Revision sheet: Démembrement de propriété et droits réels

📋 Plan du Cours

1. Démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété
2. Création et extinction de l'usufruit immobilier
3. Droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire
4. Distinctions entre usufruit, droit d'usage et droit d'habitation
5. Caractéristiques juridiques des baux réels de valorisation immobilière
6. Types spécifiques de baux réels : emphytéotique, à construire, réhabilitation, réel solidaire
7. Cadre légal et articles clés régissant l'usufruit et les droits réels de jouissance
8. Recherche et vérification des droits de propriété et démembrement sur un bien immobilier

📖 1. Démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit : Droit réel temporaire qui confère à son titulaire l'usage d'un bien appartenant à autrui ainsi que le droit d'en percevoir les revenus, sous la condition de préserver la substance du bien.
• Abusus : Prérogative juridique permettant de disposer du bien, notamment par sa vente, sa donation, sa destruction ou sa modification profonde.
• Fructus : Prérogative juridique qui consiste à percevoir les revenus ou les fruits produits par une chose.

📝 Points essentiels

• Le démembrement de propriété divise la pleine propriété en usufruit (usus + fructus) et nue-propriété (abusus).
• L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, à condition d'en conserver la substance.
• Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien mais ne peut l'utiliser ni percevoir ses fruits tant que l'usufruit existe.
• La pleine propriété réunit usus, fructus et abusus, droits qui sont séparés dans le démembrement.
• Définitions - Champs d'applica Chapitre X - Usufruit immobilier Rappel des prérogatives juridiques : Pleine propriété : Droit de propriété complet qui réunit trois prérogatives : l'Usus (utiliser), le Fructus (récolter les fruits) et l'Abusus (disposer du bien).
• Usufruit La propriété immobilière a 3 attributs : l'usus, le fructus et l'abusus La séparation des 3 attributs de la propriété s'appelle le démembrement de la propriété.

💡 À retenir

Le démembrement de propriété divise la pleine propriété en usufruit (usus + fructus) et nue-propriété (abusus).

📖 2. Création et extinction de l'usufruit immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Extinction de l'Usufruit : Processus par lequel l'usufruit prend fin, notamment à la mort de l'usufruitier, à l'arrivée du terme prévu, ou par la perte du bien, entraînant le retour automatique de la pleine propriété au nu-propriétaire.
• Usufruit légal : Forme d'usufruit créée par la loi, comme dans le cas du conjoint survivant qui peut choisir l'usufruit sur la totalité des biens du défunt lorsque tous les enfants sont communs.
• Module avec : Division de la propriété en deux parties : un premier module comprenant l'usus et le fructus appelé usufruit, et un second module comprenant l'abusus appelé nue-propriété.

📝 Points essentiels

• L'usufruit peut être créé par la loi, un contrat, un testament ou par prescription acquisitive.
• À l'extinction, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire automatiquement.
• L'usufruit doit être constitué par acte authentique avec publicité foncière pour les biens immobiliers.
• Par la prescription acquisitive : On peut acquérir l'usufruit par le temps (rare en pratique).
• À la fin, le nu-propriétaire devient "plein propriétaire" automatiquement.

💡 À retenir

L'usufruit est toujours temporaire, créé par diverses causes, et s'éteint notamment à la fin du délai ou par décès, le nu-propriétaire retrouvant alors la pleine propriété.

📖 3. Droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Réparations : Si l'usufruitier a dégradé le bien par manque d'entretien, il doit indemniser le nu-propriétaire.

📝 Points essentiels

• L'usufruitier doit faire un inventaire des meubles et un état des immeubles avant usage et fournir une caution.
• L'usufruitier ne peut réclamer d'indemnité pour les améliorations faites de son plein gré.
• Le nu-propriétaire ne doit pas troubler les droits de l'usufruitier durant le démembrement.

💡 À retenir

La répartition des réparations entre usufruitier et nu-propriétaire est claire, l'usufruitier prenant en charge l'entretien courant et les petites réparations, tandis que le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, assurant ainsi la préservation du bien.

