Une chose consomptible disparaît par l’usage (denrées alimentaires, monnaie), tandis qu’une chose non consomptible peut être utilisée sans être détruite.

💡 Astuce mémo

Appropriation différée (futures) + interchangeabilité (fongible) + disparition par l’usage (consomptible).

📖 3. Critère de la corporalité des biens

🔑 Notions clés & Définitions

• Fixité des immeubles : La fixité des immeubles désigne leur caractère stable, lié à leur nature, qui empêche en principe leur déplacement.
• Mobilité des meubles : La mobilité des meubles désigne leur aptitude au déplacement, ce qui les distingue des immeubles.
• Immeubles par nature : Les immeubles par nature sont des biens fixes par leur structure, incluant le sol, le sous-sol et tout ce qui y adhère.
• Immeubles par destination : Les immeubles par destination sont des meubles que le lien avec un fonds fait suivre le régime de l’immeuble.
• Meubles par nature : Les meubles par nature sont des corps transportables d’un lieu à un autre.

📝 Points essentiels

• La distinction principale du Code civil oppose les meubles et les immeubles, tous les biens relevant de l’une ou l’autre catégorie (art. 516).
• Le critère de qualification des immeubles est la stabilité ou fixité, tandis que les meubles sont définis négativement par la mobilité.
• En principe, la qualification dépend de l’état actuel de la chose au moment où on l’apprécie.
• Les immeubles par nature comprennent le sol, le sous-sol et tout ce qui adhère au sol, y compris les incorporations.
• Les immeubles par destination reposent sur une fiction : un meuble lié à un immeuble suit le sort de l’immeuble (théorie de l’accessoire).
• Pour qu’un meuble devienne immeuble par destination, il faut un attachement à perpétuelle demeure ou une immobilisation présumée (scellé ou dissociation sans détérioration) avec lien apparent, ou une affectation au fonds

💡 Astuce mémo

Fixité = Immeuble ; Mobilité = Meuble (les immeubles “restent”, les meubles “bougent”).

📖 4. Propriétés incorporelles et droits

🔑 Notions clés & Définitions

• Dominium : Le dominium désigne le pouvoir de propriété, c’est-à-dire la relation d’exclusivité du sujet sur les éléments de son patrimoine.
• Numerus clausus des droits réels : Le numerus clausus est le principe selon lequel la loi limite la création des droits réels aux catégories prévues par elle.
• Droit réel de jouissance spéciale : Le droit réel de jouissance spéciale est un droit réel original conférant une jouissance particulière du bien, distinct des droits réels nommés.
• Droits réels principaux : Les droits réels principaux sont les droits réels de jouissance portant sur le bien, considérés comme les droits réels essentiels dans la conception moderne.
• Droits réels de garantie : Les droits réels de garantie sont des droits réels accessoires destinés à garantir le paiement d’une créance.

📝 Points essentiels

• La propriété est un pouvoir (dominium) et non un droit au sens strict, ce qui distingue la propriété des droits réels.
• La conception classique classe les droits réels selon la relation directe ou indirecte, et la propriété peut être vue comme au-dessus des droits réels.
• La loi encadre les droits réels par une liste et une réglementation, ce qui traduit le numerus clausus.
• Le Code civil vise notamment l’usufruit, ses dérivés (usage et habitation) et la servitude.
• Des droits réels ont été institués après le Code civil, comme l’emphytéose, le bail à construction, le bail à réhabilitation, la concession immobilière et le droit de superficie.
• La jurisprudence admet la création de droits réels originaux, en écartant le numerus clausus, sous réserve des règles d’ordre public (Maison de Poésie, 31 oct. 2012).

💡 Astuce mémo

Dominium = pouvoir d’exclure; Numerus clausus = liste fermée; Maison de Poésie = droit réel “sur mesure” (ordre public).