📖 4. Distinctions entre usufruit, droit d'usage et droit d'habitation

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit d'habitation : Un droit réel qui autorise uniquement l'usage d'un logement pour y habiter avec sa famille, sans possibilité de louer, vendre ou céder ce droit.
• Usus : Le droit d'utiliser une chose, comme habiter une maison ou conduire une voiture, sans inclure la perception des fruits produits par cette chose.
• Fruits naturels : Les produits issus de la terre ou des animaux obtenus sans intervention humaine majeure, tels que les récoltes.
• Droit d'usage : Un droit réel plus limité que l'usufruit, permettant d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits uniquement dans la limite des besoins personnels du titulaire et de sa famille.

📝 Points essentiels

• L'usufruit comprend usus et fructus, permettant d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits.
• Le droit d'usage est limité aux besoins personnels du titulaire et de sa famille, avec perception limitée des fruits.
• Le droit d'usage et le droit d'habitation sont incessibles et insaisissables, contrairement à l'usufruit.
• L'usufruitier peut louer le bien avec certaines conditions, ce qui est interdit pour les droits d'usage ou d'habitation.

💡 À retenir

L'usufruit comprend usus et fructus, permettant d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits.

📖 5. Caractéristiques juridiques des baux réels de valorisation immobilière

🔑 Notions clés & Définitions

• BAIL EMPHYTÉOTIQUE : Bail durant entre 18 et 99 ans.
• Baux réels de valorisation : Baux conférant des droits réels temporaires sur un bien immobilier, permettant la valorisation ou la gestion spécifique du bien.
• Droit réel de jouissance spéciale : Droit réel conféré au titulaire de jouir d’un bien appartenant à un autre de manière spécifique et définie par contrat.

📝 Points essentiels

• Les baux réels confèrent des droits réels sur un bien immobilier au preneur pendant la durée du bail.
• Le bail emphytéotique dure entre 18 et 99 ans et permet au preneur de profiter des améliorations faites.
• Le bail à construire engage le locataire à construire sur le terrain loué, avec transfert de propriété des constructions au bailleur à la fin du bail.
• Le bail de réhabilitation concerne la location de locaux avec travaux inscrits dans le bail et peut comporter une option d'achat sous conditions.

💡 À retenir

Comprendre que les baux réels de valorisation créent des droits réels temporaires complexes permettant la valorisation et la gestion spécifique des biens immobiliers.

📖 6. Types spécifiques de baux réels : emphytéotique, à construire, réhabilitation, réel solidaire

🔑 Notions clés & Définitions

• Réel solidaire : Dispositif d'accession sociale à la propriété entré en vigueur en 2017, caractérisé par la dissociation de la propriété du foncier et du bâti, où le preneur est propriétaire uniquement du bâti et soumis à des conditions de ressources ainsi qu'au paiement d'une redevance foncière.

📝 Points essentiels

• Le bail emphytéotique est un bail long (18-99 ans) régi par le code rural, permettant au preneur d'améliorer le bien.
• Le bail à construire impose au locataire de construire sur le terrain loué, avec transfert des constructions au bailleur à l'issue.
• Le bail de réhabilitation concerne des logements anciens avec travaux et peut inclure une option d'achat si la commune a un taux de logements vacants supérieur au seuil fixé par le Conseil d’État et si l'immeuble a plus de 15 ans.
• A la fin du bail, le propriétaire du terrain devient le propriétaire des constructions.
• Régi par le code rural et de la pêche maritime.

💡 À retenir

Chaque type de bail réel possède des spécificités et finalités propres, adaptées à des objectifs immobiliers variés.

📖 7. Cadre légal et articles clés régissant l'usufruit et les droits réels de jouissance

🔑 Notions clés & Définitions

• Usufruit peut : Droit de jouir d'un bien appartenant à autrui, à condition d'en conserver la substance, pouvant être établi par la loi ou par volonté humaine (contrat ou testament).

📝 Points essentiels

• L'usufruit peut être établi par la loi ou par la volonté de l'homme, et peut porter sur tous types de biens, meubles ou immeubles.
• L'usufruit confère le droit de jouir d'un bien tout en conservant sa substance, et peut être créé par acte ou par disposition légale.

💡 À retenir

Les fondements légaux précis encadrent l'usufruit, garantissant la sécurité juridique en précisant ses conditions de création, de fin et ses modalités de partage en cas de vente.

📖 8. Recherche et vérification des droits de propriété et démembrement sur un bien immobilier

🔑 Notions clés & Définitions

• Publicité foncière : Procédure permettant d'opposer les droits réels sur un bien immobilier aux tiers, en enregistrant les actes de propriété et de démembrement dans un registre officiel.
• Propriété des personnes : Droits de propriété qui peuvent faire l'objet de démembrements ou de baux, nécessitant une recherche précise des titres et actes pour en connaître l'étendue.
• Charge du nu-propriétaire : Obligations et responsabilités du nu-propriétaire, notamment en ce qui concerne la conservation du bien et la gestion des réparations, selon les actes et la législation.

📝 Points essentiels

• La recherche des droits sur un bien immobilier doit s'effectuer auprès des détenteurs, notaires, mairie, publicité foncière et locataires, en se procurant les actes précis.
• Le démembrement de propriété doit être constaté par acte authentique avec publicité foncière pour être opposable aux tiers.
• L'étude des actes permet de comprendre les droits et obligations des signataires et la nature exacte des droits réels sur le bien.

💡 À retenir

Une vérification rigoureuse des titres et actes est essentielle pour connaître et sécuriser les droits réels sur un bien immobilier.

📊 Tableaux de Synthèse

Comparaison usufruit et nue-propriété

Droit	Usufruit	Nue-propriété
Droits principaux	Usage et perception des fruits	Disposer du bien
Droits temporaires	Confère l'usage et les revenus	Droit de disposer du bien
Création	Par acte	Par démembrement de la pleine propriété
Extinction	Décès, terme, perte du bien	Réunion des droits ou extinction
Obligations	Entretien courant, indemnités en cas de dégradation	Supporte les grosses réparations
Droits de location	Possible sous conditions	Interdit pour certains droits

Distinction entre droits réels de jouissance

Droit	Usage	Droit d'habitation	Usufruit
Description	Permet d'utiliser une chose dans ses besoins personnels	Autorise à habiter un logement sans pouvoir le louer ou le vendre	Confère usage et perception des fruits
Caractéristiques	Limitée aux besoins personnels, insaisissable	Usage limité	Usage + perception des fruits, temporaire
Exemples	Usage d'une maison pour logement	Droit d'habiter un logement familial	Usufruit immobilier
Cession	Incessible	Incessible	Cession possible sous conditions

⚠️ Pièges & Confusions Fréquentes

1. Confusion entre usufruit et droit d'usage ou d'habitation.
2. Erreur dans la distinction entre extinction de l'usufruit et sa création.
3. Mauvaise compréhension des obligations respectives de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
4. Confusion entre baux réels de valorisation et autres baux.
5. Erreur dans la compréhension des types spécifiques de baux réels.
6. Confusion entre démembrement de propriété et simple location.
7. Mauvaise interprétation des conditions de vérification des droits réels.

✅ Checklist Examen

1. Vérifier la date de création de l'usufruit.
2. Identifier les droits et obligations de chaque partie.
3. Différencier usufruit, usage et habitation.
4. Connaître les types spécifiques de baux réels.
5. Comprendre le cadre légal et les articles clés.
6. Rechercher la publicité foncière et les actes.
7. Vérifier la durée et l'étendue de l'usufruit.
8. Identifier les conditions de fin d'usufruit.
9. Analyser les obligations de réparation.
10. Différencier les droits temporaires et permanents.
11. Vérifier la conformité des actes avec la législation.
12. Étudier la nature des droits réels sur le bien.