📖 5. Universalités de fait et de droit

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit réel : Le droit réel est un droit portant sur une chose, dont le titulaire tire satisfaction directement des utilités économiques de cette chose.
• Droit personnel : Le droit personnel est un droit qui oblige un débiteur à fournir une prestation au créancier, satisfaction dépendant de l’acte du débiteur.
• Droit de suite : Le droit de suite est la prérogative permettant au titulaire d’un droit réel d’exercer son droit malgré les transmissions successives de la chose.
• Droit de préférence : Le droit de préférence est la prérogative qui donne priorité au titulaire d’un droit réel sur les autres prétendants lors du règlement sur le prix du bien.
• Propriété : La propriété est le droit le plus complet sur un bien, permettant d’en jouir et d’en disposer de la manière la plus absolue sous les limites fixées par la loi et les règlements.

📝 Points essentiels

• Les droits réels sont cessibles, transmissibles (en principe), saisissables et prescriptibles comme les autres biens.
• La prescription des droits peut être extinctive : le non-usage d’un droit peut entraîner sa disparition et donc la perte de la propriété.
• La preuve des droits dépend de leur origine : lorsqu’ils naissent d’un acte juridique, elle suit le régime de preuve des actes juridiques, contrairement à la preuve de la propriété des biens en principe libre.
• La publicité du droit réel est encadrée pour garantir son opposabilité, notamment en matière immobilière où elle est particulièrement forte (opposabilité erga omnes).
• Dans un droit réel, le débiteur « souffre » de la jouissance du titulaire, tandis que dans un droit personnel la satisfaction du créancier dépend d’une prestation du débiteur.
• Le droit de suite fait que le droit réel se maintient entre les mains du nouveau propriétaire, sauf disparition de la chose.

💡 Astuce mémo

Droit réel = Suite (ça suit la chose) + Préférence (ça passe devant).

📖 6. Critère de la disponibilité des biens

🔑 Notions clés & Définitions

• Abus de droit de propriété : Mécanisme de responsabilité civile où l’exercice du droit de propriété devient fautif parce qu’il ne correspond plus à sa raison d’être.
• Intention malveillante : Critère jurisprudentiel selon lequel l’abus est caractérisé par une volonté de nuire dans l’exercice du droit.
• Finalité des droits : Idée selon laquelle un acte est abusif s’il est contraire au but de l’institution et sert à gêner autrui sans motif légitime.
• Réparation en nature : Sanction privilégiée de l’abus de droit consistant à faire cesser matériellement l’atteinte, par exemple en ordonnant l’enlèvement de l’installation.
• Trouble anormal de voisinage : Responsabilité particulière fondée sur un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage, même sans faute caractérisée.

📝 Points essentiels

• L’abus de droit est un mécanisme de responsabilité civile, donc il suppose faute, lien de causalité et dommage.
• La jurisprudence retient l’intention malveillante comme élément central de l’abus de droit de propriété.
• La théorie de la finalité des droits qualifie l’abus lorsque l’exercice poursuit un but étranger à la raison d’être du droit et gêne autrui sans motif légitime.
• Dans l’affaire Clément Bayard (Req., 3 août 1915), l’installation dépourvue d’utilité pour le propriétaire et destinée à nuire caractérise l’abus.
• La sanction de l’abus vise en principe une réparation en nature, avec en plus des dommages et intérêts pour l’intégralité du dommage causé.
• En matière de troubles anormaux de voisinage, la responsabilité peut être engagée sans faute, dès lors qu’un trouble dépasse les inconvénients normaux du voisinage.

💡 Astuce mémo

Abus = faute + nuire (intention) ; Voisinage = trouble anormal (seuil de tolérance) même sans faute.

📖 7. Domaine public et biens publics

🔑 Notions clés & Définitions

• Propriété du sol : La propriété du sol désigne l’idée que le droit du propriétaire s’étend au dessus et au dessous du fonds, sous réserve de limites et mécanismes prévus par le Code civil.
• Propriété du dessus : La propriété du dessus correspond au droit du propriétaire d’exploiter et de contrôler l’espace aérien au-dessus de son fonds dans des conditions normales.
• Propriété du tréfonds : La propriété du tréfonds est le droit du propriétaire sur le sous-sol, avec un usage normal et des limites liées notamment à des servitudes et réglementations.
• Domaine public de l’État : Le domaine public de l’État regroupe des biens affectés à l’usage général ou à un service public, ce qui exclut en principe toute propriété privée sur le lit et l’eau des rivières domaniales.
• Accession immobilière : L’accession immobilière est le mécanisme légal qui fait s’étendre la propriété aux choses produites ou incorporées au fonds, notamment par production ou incorporation.

📝 Points essentiels

• La règle de l’article 552 pose une présomption de propriété du dessus et du dessous, mais n’est pas une règle de fond au sens strict selon la jurisprudence.
• Le droit sur le dessus n’est pas illimité : l’usage doit rester « normal » et des règles d’urbanisme ou des servitudes peuvent fortement le limiter.
• Le propriétaire du dessus a un aspect positif (construire/planter) et un aspect négatif (s’opposer aux immixtions dans son volume, ex. branches du voisin).
• Le droit sur le tréfonds n’est pas infini : il couvre constructions et fouilles dans un usage normal, sous réserve de réglementations (ex. minières, archéologie) et de servitudes.
• Les eaux pluviales appartiennent au propriétaire du fonds (usage libre), tandis que les eaux de source peuvent être captées et cédées mais avec des restrictions graduées au profit du fonds inférieur, des habitants puis,
• Les étangs : les étangs d’eau salée communiquants avec la mer relèvent du domaine public comme la mer, tandis que les étangs d’eau douce dépendent de l’origine de l’alimentation (cours d’eau, pluie, source).

💡 Astuce mémo

Sol → Dessus + Dessous (art. 552), mais usage normal + servitudes ; Accession = ce qui s’incorpore suit le sol.

📖 8. Biens inaliénables : inaliénabilité et insaisissabilité

🔑 Notions clés & Définitions

• Inaliénabilité : Principe selon lequel un bien ne peut pas être transmis par un acte volontaire du propriétaire, sauf exceptions prévues par la loi.
• Insaisissabilité : Principe selon lequel un bien ne peut pas être saisi par les créanciers pour obtenir le paiement de leurs dettes, sauf exceptions prévues par la loi.
• Empiètement : Atteinte au droit de propriété commise lorsqu’une construction ou une activité franchit la limite du fonds voisin, en surface, en sous-sol ou en surplomb.
• Article 545 du Code civil : Règle qui permet de faire ordonner la suppression d’une atteinte au droit de propriété, y compris en cas d’empiètement.
• Article 555 du Code civil : Règle d’accession immobilière qui organise l’acquisition des constructions, mais qui n’est pas applicable en cas d’empiètement sur le terrain d’autrui.

📝 Points essentiels

• L’empiètement peut être aérien, souterrain ou horizontal, et le propriétaire peut s’y opposer à tout empiétement sur son fonds.
• La Cour de cassation exclut l’application de l’article 555 lorsque le constructeur étend sa construction au-delà de ses limites et empiète sur la parcelle voisine.
• La sanction de l’empiètement est rattachée à l’article 545, qui conduit à ordonner la suppression de l’empiètement pour protéger le droit de propriété.
• Les tribunaux ordonnent la démolition même si l’empiètement est minime, car la défense du droit ne doit pas dégénérer en abus.
• La démolition est ordonnée indépendamment de la bonne ou mauvaise foi du constructeur, et l’importance de l’empiètement n’est pas prise en compte pour refuser la remise en état.
• La démolition ne porte que sur la portion de construction située sur le fonds voisin, et non sur la totalité de l’édifice.

💡 Astuce mémo

Empiètement = 545 (suppression) et non 555 (accession) : même minime, même sans proportionnalité.

📖 9. Fixité des biens : immeubles et meubles

🔑 Notions clés & Définitions

• Possession : La possession est la maîtrise de fait d’une chose, qui peut produire des effets juridiques même sans droit de propriété établi.
• Prescription acquisitive : La prescription acquisitive est un mode d’acquisition qui fait naître la propriété au terme d’un délai légal, parfois immédiatement.
• Acquisition originaire : L’acquisition originaire est un mode d’obtention de la propriété qui ne dépend pas d’un droit préexistant sur la chose.
• Acquisition dérivée : L’acquisition dérivée est une transmission de la chose où le nouvel acquéreur recueille un droit affecté par l’état matériel et juridique antérieur.
• Tradition réelle : La tradition réelle est la remise matérielle de la chose qui conditionne, en principe, le transfert des risques.

📝 Points essentiels

• La possession peut faire échec à une action en revendication dirigée contre le possesseur, grâce à l’effet acquisitif qu’elle produit.
• En cas de ventes successives de meubles, l’acquéreur mis en possession en premier est préféré même si l’autre acquéreur avait un droit de propriété antérieur.
• La vente d’une chose d’autrui au profit du premier possesseur est nulle, mais la possession permet une acquisition originaire par l’effet de la tradition réelle.
• Lorsque la propriété est acquise par prescription, elle peut résulter d’un délai légal (meubles : art. 2276 et s.) ou parfois naître immédiatement.
• Dans l’acquisition dérivée, le droit précédent disparaît et se reconstitue sur une autre tête, avec les avantages et inconvénients attachés à la chose.
• Le transfert dérivé ne transmet pas passivement les obligations personnelles : la chose est transmise avec ses attributs matériels et juridiques réels, mais pas les dettes personnelles du précédent propriétaire.

💡 Astuce mémo

Possession d’abord → protection contre la revendication ; meubles : premier mis en possession = priorité.

📖 10. Notion de droits réels et régime général

🔑 Notions clés & Définitions

• Indivision : L’indivision est une situation où plusieurs personnes détiennent ensemble des droits sur une même chose, sans partage matériel immédiat.
• Quote-part abstraite : La quote-part abstraite est la fraction arithmétique détenue par chaque indivisaire, non localisée sur un élément précis du bien.
• Droit de préemption des indivisaires : Le droit de préemption des indivisaires permet aux autres coïndivisaires de se substituer à l’acquéreur en cas de cession à un tiers.
• Actes conservatoires : Les actes conservatoires sont les mesures destinées à préserver les biens indivis, pouvant être prises par un indivisaire seul.
• Majorité des 2/3 en indivision : La majorité des 2/3 est le mécanisme permettant à des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits d’accomplir certains actes.

📝 Points essentiels

• Le partage est un acte qui permet de passer d’un droit abstrait à une localisation concrète de la propriété.
• Chaque indivisaire a une propriété entière sur toute la chose, mais sa concurrence est précaire car l’indivision est destinée à disparaître.
• En cas de cession à un tiers, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption pour prendre la place de l’acquéreur aux mêmes conditions.
• Les actes conservatoires peuvent être accomplis par tout indivisaire, même sans urgence, dès lors qu’ils visent la conservation du bien.
• Pour les actes d’administration et certains actes listés, la majorité des 2/3 peut décider, avec des effets d’inopposabilité en cas d’absence d’information des autres indivisaires.
• Sauf nécessité de payer les dettes et charges, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent en principe le consentement de tous les indivisaires.

💡 Astuce mémo

Indivision = quote-part abstraite + précarité : chacun a “tout” en théorie, mais le partage rend “local” et met fin à l’attente.

📖 11. Propriété : usus fructus abusus et protection

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : Droit réel permettant de jouir d’une chose appartenant à autrui, tout en devant en conserver la substance.
• Nu-propriétaire : Titulaire du droit de propriété grevé par l’usufruit, qui doit laisser l’usufruitier jouir et supporter certaines charges.
• Quasi-usufruit : Usufruit portant sur des choses consomptibles, qui entraîne une altération du bien et une restitution en nature ou en équivalent.
• Servitude : Charge imposée à un fonds au profit d’un autre fonds, attachée au fonds et transmise avec lui.
• Possession : Pouvoir de fait correspondant à la détention ou à la jouissance d’une chose ou d’un droit exercé par soi-même ou par un tiers.

📝 Points essentiels

• L’usufruit peut porter sur toute espèce de biens meubles ou immeubles, sans distinction de nature, y compris corporels et incorporels.
• L’usufruit confère à l’usufruitier le droit de jouir de la chose et d’en percevoir tous les fruits (naturels, industriels ou civils).
• L’usufruitier ne peut pas changer la destination du bien et doit jouir « comme le propriétaire lui-même » (art. 578).
• L’usufruitier doit conserver la chose et effectuer les réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations relèvent du nu-propriétaire (art. 605).
• Le nu-propriétaire doit souffrir la jouissance de l’usufruitier et s’abstenir de troubler son droit (art. 599).
• L’usufruit s’éteint notamment par la mort de l’usufruitier, l’expiration du délai, le non-usage trentenaire, et la réunion des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire (art. 617).

💡 Astuce mémo

Usufruit = Jouir des fruits sans changer la destination ; Nu-propriétaire = laisser faire ; Quasi-usufruit = consommer → restituer l’équivalent.

📖 12. Indivision, usufruit et servitudes

🔑 Notions clés & Définitions

• Indivision : L’indivision est une situation où plusieurs personnes détiennent ensemble des droits sur un même bien, sans division matérielle immédiate.
• Usufruit : L’usufruit est un démembrement du droit de propriété qui permet à l’usufruitier de jouir du bien et d’en percevoir les fruits, sous réserve des obligations légales.
• Nu-propriété : La nu-propriété est la part du droit de propriété conservée par le nu-propriétaire, tandis que l’usufruitier exerce les prérogatives d’usage et de fruits.
• Servitude : La servitude est une charge imposée à un fonds au profit d’un autre fonds, afin de procurer un avantage lié à l’usage des lieux.

📝 Points essentiels

• La bonne foi est une croyance du possesseur au moment de l’acquisition, fondée sur l’idée qu’il tient la chose du véritable propriétaire (ou, pour les meubles, qu’il possède comme propriétaire en vertu d’un titre transat
• La bonne foi s’apprécie au moment de l’acquisition et n’est pas remise en cause par la découverte ultérieure du défaut de droit de l’auteur (C. civ., art. 2275).
• La bonne foi se présume (C. civ., art. 2274) et il appartient au demandeur en revendication d’établir la mauvaise foi en montrant l’absence de raison de croire à la propriété.
• En matière mobilière, la possession vaut titre (C. civ., art. 2276), mais le propriétaire revendiquant peut faire tomber cette protection en prouvant soit la précarité, soit un vice de possession, soit la mauvaise foi.
• L’exception de l’art. 2276 al. 2 permet la revendication du véritable propriétaire en cas de dépossession involontaire (meubles volés ou perdus) dans un délai de 3 ans à compter de la perte ou du vol, avec discussion sur
• La possession a un effet probatoire même en cas de mauvaise foi : elle dispense le possesseur du fardeau de la preuve et constitue une présomption simple de titre, renversable par la preuve contraire (notamment précarité

💡 Astuce mémo

Bonne foi = croyance au moment de l’achat ; possession = bouclier (meubles) et preuve (tous biens).

📅 Repères chronologiques

Date	Événement
110-160 ?	Gaius, jurisconsulte romain (repère biographique utilisé pour introduire la summa divisio personnes/choses)
vers 160 ?	Institutes de Gaius (ouvrage élémentaire, ordre personnes/choses/actions en justice)
31 oct. 2012	Maison de Poésie : écart du numerus clausus et reconnaissance d’un droit réel de jouissance spéciale original

📊 Tableaux de synthèse

Biens sans maître : res nullius vs res derelictae

Catégorie	Idée centrale	Régime d’acquisition
res nullius	Chose n’appartenant à personne (jamais appropriée)	Occupation (appréhension avec volonté de s’approprier)
res derelictae	Chose abandonnée : lien d’appropriation disparu	Régime proche de res nullius (occupation), avec preuve de l’abandon délicate

⚠️ Pièges & confusions fréquents

1. Confondre res nullius et res derelictae : l’un vise l’absence d’appropriation initiale, l’autre l’abandon par le propriétaire.
2. Prendre une épave pour une chose sans maître : le trouveur n’en devient pas propriétaire, sauf possession pendant 30 ans (avec exceptions).
3. Croire que la propriété est un droit « perpétuel » au sens absolu : elle peut être limitée conventionnellement, et peut aussi être atteinte par prescription acquisitive.
4. Mélanger possession et détention précaire : le locataire/usufruitier a le corpus mais pas l’animus, donc pas de possession utile.
5. Oublier que l’usufruitier ne peut pas changer la destination du bien : il doit jouir « comme le propriétaire lui-même » (art. 578).
6. Confondre action pétitoire et action possessoire : la pétitoire porte sur le fond du droit (revendication), la possessoire protège la relation de fait.
7. Se tromper sur l’empiètement : l’article 555 (accession) n’est pas applicable en cas d’empiètement sur la parcelle voisine ; on vise l’article 545 et la démolition de la portion empiétée.

✅ Checklist Examen

1. Expliquer pourquoi seules les choses appropriables et commercialisables accèdent au rang de biens, et distinguer utilité/rareté, appropriabilité et commercialité.
2. Distinguer choses futures, fongibles/non fongibles, consomptibles/non consomptibles et donner l’idée juridique derrière chaque qualification.
3. Qualifier immeubles par nature vs immeubles par destination, en rappelant le critère de fixité/mobilité et les conditions du lien à perpétuelle demeure ou de l’affectation au fonds.
4. Expliquer la catégorie des biens incorporels : propriétés incorporelles (ex. PI, clientèles) et droits patrimoniaux (droits réels et personnels) ; préciser pourquoi le droit de propriété n’est pas un bien.
5. Présenter le domaine public et les biens inaliénables : principe de libre disposition (art. 537), retrait du commerce par affectation/domaine public, et cas d’inaliénabilité légale ou conventionnelle.
6. Maîtriser la logique de l’accession immobilière : art. 546 et rôle de l’accessoire, puis art. 552 (sol/dessus/dessous) comme présomption de propriété.
7. Expliquer l’accession par production et par incorporation (naturelle vs artificielle), et traiter les cas d’accession artificielle avec matériaux d’autrui (art. 554) et construction sur terrain d’autrui (art. 555).
8. Rappeler les effets de l’empiètement : exclusion de l’art. 555 au profit de l’art. 545, indifférence de la bonne/mauvaise foi, et limitation de l’assiette à la portion empiétée.
9. Décrire la trilogie des attributs de la propriété (usus/fructus/abusus) et la trilogie des caractères (exclusif/absolu/perpétuel) en précisant les relativisations (abus de droit, troubles du voisinage, limites).
10. Expliquer le régime des droits réels : cessibilité/transmissibilité/saisissabilité/prescriptibilité, publicité et opposabilité erga omnes, et les prérogatives de droit de suite et de préférence.
11. Présenter les modes d’acquisition de la propriété : acquisition originaire (occupation, accession, possession/prescription) vs acquisition dérivée (fait/acte translatif), et distinguer transfert de la chose vs transfert/
12. quote-part abstraite et précarité, droit de préemption en cas de cession à un tiers, et règles de gestion (actes conservatoires, majorité 2/3, unanimité pour disposition).
13. Expliquer l’usufruit : constitution (loi/volonté), assiette (tous biens), droits/obligations (art. 578, 605, 599), et extinction (art. 617, non-usage trentenaire, réunion des qualités).
14. Expliquer les servitudes : définition (fonds servant/dominant), caractéristiques (apparente/continue/personnelle/réelle), sources (naturelle/légale/du fait de l’homme) et causes d’extinction (impossibilité, consolidation